2024年1月6號(hào)，重慶地產(chǎn)圈發(fā)生了一件大事！

【2024李院長(zhǎng)地產(chǎn)跨年秀】暨【銳理數(shù)據(jù)重慶樓市總結(jié)與預(yù)判分享會(huì)】在北濱路重演金源藝術(shù)中心盛大舉行。

在這場(chǎng)跨年秀上，李院長(zhǎng)和重慶銳理數(shù)據(jù)主理人謝丹女士總結(jié)分析了2024年中國(guó)及重慶樓市的發(fā)展趨勢(shì)，給到場(chǎng)的幾百名粉絲觀眾帶來(lái)了一場(chǎng)干貨滿滿的知識(shí)盛宴。

遺憾的是還有相當(dāng)多的粉絲因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，未能到場(chǎng)觀看。

現(xiàn)在，我就把這場(chǎng)跨年秀演講的精華整理出來(lái)，給未能到現(xiàn)場(chǎng)的粉絲朋友們一起分享。

以下為演講全文精華：

2023年，你的年度漢字是什么？

有人說(shuō)是“難”，有人說(shuō)是“窮”，有人說(shuō)是“跌”，有人說(shuō)是“躺”……我相信對(duì)于大部分人而言，2023年的年度漢字都是負(fù)面的。

前段時(shí)間我在路上看到有個(gè)人穿的衣服上寫(xiě)了一個(gè)字很有意思。如果我要挑一個(gè)年度漢字的話，這個(gè)字我覺(jué)得可以入選。

遠(yuǎn)看是一個(gè)“囍”字，但放大了看，卻是4個(gè)“苦”字。

2023年大家過(guò)得有多苦？

這是前幾天我在家附近拍的。照片上的街道黑燈瞎火，只有邊上的一家肯德基還亮著燈，其余的商鋪全都已經(jīng)關(guān)門(mén)大吉。商鋪的門(mén)頭上，被拆掉的永輝超市的LOGO還依稀可見(jiàn)。

這是一家開(kāi)了十幾年的永輝超市，開(kāi)業(yè)的時(shí)候還號(hào)稱(chēng)是永輝在重慶面積最大的一家賣(mài)場(chǎng)。但就是這樣一家大超市，在去年12月關(guān)門(mén)了。

這家超市的員工至少有幾十人，超市一關(guān)，這幾十名員工全都沒(méi)有了飯碗。

有人說(shuō)，超市關(guān)門(mén)是被電商搶了飯碗，那我們就來(lái)看看電商的情況

今年的雙十一被稱(chēng)為“史上最慘雙十一”。全平臺(tái)的銷(xiāo)售額增速降至2.1%，創(chuàng)下歷年新低。

2023年，有大量的企業(yè)和商家倒閉，我們身邊有大批的普通老百姓遭遇了裁員降薪，這些都是我們直觀感受到的。如果看看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就更加清楚。

從2022年9月一直到2023年11月，中國(guó)的CPI幾乎是持續(xù)了15個(gè)月的下行態(tài)勢(shì)。更重要的是，在近5個(gè)月當(dāng)中有3個(gè)月的CPI都是負(fù)的。而中國(guó)的PPI（工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)）更是連續(xù)13個(gè)月為負(fù)。

CPI連續(xù)為負(fù)，就意味著通縮、蕭條和失業(yè)。

政府也沒(méi)有錢(qián)。地方政府性基金預(yù)算收入連續(xù)兩年下滑，2023年1-11月的數(shù)據(jù)僅有2021年的一半左右。

收入的下滑也直接導(dǎo)致了地方政府性基金預(yù)算支出連續(xù)三年下滑。

而全中國(guó)的“老賴(lài)”人數(shù)也創(chuàng)下了歷史新高，達(dá)到了861萬(wàn)人，意味著每1000個(gè)中國(guó)人里面就有6個(gè)是已經(jīng)被進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段的失信人。

可以看出，老百姓、企業(yè)、政府手上都沒(méi)錢(qián)了。

那問(wèn)題出在哪里？

問(wèn)題就出在房地產(chǎn)！

從近兩年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)就是束縛當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問(wèn)題。

2023年1-11月，全國(guó)商品房成交金額同比下降11.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降9.4%；全國(guó)土地出讓收入只有4.2萬(wàn)億，還不到2021年的一半。

為什么是房地產(chǎn)？

因?yàn)樵谶^(guò)去20多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)扮演了太多的角色，承擔(dān)了太多的職能，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)。

首先對(duì)就業(yè)的支撐。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員達(dá)到7000萬(wàn)人以上，占全國(guó)城鎮(zhèn)就業(yè)人口的1/6以上。

其次是對(duì)銀行金融業(yè)的支撐。

房地產(chǎn)貸款占人民幣貸款總余額的1/4。這還沒(méi)有包括以房產(chǎn)作為抵押的經(jīng)營(yíng)性貸款的比例。

第三是對(duì)地方財(cái)政的支撐。

根據(jù)去年的數(shù)據(jù)，土地出讓金在地方政府性基金預(yù)算收入中的占比達(dá)到89%。地方財(cái)政離不開(kāi)房地產(chǎn)。

