地產財富會

杭州土拍逆勢獨領風騷，

本土房企攻勢猛烈，

溢價率直線抬升，

“杭州一哥”成最大贏家。

2024-2-28

龍年土拍的焦點，大家把目光投向了“賣地第一城”。

本周，杭州土拍可謂是熱得發燙。

7宗地塊攬金111.6億，6宗地塊溢價率超過“限地價”上限，整體溢價率大幅飆升至19.1%，十多家房企四十多輪鏖戰圍獵同一熱門地塊……

這一次，杭州又贏麻了。

杭州是最懂賣地，也是賣地賣得最好的城市。

盡管最近幾年各城市土拍市場一片慘淡，充斥各種流拍和底價成交，但杭州卻獨領風騷——

近年來的土地出讓金，就沒有從全國TOP2上下來過。

如今的杭州已然成為房企土拍的“圍獵場”。

眾多本土民營房企和實力不俗的國央企同臺競爭，相互絞殺，每一塊地都是從刺刀里拼出來的。

本土房企包攬全部地塊

展現猛烈攻勢

此次土拍，杭州保持了2023年的供地策略，繼續以優質地塊刺激房企，提高拿地積極性。

具體來看：

本次出讓城東新城、三里亭、東新地塊位置都屬于老城較核心位置，各種配套齊全，未來土地供應稀缺。

寧圍、西站地塊則是重點發展片區，發展潛力較好，寧圍地塊周邊無項目在售，去化壓力小，西站地塊旁邊綠城云誦桂月項目，去年8月拿地12月即清盤。

眾多高品質地塊的上線，吸引了包括綠城、濱江、坤和、大家、興耀、建發、建杭、偉星、招商、保利、中海等在內的眾多房企參拍。

最終，整體溢價率被推至19.1%，分別高出2022年和2023年的平均溢價率13個百分點和10個百分點，可見競爭之激烈。

最值得關注的一點是——

本土房企依托主場優勢，在此次參拍中展現了非常強勢的一面。

七宗地塊全都被本土房企單獨或者聯合拿下，且每宗地塊的溢價率都飚到了10%以上。

本土房企進攻更加猛烈，這也成為當下土拍市場的一個普遍現象。

其中的根本原因在于——

隨著房地產市場的調整，一些傳統老牌房企和小而美的本土房企憑借長期深耕、聚焦發展，以及對本地市場更了解等優勢，獲得了一個比較好的“屬地拓展期”。

比如杭州土拍中的濱江、綠城，是在本地起家的老牌規模房企，西湖房地產、興耀房地產、海威置業則是長期深耕杭州“小而美”房企的典型，他們在這次拿地中均展現了十足的氣勢。

之前在土地市場相對不活躍的海威，則是繼去年12月28日以目前為止單宗地塊最高溢價36.3%拿下湘北地塊后，時隔兩個月再度出手，以20.03%的此次第二高溢價率斬獲利群河東單元地塊。

