當年的南沙，是投資客的天堂，大巴車拉著深圳人一車一車地來看房，售樓處擠滿了人，也就是這些投資客，把南沙的房價從2萬+，拉上了3字頭甚至4字頭。

南沙就像一個含著金湯匙的出生后富二代，本該走上人生巔峰的，結果走太快，掉下來了。現在越努力，越不討好。

今天，我跟大家聊聊新政之后，南沙樓市的現狀。

01

新房，不好賣

南沙一手市場的熱度銳減，成交量從最高峰的時候，直接腰斬，2022年就只賣了6000套，2023年政策放松后，數據稍微好一點，但也就不到8000套。

南沙去年的新房，基本在降價大甩賣。

鉑玥明珠ONE，這個盤在最熱門的橫瀝島，擁有超過千億的頂級配套 （廣州新地標IFF、最快速地鐵18號線、最強醫院中山第一附屬醫院） ，也是大灣區里面金融屬性最強的板塊之一。

但就是這么牛的盤，依然憑借一己之力把橫瀝島的房價拉了下來。從3.6萬/㎡的限價帶到3萬/㎡以下，一度賣出過2.4萬/㎡的單價。

上個月，這個盤推出6套一口價房源，建面約54.45-113.42㎡，折后單價1.56-2.82萬/㎡，總價86萬起。

越秀珠實天悅海灣，這個盤位置也不錯，南沙坊間有言，“先有南沙灣，后有南沙區”。拿地價接近2萬/㎡，開盤3.2萬/㎡，之后價格逐步走低，

降幅也相當猛，之前一直穩定在2.6萬/㎡的單價區間，上個月推出7套一口價房源，單價已經來到1字頭了，單價1.95-2.51萬/㎡，建面約84.29-99.29㎡，總價168萬起。

灣區金融城，也是處于最熱門的橫瀝島上的新盤，兩年前均價3.6萬/㎡，茶水費據說都要50-100萬。年底推出6套一口價房源，建面約88.09-118.6㎡，折后單價2.98-3.22萬/㎡。

還有，中鐵閱江來，推出6套一口價房源，建面約88.98-103.81㎡，優享總價161-225萬，勁省約21-29萬。

整體來看，廣州各個區的新盤都在降價，而南沙的降價幅度是除了增城以外，最夸張的，基本上每個樓盤都在降價。南沙的“新房價格底”，也不斷被刷新。

現在南沙庫存量為175.21萬㎡，去化周期26.4個月，對比10月份25.8個月，又上漲0.6個月，去化周期也排到了第三的位置，壓力真的很大。

02

二手房，降價潮

不僅僅是一手房去化壓力大，二手房也是如此。

現在南沙二手房掛牌量極大，貝殼上面已經掛了7560套二手房，2023年南沙二手房的月銷量一直處在300套+水平，“920”新政后，10月和12月突破了400套。

很明顯，這樣的去化速度，根本頂不住這么高的掛牌量。就算按照最好的月份算400套，現有的庫存去化時間也得要18.9個月。

截圖時間：2024.1.5

我看到樂居做的統計，南沙44個熱門小區中，目前有36個小區相比兩年前有降價，占比超8成。

去化跟不上掛牌，出售壓力大，疊加一手房降價暴擊，很多業主要想把房子賣出去，就也只能被迫降價。

比如，南沙超級大盤——南沙碧桂園，二手均價也從高峰期的2.4萬/㎡，降到現在的1.6萬/㎡。

有的業主為了盡快脫手，直接把掛牌價降到了1.25萬/㎡，對比起高峰期原地打了個五折。

還有標桿盤金茂灣，地處蕉門河板塊，隔河對望靈山島尖，擁有南沙罕見的望江大戶型產品，說是豪宅盤也不為過。

現在，一套170㎡大平層，四房三衛雙主套，全屋訂做精裝修，總價只要493萬！小區同戶型的房子，2022年還要790萬，業主直接大刀砍了297萬出售。

星河山海灣，一套137㎡的4房2廳2衛，總價360萬，單價僅2.6萬/㎡。你能想象，這個小區在2021年曾賣出過4.8萬/㎡高價，現在直接跌回了開盤價。

同小區上個月還成交了一套89.07㎡的戶型，成交價2.1萬/㎡，甚至比當年的新房買入價還要低。

諸如此類的案例還有很多，現在低價淘南沙筍盤的機會，一撈一大把。

2022年上半年，我看到網上有人說，增城賣不出價，南沙賣不出量。而現在，南沙面臨的問題就是想要賣出量，就只能犧牲“價”。

03

南沙，還能翻身嗎？

南沙，本來是含著金湯匙出生的新寵兒，但在逆勢中也沒辦法逃脫低迷的行情。

說實話，2023年的調控政策對南沙確實不利，南沙是外圍區里面唯一沒放開調控的。

而且調控放開后，現在市場的熱度已經轉移到番禺去了，番禺有跨境電商巨頭希音、小鵬匯 天等等獨角獸。 這些都是實實在在落地的新興產業。

反觀南沙，產業增長太慢，你看最新的工業企業產值前20大的排行榜，沒看到什么新引進的公司，新進入的大型制造業項目不多，自然帶動不起來人口和經濟。

還有，人口增長太慢。

南沙雖然是2022人口增量最多的區，但是現在也就僅僅只有92.94萬人，距離200萬人的目標還有很遠呢。

再加上，南沙的房價被前幾年深莞的投資客提前透支了。

現在的情況是，市場也開始恢復理智，南沙的價值要回歸，我覺得還需要點時間。南沙還要加快引入產業和人才的步伐，不然就浪費了這個造夢工廠了。

而對想買南沙的剛需朋友來說，今年可以考慮下手。

投資的話，選籌很重要，一定要放在核心且周邊配套完善的板塊，不過，等待周期會比較長，大家要做好心理準備。

部分圖片和數據源自網絡和公開資料，僅供參考

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文 | 村長♂