第四是居民財(cái)富的支撐。

中國(guó)居民家庭70%的財(cái)富都是房子。

除了以上四點(diǎn)之外，別忘了，房子還有一個(gè)最核心最基本的功能，就是居住。房子關(guān)系著民生。

但當(dāng)前，中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。許多大城市的房?jī)r(jià)收入比在全世界都排名前列，比紐約、倫敦、東京等許多歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的中心城市還要高出不少。

老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨已經(jīng)達(dá)到頂點(diǎn)。

所以當(dāng)前房地產(chǎn)最大的矛盾就是：

房?jī)r(jià)再漲就要出問(wèn)題，與房?jī)r(jià)不漲也要出問(wèn)題之間的矛盾。

而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的根本原因，就是信用危機(jī)，來(lái)自于銀行與購(gòu)房者兩個(gè)方面。

第一，銀行怕壞帳不給開(kāi)發(fā)商貸款與不貸款會(huì)形成更多壞帳之間的矛盾。

第二，老百姓怕樓盤(pán)爛尾不買(mǎi)房與不買(mǎi)房會(huì)出現(xiàn)更多爛尾樓之間的矛盾。

那么，房地產(chǎn)的這三個(gè)矛盾該怎么破？

要破解當(dāng)前的矛盾，就要找到矛盾的根源在哪里。

當(dāng)前房地產(chǎn)的信用危機(jī)來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性危機(jī)，而開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性危機(jī)則主要來(lái)自于融資危機(jī)。

從近幾年A股上市房企的現(xiàn)金流情況來(lái)看，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流在近幾年并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的惡化，反而還有所改善。

真正出問(wèn)的是房企的籌資性現(xiàn)金流。

整個(gè)行業(yè)的籌資性現(xiàn)金流，在2021年以來(lái)始終是巨額的負(fù)值——行業(yè)一直在經(jīng)歷大幅度的失血。

正常水平是正的，它現(xiàn)在變成了負(fù)的了。2021年是正常水平的-200%，2022年是正常水平的-170%，2023年是正常水平的-120%。

我們可以回想一下，房企出現(xiàn)大面積暴雷是從什么時(shí)候開(kāi)始的？

是從2021年下半年開(kāi)始的。

而最重要的導(dǎo)火索就是2021年1月1號(hào)開(kāi)始正式全國(guó)實(shí)施的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三道紅線”和針對(duì)銀行的“兩道紅線”政策。

由于這兩個(gè)政策的出現(xiàn)，把大部分房企尤其是民營(yíng)房企的融資性現(xiàn)金流卡死了。民營(yíng)房企排隊(duì)暴雷的結(jié)局已經(jīng)是命中注定。

任何經(jīng)濟(jì)危機(jī)的本質(zhì)，其實(shí)就是債務(wù)危機(jī)。

所以要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，當(dāng)前最根本的任務(wù)就是要化債。

金融監(jiān)管部門(mén)給國(guó)有幾大行提出了“三個(gè)不低于”的要求。

第一，各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速，不低于銀行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速。也就是說(shuō)，你們幾家要做出表率，不能拖后腿。

第二，非國(guó)有房企的貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速。意思是不管是民企還是國(guó)企，在金融政策上一定要一碗水端平。

第三，非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。不管你買(mǎi)的是國(guó)企開(kāi)發(fā)商的房子還是民企開(kāi)發(fā)商的房子，貸款利率、首付比例、按揭年限、放款時(shí)間等條件全都一樣，不能區(qū)別對(duì)待。

而監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房企白名單，可能有50家房企入圍，將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。

除了給民營(yíng)房企定向融資之外，央行還通過(guò)大放水來(lái)稀釋債務(wù)。

我們的廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增速已經(jīng)連續(xù)19個(gè)月維持在10%以上；2023年底4個(gè)月央行實(shí)施MLF操作累計(jì)凈投放近2萬(wàn)億；1月2日，央行公布重啟PSL，凈新增PSL3500億元，創(chuàng)單月投放力度的歷史第三高……

除了給開(kāi)發(fā)商化債之外，還在需求端給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支持。

比如在特大城市和超大城市進(jìn)行城中村改造，再配合房票政策，通過(guò)拆遷來(lái)創(chuàng)造購(gòu)房需求。

又比如自然資源部給各地自然資源主管部門(mén)提出的兩個(gè)建議：一是取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)上限；二是取消遠(yuǎn)郊區(qū)土地容積率1.0的限制。

這兩點(diǎn)建議針對(duì)的都是別墅和大平層豪宅等高端物業(yè)，明顯是想讓更多的有錢(qián)人能夠下場(chǎng)買(mǎi)房。

最后就是針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展到當(dāng)前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)漲與不漲的根本性矛盾，提出了“新一輪房改”，也即是加強(qiáng)保障房建設(shè)。