包括此次拿地兩宗的“黑馬”房企西湖房地產也適時出擊，地產財富會關注到，西房上一次拿地，還是在2022年6月30日。

今年房地產市場整體壓力依舊較大，土地市場局面沒有根本扭轉，但這些本土房企憑借其對本地市場更深刻的了解、更高的供應商配合度、更好的成本可控性，拿地信心倍增。

同時，這種聚焦單一式的發展，讓這類房企規避了很多規模化擴張房企身上的風險，受房地產的周期性波動也更小。

加上企業現金流相對寬裕，在這個窗口期拿一些不錯的優質地塊還是有一定利潤空間保障的。

最高溢價奪得最熱地塊

濱江成最大贏家

杭州土拍中，還有一個現象值得關注——

一些房企“深耕大本營”的意愿越來越強烈了。

比如“杭州一哥”濱江。

作為此輪土拍中最大的贏家，濱江此次成功摘得兩幅核心地塊。

第一塊地便是此次杭州土拍最熱門地塊——上城區城東新城地塊。

這幅地塊可用“四最”概括：

即起拍價最高、溢價率最高、位置最核心、競買輪次最多。

作為起始價最高的地塊，起始價高達19.642億元。經過44輪激烈競價，最終被濱江集團24.44億拿下，成交樓面價為36240元/平方米，溢價率達24.44%。

成為溢價率最高的地塊，同時創近五年城東新城板塊歷史新高。

上城區城東新城地塊其實從掛牌開始就有著超高熱度。

畢竟杭州市絕對的中心位置，平均樓板價36240元/平方米，但地塊的銷售限價（含裝修）被死死按在46500元/平方米，毛坯銷售限價僅42000元/平方米。

整體的利潤空間并不大，但在利潤空間有一定保障的前提下，房企更多是拼的是流速。

所以，上城區城東新城地塊這類流速確定的地塊依舊保持了點狀高熱態勢。

對于以成本管控著稱的濱江而言，項目后期銷售去化顯然是毫無壓力。

多選擇容易去化的中心地塊，加上在杭州口碑較好，濱江在類似的地塊上都可以走薄利多銷的路子。

第二幅地是濱江、華潤置地和西站樞紐聯合體，以16.19億元奪得的余杭區西站新城地塊，溢價率16.56%。

該地塊同樣是“中心感”相當強的優質地塊。

位置就在云城剛清盤不久的紅盤——綠城·云誦桂月的東面，龍湖天街、地鐵站都只有一步之遙，邊上還有一圈濱江自己開發的樓盤。

今年以來濱江在拿地上表現相當搶眼。

2024開年頭兩個月，濱江集團已獲取土地5宗，且全部位于杭州。

去年業績會上，濱江董事長戚金興在總結拿地策略時說了四句話：

城市中心有得拿，就不到外圍拿；

杭州有的，盡量少到浙江拿；

浙江有的，盡量少到長三角；

長三角有的，就盡量不到全國拿。

可以看到，濱江此次的拿地動作與戚金興此前反復提及的“避免舍近求遠”的思路是一致的。

這一點在濱江的土儲上也得到了充分體現：

截至2023年6月末，濱江集團土地儲備1448.5萬平方米，其中杭州占60%，浙江省內非杭州的城市占比22%，浙江省外占比18%。

聚焦拿地，能夠讓濱江的半徑和優勢得到充分體現。

對于今年，濱江表示——

今年要少說多做，繼續“深耕大本營”。

隨著在杭州等浙江省內城市持續摘地，濱江“深耕大本營”將有更多的籌碼。

此次土拍中，綠城在大本營杭州也成功沖出重圍。

以總價19.29億元，溢價率17.7%摘得三里亭地塊。

值得關注的是此板塊已斷供5年，而且樓面價34826元/㎡，新房限價47400元/㎡，留足了一定的利潤空間。

“綠城既要低頭拉車，更要抬頭看路。”

2023年中期業績會上綠城中國董事會主席張亞東的一席話，隱約透露出了綠城對未來市場的預判。

面對房地產的深度調整期，綠城沒有盲目投資，而是眼觀六路，深度聚焦。

僅在杭州，綠城23年拿地總額就高達346億，獨占鰲頭。綠城全年近40宗拿地中，省內地塊更是超半數。

事實上，在行業收縮的背景下，房企通過深耕聚焦大本營，發揮所長，降低風險正成為一貫做法。

這也意味著，未來企圖進一步深耕或重返大本營的房企，也會面臨更多競爭，而在這個關口的前夕，將優質地塊收入囊中，就意味著未來的更多確定性。

如今，杭州土拍暫告一段落，但今年核心城市的土拍大戲將會持續上演。

尤其是年初關頭的供地將直接關系到上半年乃至全年市場的熱度，因此往往會出現眾多優質地塊扎堆，房企集中補倉的情況。

這種背景下，預計今年馬甲拿地情況也可能越來越多。

地產財富會打聽到——

在北京多年只拿一塊地的萬科，目前也在積極測地。

該來的都會來，尤其北京、上海等核心城市看點頻頻，依舊會成為房企奪地的主戰場，地產財富會也將持續關注。

附北京、上海第一批供地清單

更多地產財富會干貨，請點擊以下鏈接

招商蛇口、華潤、綠城、萬科……24年開年房企“大換血”

誰在拉響汽笛？

2024年，房地產這些變化和趨勢一定要看清！

新政之后，利好最大的豪改客群可以嗨起來了？

今年市場這么難，為什么它能提前鎖定“年度第一”？

2023北京板塊競相廝殺，贏麻了的板塊都具備哪些特點？

貝殼吹響新號角