地產財富會

債務壓頂、超預期利空，

萬科、碧桂園、金地們，

能闖過這一關嗎？

2024-3-4

房企的日子越來越不好過了。

巨大的償債壓力正從四面八方襲來，債務壓頂的房企被一種窒息感所籠罩。

在碧桂園遭遇清盤呈請的同時，地產界“四朵金花”之一的金地也在債務危機中疲于應對，甚至連被視作我國房地產信心底線的萬科也深陷債務流言……

房地產又到了千鈞一發的關鍵時刻。

傳言延期談判、賣資產，

萬科又要“渡劫”了？

3月1日，萬科多只境內債券出現普跌行情，內房股集體跟跌，引發市場關注。

其中，“22萬科05”跌6.7%至74.2元新低，全周累計跌去9.2%，為該券歷史最大單周跌幅。“21萬科02”本周跌幅達9.4%，周五跌5.3%至68元的新低。“22萬科01”跌5%至85.7元，“20萬科06”跌3.2%至76.7元，均創新低。

一位債券從業者對地產財富會表示：

萬科債券下跌不止是因為最近的傳言，更重要是因為節后在市場上萬科的債以及基本所有地產民企的債都沒有流動性了，投資者不愿意購買。

所以，在這種情況下，令外界擔憂的是——

萬科債券普跌帶來的超預期利空，會不會對接下來的行情有持續影響。

再說一下上述提到到萬科傳言。

近日，金融媒體和技術公司Reorg消息稱：

萬科正在與某些貸款機構 (主要是保險公司) 進行談判，以延長其非標準債務的期限。

這些非標債務原定于2023年 12月到期，已在此前的延期談判中延至今年3月到期。隨著到期日再次臨近，萬科董事長帶領高管團隊前往北京與監管機構會面，希望可以協調再次延期。萬科還與債權人就潛在的資產處置進行了談判。

Reorg消息還稱萬科計劃出售其租賃公寓子公司 PortApartment的部分股權，參與討論的潛在買家包括國有企業。

曾經房企TOP4的“碧萬恒融”，如今只剩下萬科。

沒想到，一直以穩健著稱的“三好學生”如今很可能也只能靠延期談判和甩賣資產尋求自救。

今年2月，萬科無奈“割肉”。

將其最成功的商業資產——上海七寶萬科廣場的50%的股權，甩賣給香港領展基金，交易對價僅26億，對比其估值折讓了近三成。

2個月前，萬科還以4.8億，甩賣了自己3家悅榕莊酒店的股權。

而如今，如果傳言屬實，萬科苦心經營的長租公寓項目股權，也將擺上貨架。

可以看到，不斷“賣賣賣”的萬科，對資金的需求是非常強烈的。

因為萬科的債務壓力是擺在臺面上的。

2024年上半年，萬科美元債的償付高峰期即將到來，需要在3月及6月分別償付6.3億美元、6億美元，總計大約90億人民幣。

行業風暴中，盡管萬科先知先覺，近年來不斷“縮表”，控制拿地，但依舊無法避免頻頻“遭劫”。

去年，萬科曾被下調評級，美元債暴跌。當時深圳國資委表態，說一定會避免讓萬科陷入危機，不過這并未阻止萬科股價的下跌。在短暫反彈后，萬科股價一路創下新低。

不同于其他出險房企，萬科的處境是一步步被下行的市場拖垮的。

眼下，萬科要解決債務問題，顯然僅依靠甩賣資產和外部輸血是遠遠不夠的。

或許，現在能真正救萬科的，不是大批的買家，不是身后的深圳國資委，而是市場。

債權人失去耐心

碧桂園會復刻恒大嗎？

接著說一下這幾天因一筆16億港元的逾期境外債，被推至風口浪尖的碧桂園。

2月28日一早碧桂園發布公告稱，其獲悉Ever Credit Limited于2月27日向香港高等法院提出對碧桂園的清盤呈請，內容有關呈請人與碧桂園之間本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。

碧桂園隨后急忙回應：

“參考業內其他違約上市房企案例，個別債權人向香港法院申請公司清盤的情況較為常見，堅決反對清盤呈請書，并將尋求法律意見，采取一切必要行動，與顧問團隊積極妥善抗辯應對。”