8月25日國(guó)常會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，簡(jiǎn)稱(chēng)14號(hào)文件。文件中明確了兩大目標(biāo)：

第一，加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗；

第二，建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

這就意味著，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將逐漸走向新加坡模式。也就是“組屋+商品房”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

所以，在2024年破解房地產(chǎn)困局的思路已經(jīng)比較清晰了。

首先是打破傳統(tǒng)的救市模式，通過(guò)城中村改造和針對(duì)富裕階層的“兩個(gè)建議”創(chuàng)造出更多的購(gòu)房需求。

然后是打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性危機(jī)，通過(guò)大放水和“三個(gè)不低于”等手段給化解民營(yíng)房企的債務(wù)，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用危機(jī)。

最后是打破單一的商品房市場(chǎng)發(fā)展模式，通過(guò)加大保障房建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)“兩條腿走路”，進(jìn)而從根本上轉(zhuǎn)變中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展模式。

那么，2024年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更好嗎？

答案是：有機(jī)會(huì)!

2024年中國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇有6大機(jī)會(huì)點(diǎn)。

機(jī)會(huì)一：美元降息。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾近期明確表示，降息已開(kāi)始進(jìn)入視野，美國(guó)已經(jīng)接近加息周期結(jié)束。

美元降息就是全球資產(chǎn)價(jià)格上漲的信號(hào)，作為全球三大核心資產(chǎn)之一的中國(guó)樓市必然將迎來(lái)機(jī)會(huì)。

機(jī)會(huì)二：通貨膨脹。

隨著大放水通過(guò)國(guó)債、地方再融資債券等方式源源不斷流向市場(chǎng)，2024年大概率將出現(xiàn)通貨膨脹。一方面會(huì)推高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)；另一方面則會(huì)催生出大量的財(cái)富保值增值需求和加杠桿的需求進(jìn)入樓市。

機(jī)會(huì)三：新房斷供。

截至2023年10月，中國(guó)房屋新開(kāi)工面積下滑至8003萬(wàn)平米，降至近16年以來(lái)的最低點(diǎn)。因此，在2024年，許多大城市的核心地段也許會(huì)面臨無(wú)房可賣(mài)的局面。

機(jī)會(huì)四：人口紅利。

雖然中國(guó)新生兒數(shù)量下滑至1000萬(wàn)人以下，創(chuàng)下歷史新低，但真正具有購(gòu)房意愿和購(gòu)房實(shí)力的年齡在27-42歲這部分人，卻是在中國(guó)第二個(gè)生育高峰里出生的人口。購(gòu)房需求依然非常龐大。

而未來(lái)10-20年，每年的大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生都在900萬(wàn)人以上，這也為未來(lái)的購(gòu)房需求提供了強(qiáng)大的支撐。

機(jī)會(huì)五：城鎮(zhèn)化。

當(dāng)前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅有65%，比起西方發(fā)達(dá)國(guó)家仍然有不小的差距。更重要的是，在未來(lái)10-20年之間，中國(guó)的人口將出現(xiàn)大量的內(nèi)部遷徙。未來(lái)將有接近50%的人口居住在不到10%的國(guó)土面積上。大城市的人口聚集程度將大幅提高。

機(jī)會(huì)六：居住升級(jí)。

當(dāng)前雖然中國(guó)人均居住面積已經(jīng)超過(guò)了40平米，但居住的條件還有非常大的提升空間。比如第四代住宅、適老化住宅、智能化住宅、酒店式物業(yè)、管家服務(wù)、集中供能等等，都是未來(lái)人居發(fā)展的新方向。也蘊(yùn)藏著非常大的改善換房需求。

那么，當(dāng)前和未來(lái)到底還有哪些人會(huì)買(mǎi)房？

答案是三類(lèi)人群：

大學(xué)畢業(yè)生和新市民、深度改善換房人群、豪宅收藏者。

在這樣的需求背景下，有四類(lèi)物業(yè)是比較值得買(mǎi)的，也是在未來(lái)非常具有市場(chǎng)價(jià)值的。

第一類(lèi)是城市核心的品質(zhì)住宅，代表項(xiàng)目有招商1872。

第二類(lèi)是極致的資源型大盤(pán)，代表項(xiàng)目有招商渝天府。

第三類(lèi)是生活場(chǎng)景的造夢(mèng)者，代表項(xiàng)目有保利麓谷林語(yǔ)。

第四類(lèi)是城市地標(biāo)豪宅，代表項(xiàng)目有重慶來(lái)福士。

事實(shí)上，當(dāng)前許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。

比如上海、成都、南京、蘇州等多個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始搶地，城市或板塊的新地王正在不斷出現(xiàn)。

又比如一線城市的豪宅市場(chǎng)開(kāi)始回暖，在深圳還出現(xiàn)了千萬(wàn)級(jí)豪宅6小時(shí)售罄，553人搶270套房的盛況。

2024年不一定會(huì)更好，但你可以。