上周一（3月11日），走訪武漢新希望D10。

該項目營銷負責人透露，該項目正籌劃漲價：

每平米漲5000元。

此輪漲價后，該項目均價約4.8萬/平，最高單價5.2萬/平。未來所售房源，單套總價全部1000萬元起。

上周末，在漢口國廣、西北湖、武漢天地、武昌中南等黃金地段，人們已經看到這則漲價廣告：“中國豪門，領漲武漢”，“6月30日起，均價每平米上漲5000元”。

△漢口國廣對面的廣告牌 3月17日實拍

△漢口民生銀行大樓 3月17日實拍

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武漢D10，是武漢今年首個漲價的豪宅項目，也是二七濱江繼武漢天地、綠城武漢黃浦灣之后第三個漲價的項目。

在當前武漢樓市盤整期，該項目憑什么漲價？是噱頭、套路，還是另有所圖？武漢D10漲價，是豪宅個案，還是武漢樓市“小陽春”的縮影？

01

在武漢新房打折促銷、二手房價格大跳水時，為什么新希望D10此時漲價？

此前，該項目為追求流速，定價偏低。去年底，該項目的土地款全部付清。在此背景下，該項目謀劃新一輪漲價。

武漢D10漲價，不是營銷套路，也不是逼單噱頭。這背后有著自己的一套漲價底層邏輯：

從項目層面，該項目的外立面與公區，在很長時間，具有不可替代性。在二七濱江乃至整個武漢，該項目的現有產品力，至少在5年內，具有不可替代性。

從產品力層面，武漢新希望D10，是2023年武漢千萬級豪宅銷售亞軍，也是新希望地產D10體系中產品價格與配置最高的。

舉例來說，成都D10天府，曾經的新房售價3-4萬/平，如今二手房價格5.5萬/平，是成都豪宅第一梯隊項目。這是新希望地產對產品力持續投入的最好見證。武漢D10天元，未來的投入力度將遠超成都D10天府。

從業主圈層角度，作為武漢時尚頭部豪宅，武漢D10有著一批年輕的粉絲業主。他們的年齡在35-45歲之間，對時尚、品質有著獨到見解。

這批忠實的年輕粉絲，是武漢D10持續漲價的堅實基礎。

該營銷負責人還透露，臨江地塊即將上市，單價可能8萬+，項目的產品與配置將全面升級迭代。

他表示，包括武漢D10在內，全國多個D10項目，將集體漲價。這是公司的戰略舉措。當前的市場下，公司不會冒險拿地，而是深耕現有項目。

02

除武漢D10外，多個豪宅項目將跟風漲價。

這一輪武漢豪宅漲價，個人總結為三大原因：

從宏觀上看，一二線城市豪宅進入新周期。

3月起，香港、深圳樓市火熱，南京等二線城市豪宅熱賣，再次出現千人搶房的場景。

3月7日，廣州調整首套房貸款標準，中心區成交回暖較快。

3月9日，深圳，1000多人線下選房，某項目4小時，熱銷30多億。3月份深圳二手房實際成交量或破5000套，創近兩年新高。

3月14日，杭州全面放開二手房限購，當地政府開啟強勁搶人戰略。??

香港、深圳、廣州等一線城市，開始搶有錢人。一線城市的“小陽春”，正向武漢等二線城市蔓延。???

