幾個(gè)新聞，連起來(lái)看很有意思。

一條是關(guān)于保時(shí)捷汽車在中國(guó)市場(chǎng)交付量大幅度下降。保時(shí)捷在2023年全球交付數(shù)量320221輛，同比增長(zhǎng)3%。但是在中國(guó)市場(chǎng)交付量是79283輛，同比下降15%。

還有課外培訓(xùn)里的首選項(xiàng)鋼琴，兩年來(lái)也受到很大的沖擊，2023年前三個(gè)季度，兩大鋼琴巨頭海倫鋼琴和珠江鋼琴的營(yíng)收比，下降幅度分別為22%和31.5%。

聊天時(shí)高大全先生說(shuō)，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭的負(fù)債率已經(jīng)超過60%，負(fù)債中的77%來(lái)自住房貸款。每個(gè)月的工資到賬后，先把四成左右的收入鎖定，專用于償還房貸。哪里還有錢來(lái)買車、買鋼琴？

那么問題來(lái)了，如果手里有一套老破小二手房、一輛保時(shí)捷、一架鋼琴，你準(zhǔn)備先賣哪一個(gè)？

高大全先生的選擇是：當(dāng)然留房子啊，房子留著還能租，保時(shí)捷能跑滴滴嗎？過兩年房子還有點(diǎn)回暖的可能，保時(shí)捷和鋼琴都是一年一個(gè)折舊價(jià)！

在這樣一個(gè)大環(huán)境下，買二手房的核心問題就是：如何讓買到的房子盡量保值？

目標(biāo)短期過度的，選小不選大

在2023年，天津樓市已經(jīng)躋身全國(guó)第二大規(guī)模。總交易量力壓上海、北京、南京、杭州、青島等，老牌一線城市和新晉網(wǎng)紅城市。這其中很重要的因素是，天津二手房市場(chǎng)成熟度高、規(guī)模龐大。

成熟度高的市場(chǎng)，往往代表著更高的換手率和更大的需求量。但并不是所有二手房都能容易實(shí)現(xiàn)換手

數(shù)據(jù)顯示，面積在80平米以下的二手房，是天津樓市中交易比例最高的一類。連續(xù)幾年在成交總量中占比超過40%。學(xué)區(qū)和落戶、遷入造就的剛性需求，讓這類二手房的保值性反倒出人意料的高。

而110平米以上改善型二手房，交易占比相當(dāng)?shù)汀Ｒ环矫媸谴罅啃陆潜P的售價(jià)，在這幾年持續(xù)走低，與五六年房齡的次新房的價(jià)格非常貼近。但這個(gè)面積段的次新房，在價(jià)格和產(chǎn)品上，與當(dāng)前的新盤相比優(yōu)勢(shì)并不大。所以改善的大面積二手房，賣點(diǎn)更多在于地段，賣給地緣性需求的客戶。

另一個(gè)因素是單純的就學(xué)或者遷入，購(gòu)買這個(gè)面積段的二手房，就略有奢侈浪費(fèi)了。

今年100萬(wàn)元總價(jià)內(nèi)的二手房，全年成交9.4萬(wàn)套，成交比例占到市場(chǎng)總量的61%。套均面積大約在77平米。折算下來(lái)單價(jià)應(yīng)該在1.3萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，您手里的二手房，如果接近這個(gè)面積段，又匹配這個(gè)單價(jià)，在市場(chǎng)中換手能更順利一些。

需要警惕的是，部分房齡過長(zhǎng)的老破小產(chǎn)品，價(jià)值下滑速度絕不是勻速的！持有越久，受政策突變，造成價(jià)值暴縮的可能就越大。不適合長(zhǎng)期持有保值。

目標(biāo)長(zhǎng)期居住的，抱緊城更大腿

在市區(qū)選擇二手房，目前有一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。就是城更項(xiàng)目范圍內(nèi)的二手房。

我們知道城市更新的目的，不是單純的賣樓，而是改善城市界面，補(bǔ)齊生活短板。這其中既包括功能性的補(bǔ)充，也包括提升性的煥新。

當(dāng)一個(gè)城市更新板塊內(nèi)，補(bǔ)齊教育、健康、生活方面的短板之后，所受益的并非僅僅是它新建的那幾萬(wàn)平米新盤。而是周邊3公里~5公里范圍內(nèi)的既有老舊小區(qū)。

持續(xù)性的環(huán)境改善，和功能性的彌補(bǔ)提升，必然是房產(chǎn)價(jià)值的有力托手。能讓二手房具有更強(qiáng)保值性。

所以如果有購(gòu)買大戶型二手房的打算，在考慮區(qū)位、地段的同時(shí)，建議盡量靠近城更項(xiàng)目的核心區(qū)。未來(lái)生活環(huán)境的改善，在生活舒適度，和房產(chǎn)價(jià)值方面，絕對(duì)是明顯的加分項(xiàng)。

商業(yè)性二手房，要謹(jǐn)慎考慮

這個(gè)商業(yè)性的二手房，包括并不限于底商、街鋪、公寓、民宿、辦公樓、商改住等等用于經(jīng)營(yíng)用途的二手房。

有智庫(kù)團(tuán)隊(duì)對(duì)城市居民的凈存款情況，進(jìn)行樣本摸底。人均凈存款=城市居民的總存款額-減去居民總貸款額，再除當(dāng)年常住人口。

相同的樣板調(diào)研方式下，北京的人均凈存款額是15.96萬(wàn)元，意味著三口之家的家庭凈存款總額，大約在48萬(wàn)元。

而在上海，這個(gè)人均凈存款額是9.25萬(wàn)元，同樣三口之家的家庭凈存款總額，大約不到28萬(wàn)元。

在這個(gè)摸底過程中，有六個(gè)城市的人均凈存款為負(fù)值，分別是杭州、珠海、南京、廈門、深圳、合肥。基本上人均凈存款負(fù)值在2萬(wàn)元到4萬(wàn)元之間。這六個(gè)城市的低存款、高負(fù)債情況，與幾年前買房的激進(jìn)表現(xiàn)，高度吻合。

當(dāng)前的房貸，已經(jīng)鎖死了居民收入中相當(dāng)比例的一部分，就如同一條河里，一半以上的水被凍成了冰，水流自然不暢。

收入被房貸如同海綿一樣吸走，自然就流不進(jìn)消費(fèi)領(lǐng)域，餐飲娛樂商貿(mào)服務(wù)等等行業(yè)，營(yíng)業(yè)額做起來(lái)就會(huì)比較艱難。

購(gòu)買商業(yè)物業(yè)，都是經(jīng)營(yíng)中的重資產(chǎn)投資，現(xiàn)在投資進(jìn)場(chǎng)，很容易面臨較高的經(jīng)營(yíng)高風(fēng)險(xiǎn)。

小陽(yáng)春，從二手房卷土重來(lái)開始

每次天津樓市的小陽(yáng)春，基本上都是從二手房掀起。

從當(dāng)前中介反饋的客戶看房頻次，和單日成交勢(shì)頭來(lái)看，2024年的小陽(yáng)春大概率會(huì)卷土重來(lái)。

預(yù)計(jì)1月份二手房成交量，至少與2023年1月份持平。

如果有購(gòu)買二手房打算的，不妨避開交易熱點(diǎn)時(shí)期，早看房、早比較。以上算是給有需求購(gòu)買二手房的讀者，做一個(gè)小小的建議。