3月26日，華潤置地召開2023年業(yè)績發(fā)布會，董事會主席李欣、首席戰(zhàn)略官謝驥、首席財務官郭世清及副總裁陳偉等管理層出席會議。

會議伊始，李欣便直言，2023年中國房地產(chǎn)市場筑底徘徊，供需雙縮，預期下行，而2024年開局，市場繼續(xù)承壓，銷售回款持續(xù)收縮，這是行業(yè)共同面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。

為應對這一局面，華潤置地積極謀求轉(zhuǎn)型。按管理層所言，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持后，華潤置地將“推動資管業(yè)務轉(zhuǎn)型，做大資產(chǎn)管理規(guī)模，打造行業(yè)領(lǐng)先的商業(yè)REITs平臺”確定為公司的重要戰(zhàn)略方向。

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推動大資管轉(zhuǎn)型

2023年11月，華夏華潤商業(yè)REIT作為首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目獲得中國證監(jiān)會批準，并于2024年3月14日深交所上市，募集資金69.02億元，完成商業(yè)REITs平臺搭建，實現(xiàn)了“投融建管退”資本閉環(huán)。

這為華潤置地逐步向大資管業(yè)務轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。

談及推動轉(zhuǎn)型的原因，郭世清稱，首先華潤置地在資產(chǎn)方面具備這樣的條件，比如這些年發(fā)展的購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等資產(chǎn)；再者是考慮到房地產(chǎn)市場下行，行業(yè)銷售規(guī)模逐漸降低，后續(xù)很難能夠依靠住宅銷售拉動公司業(yè)績持續(xù)增長。

這方面的重點工作鋪排來看，其一華潤置地要持續(xù)推動資產(chǎn)管理規(guī)模增長，繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)購物中心，做增量項目，同時推動存量收并購項目落地，兩個路徑“一起走”；其二則是要加強金融化，不斷做大眾公募REITs平臺，持續(xù)引入外部金融資源；最后是不斷強化資管平臺和能力建設(shè)，推動資金募集，包括資產(chǎn)退出能力的建設(shè)，形成多渠道、多元化的資金募集能力。

截至2023年末，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模達4274.6億元，同比增長19.2%，其中購物中心占比達63.3%。報告期內(nèi)，華潤萬象生活管理101座在營購物中心，其中重奢購物中心13座，另有儲備項目83個。

2023年，華潤置地購物中心實現(xiàn)營業(yè)額178.5億元，同比增長29.7%，旗下76座在營購物中心實現(xiàn)零售額1638.7億元，同比增長44.2%；旗下寫字樓出租率提升2.6個百分點至81.8%，酒店入住率63.3%。

長租公寓業(yè)務方面，截至2023年末，華潤置地長租公寓業(yè)務累計在管項目60個，管理規(guī)模5.6萬間，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)額7億元（含輕資產(chǎn)管理項目），按年增長9.5%。

對于商業(yè)REITs的整體規(guī)劃，郭世清表示，未來3至5年，預計每年的發(fā)行規(guī)模在100億元左右，希望未來5年的整體發(fā)行規(guī)模達到500億元以上，“項目儲備的話，截至2023年有76個，對應市場規(guī)模2500億元，初步梳理符合條件的項目超過20個”。

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可售貨值5308億元

2023年，華潤置地實現(xiàn)總營收2511.4億元，同比增長21.3%。其中包括經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型業(yè)務在內(nèi)的經(jīng)常性業(yè)務為華潤置地貢獻營收390.6億元，總營收占比15.6%；另有2120.8億元來自開發(fā)銷售型業(yè)務，同比增幅為20.4%，占比超84%。

公司同期實現(xiàn)歸母凈利潤313.7億元，同比增長11.7%，扣除投資物業(yè)評估增值后的核心凈利潤為277.7億元，同比增長2.9%，其中開發(fā)銷售型業(yè)務、經(jīng)常性業(yè)務的核心凈利潤貢獻占比分別為65.6%、34.4%。

銷售來看，2023年，華潤置地實現(xiàn)物業(yè)簽約銷售額3070.3億元，同比增長1.9%；實現(xiàn)簽約面積1307萬平方米。分區(qū)域來看，華東大區(qū)的簽約額最高，約為875.74億元，占比達到28.6%，其次是北方大區(qū)，占比23.6%，中西部大區(qū)占20.8%，深圳14.9%、華南大區(qū)10.8%，另有1.3%來自香港公司。

管理層在會上表達了對2023年銷售業(yè)績的滿意。陳偉直言，雖然銷售規(guī)模的同比增幅基本與上一年持平，但現(xiàn)金流是公司更為看重的部分，同時華潤置地的費用也得到有效控制，“管理層的角度上，我們對于2023年的銷售業(yè)績是滿意的”。

關(guān)于今年的市場預判，其坦言，2024年前兩個月市場銷售額和銷售面積都有一定幅度下降，但從3月份情況來看，市場來訪和成交等均有大幅改善，判斷房地產(chǎn)市場還是存在長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，市場處在筑底回穩(wěn)、勢能向上的長期趨勢，“目前主要壓力在需求端，政策還是需要進一步去提升客戶的支付能力，提振客戶對市場的信心”。

2024年，華潤置地擁有總可售貨源5308億元，其中88%的資源都位于市場供需環(huán)境較為健康的一二線高能級城市，住宅產(chǎn)品占比77%。陳偉說，在這個基礎(chǔ)上，公司對2024年的業(yè)績有信心，華潤置地上半年會全力提升業(yè)績啟動節(jié)奏，同時聚焦中高端，改善客戶的需求和敏感點，堅持小批次開發(fā)，快速迭代的產(chǎn)品策略。

投資方面，華潤置地會堅持將現(xiàn)金流安全作為第一的原則，在這個原則之下保持一定投資強度，堅持開發(fā)銷售型業(yè)務和經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務并重，保持合理的投資比例，也會聚焦一些中小型的快周轉(zhuǎn)項目。

2023年，華潤置地新增權(quán)益土儲面積863萬平方米，年內(nèi)以1118億元的權(quán)益地價獲新取項目68個，一二線城市投資占比約93%，在北京、上海、廣州、三亞、武漢、南京等地獲取商業(yè)綜合體項目8個，截至報告期末的總土地儲備約6250萬平方米。

記者吳典

編輯孫婉秋