從政策層面，高層鼓勵建設好房子，提供好服務，對高品質住宅定價將徹底放開，高品質住宅交給市場。

從中觀角度看，武漢豪宅有上漲空間與潛力。

同樣1000萬+消費，一線城市只能買一套改善小房子，在武漢能買一線濱江大平層。在買房享受當下生活的背景下，有錢人更多考慮居住需求。

武漢豪宅的價格，與武漢的城市地位不匹配。與一線城市相比，武漢的千萬級豪宅，在地段、產品配置、增值服務、江湖資源等方面，具有較高性價比。

與南京、杭州等同量級城市相比，武漢豪宅單價具備漲價空間。2月5日，涉及武漢的長江經濟帶國土空間規劃獲國務院批復，武漢與武漢都市圈將被委以重任。

在房地產市場方面，武漢已經由新房市場為主市場，轉變為新房與二手房并駕齊驅的雙市場。

從微觀市場上看，二七濱江大平層有漲價能力。

去年，二七濱江的新房價格非常堅挺，是武漢非常少見的不降價區域。

這主要是二七濱江在售豪宅項目，屈指可數。在售200平米以上的大平層，更是極其稀缺。

二七濱江的超級豪宅區、年輕化的豪宅買家群體，超級大平層的定價權，掌握在開發商手中，而客戶面向全國范圍。

03

回顧近兩年武漢豪宅市場，出現過三輪漲價標志事件：

一是去年8月，武漢天地云廷三期，單價破7萬/平，最高9萬/平，500平起。

單套復式總價突破4000萬，一次將武漢豪宅拉升到4000萬量級。9月4日，22套超級大平層開盤售罄。

18年時間，武漢天地從1萬+，一路漲到9萬+。優質“天地”二手房均價7.5-8.2萬/平(武漢貝殼網數據）。

二是去年12月，綠城武漢黃浦灣三期，高區均價突破8.5萬/平。

一線濱江的500+平超級大平層，價格據說突破10萬/平。

6年前，項目一期開盤4.3萬+平。此后，價格一直上漲。到2022年，單價突破6萬/平。

如今，一線濱江的“黃浦灣”二手房源掛牌價格7.2-8.4萬/平(武漢貝殼網數據）。

這兩大頂級豪宅的頂級產品，代表著武漢頂豪的單價與總價水平。

第三輪，就是此次的新希望D10。

它單次漲價每平米5000元，漲幅并不高。但它將房源全部提升到1000萬+量級。同時，該項目的臨江地塊，將二七濱江的豪宅單價推上8萬+。

以上三個豪宅項目，定價均是一路上漲，能穿越周期；產品品質與市場口碑，均是行業前列。??????

兩年時間，三輪豪宅漲價，可以看出：

一方面，豪宅價格的上限，不是簡單由供求關系決定，也不是能從土地價格、建安成本、裝修配置等成本測算出來的。它與經濟周期、城市量級、財富人群濃度、購買預期等密切相關。

另一方面，產品力超強的新質豪宅（好品質豪宅），具備獨立于市場大盤之外超強漲價能力。

簡而言之，新質豪宅（好品質豪宅），是有錢人的“剛需”，也是市場上的“硬通貨”。

04

武漢豪宅漲價，市場能否接受？

與一線城市相比，武漢的有錢人濃度低。最近兩年，經濟調整，財富人群的資產縮水。他們對市場缺乏信心，觀望情緒依然強烈。

在買方觀望時，豪宅漲價是對，還是錯？

一邊，是供應萎縮。

截至3月18日，武漢今年僅3個豪宅項目取證，市場供應告急。以二七濱江為例，多個項目處于尾盤，200+平房源熱銷。?

另一邊，是市場回暖。

在二七濱江板塊，

3月8日，綠城武漢黃浦灣成交一套總價1114萬房源。

本月底，武漢瑞府即將加推新地塊房源，建筑面積約186、236平米全新四房。

中信泰富濱江金融城，僅剩少量175-220平大四房房源，是區域少有的現房實景豪宅。

在武昌內環濱江板塊，

最近三周，武漢長江中心，客戶到訪量均超過100組。

3月1日-17日，該項目成交23套，單套總價超過1000萬。該項目住宅庫存約70套。

在武昌沙湖板塊，

建發·朗玥，即將清盤。整個項目還剩20多套房子。3月1日-17日，累計成交15套。

在沙湖板塊即將“斷貨”時，招商·武昌序順勢而出。

該項目是全國第三座招商序系創新奢宅。據說，項目6棟住宅，21-31層，產品為155-186平的類四代住宅（陽臺面積約占單套套內建筑面積的20%）。

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［ 后記］

樓市風向悄悄轉向。

售樓部里的看房人多了，多個新房熱賣，二手房賣爆，豪宅漲價。

3月1日-17日，武漢新房與二手房累計成交5650套，其中新房2614套，二手房3036套 （接近2月整月水平） 。

最近的一系列市場現象，令我有一種2016年春節后的同感、預感。

漲價、熱賣、搶房、搶地，都是一夜之間的事。

7年之后的今天，老故事有了新主角。 從一線城市來的大潮，很快傳導到武漢的一線售樓部。

高品質豪宅，能穿越市場周期，是優質的核心資產。當前，武漢豪宅項目率先漲價，有錢人率先行動。

3月29日，武漢將拍賣武昌寶通寺、沙湖等核心地段地塊，豪宅陣營再擴容。

從武漢的城市底盤、人口結構與產業規模上判斷，武漢樓市大盤穩固。同時， 在豪宅產品品質、服務內容等方面，武漢豪宅市場還有很大潛力與空間。

文｜楊光華（地產寫字人）

本文為個人觀點，市場有風險，投資需謹慎