但在恒大前車之鑒的風聲鶴唳之中，資本市場早已被嚇破了膽。

受“清盤呈請”影響，碧桂園股價持續暴跌，目前，碧桂園股價已跌至0.63港元，市值僅176.3億港元。

要知道，2018年碧桂園最高市值達4205億港元，短短幾年，蒸發超4000億港元。

現在大家關心的問題是——

碧桂園會不會成為下一個恒大。

事實上，碧桂園今天的處境，與當初恒大走向清盤的路徑非常相似，都是由占比不大的債權人提出清盤申請。

當初恒大債權人提出清盤呈請時，涉債金額其實只有8億多港元，與恒大2.4億天量債務相比只能說是九牛一毛。

但正是這筆看似不起眼的債務，將恒大徹底推向清盤深淵。

碧桂園被清盤呈請的背后——是地產下行，債權人越來越看不到債務重組的希望。

債權人等不了了，因為當前形勢下，房企資產一跌再跌，倘若債務人被清盤，債權人最終所得將大打折扣。

所以越早出擊，才能趕在資產縮水之前止損。

近兩年，已經有多家在港上市的出險房企被債權人提出過清盤呈請，包括花樣年、陽光城、新力控股、佳源國際、融創、祥生、龍光、中梁、大發、佳兆業、海倫堡、弘陽等。

但從結果來看，通過和債權人的積極溝通，多數房企能度過危機。

比如融創、旭輝、花樣年、龍光、祥生等通過溝通，已撤回清盤呈請或相關呈請已被法院駁回。

所以，碧桂園被免于清盤的可能性很大。

但對于碧桂園而言，能否有效推動境外債務重組的進展或將成為其日后不被清盤的關鍵。

目前碧桂園存續美元債16只，存續規模94.43億美元；存續境內債兩只，規模52.76億元。此外，碧桂園地產集團有限公司還存續境內債14只，存續規模143.97億元。

債權人的耐心是有限的，或許留給碧桂園的時間不多了。

年內百億償債高峰

金地還有“救兵”嗎？

有國資背景的金地，也被連環債務壓得喘不過氣。

剛償還一筆到期債后，金地又要面臨“黑色三月”。

僅3月，金地將有3筆公開債務到期，涉及余額41億元。

而從全年來看，2024年，金地到期債務共有9筆，包括7只中期票據、1只公司債和1筆海外債，到期的本金總額為125.8億元。其中，整個上半年金地共有本金91億元的債券到期。

自去年底到現在，金地其實一直在努力解決債務問題。

去年，金地集團就先后將北京市大興項目、蘇州金地廣場項目、曲江新區金地廣場項目、北京金地中心項目等資產進行經營性物業抵押貸款融資。

關鍵的時候，金地還搬來“救兵”——

福田投控。

福田投控是金地的第二大股東，當金地亟需資金時，福田投控以最直接的方式向金地輸送了逾32億資金。

簡單來說就是金地把名下深圳福田環灣城舊改項目的股權，轉讓給了福田投控。

這些舉措，一定程度上緩解了金地的現金流壓力。

但眼下金地銷售吃緊，今年1-2月金地銷售業績才106億，較去年同期的240億減少過半。

一邊是經營對現金流補充有限，一邊金地在公開市場幾乎沒多少資金入賬，同時現在只靠賣資產也不是很好的路子，畢竟行業變天，不可能再像新城19年那樣有很多人接盤了。

但債務不等人，面對“黑色三月”和年內百億償債高峰，金地或許還得不斷搬來“救兵”。

有困難，找股東。

這是國資背景房企的最大優勢之一，比如萬科此前被做空時，深圳國資委、深鐵就挺身而出，聲援萬科。

但金地的股東估計靠不住了。

原先第一大股東，第二大股東均為險資，險資這幾年監管很嚴，急著跟開發商切割還來不及呢。

金地的大股東富德拋售股票都已經明牌了，二股東大家人壽也出逃了，再讓他們掏錢，很不現實了。

而被迫“上位”的新二股東福田投控，即便再度援馳，力量也非常有限了。

沒有永遠的救兵。

走到這個時候，盡管很多房企一直在努力，但他們別無他法，只能——

把命運交給市場。

這或許也是許多房企的宿命。

事實上，碧桂園、萬科、金地的處境只是行業的一個縮影。

債務的積重難返，行業不問基本面的“錯殺”各種復雜的因素一步步把越來越多的房企推向深淵。

據中指研究院最新數據顯示，2024年房企到期債券余額高達7873.4億元，其中，海外債占比為34.0%，信用債占比為66.0%。

可以預見，今年房企將迎來史上最難的“闖關模式”——

行業規模的收縮，未完工預售房資金缺口，籌資能力的減弱，必定進一步加劇房企今年的債務壓力。

關關難過關關過，祝他們好運吧！

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