4月27日，濱江集團(tuán)發(fā)布了2023年年報(bào)。這份成績單無疑給市場(chǎng)吃了顆定心丸，一片數(shù)據(jù)矩陣釋放出一個(gè)信號(hào)：濱江依然穩(wěn)健。

當(dāng)下的地產(chǎn)周期里，濱江成了一個(gè)代表性“樣本”。

憑借著多年深耕累積的區(qū)域經(jīng)驗(yàn)、穩(wěn)健經(jīng)營構(gòu)筑的安全邊際以及發(fā)力產(chǎn)品品質(zhì)筑起的口碑護(hù)城河，它在這輪行業(yè)調(diào)整中抗擊風(fēng)浪，穩(wěn)定前行。

“我在山上時(shí)間越長，反映企業(yè)越健康”

行業(yè)大環(huán)境的困頓，也讓它的逆勢(shì)發(fā)展受到更多關(guān)注。

當(dāng)保剛兌和保交樓成為同行重點(diǎn)工作時(shí)，濱江依然是杭州乃至浙江土地市場(chǎng)的堅(jiān)定擁躉，其2023年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目33個(gè)，其中27個(gè)位于杭州；當(dāng)困境之下房企頻繁進(jìn)行組織架構(gòu)瘦身，濱江卻依然保持著千人的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)，人均銷售額達(dá)1.43億元，領(lǐng)先行業(yè)；當(dāng)一眾地產(chǎn)大佬奔波輾轉(zhuǎn)，努力化解債務(wù)時(shí)，濱江創(chuàng)始人戚金興卻把一半的時(shí)間獻(xiàn)給了胡家坪。

那兒是杭州市淳安縣王阜鄉(xiāng)下的一個(gè)村莊。

3年前一次途經(jīng)，胡家坪的貧困落后深深觸動(dòng)了他，戚金興決定把這兒作為濱江集團(tuán)30周年的公益項(xiàng)目。如果為了沽名釣譽(yù)，胡家坪村顯然不是一個(gè)理想選項(xiàng)，這兒平均海拔889米，最高地方約有1200米，山勢(shì)險(xiǎn)峻、交通不便且基礎(chǔ)設(shè)施落后，改造難度可想而知。

沒有遠(yuǎn)程指揮，戚金興直接帶著家人住到了山上。過去一年來，他每月有一半時(shí)間在山上，以至于他成了山上的“名人”，男女老少見到他都會(huì)笑著問候聲“董事長好”。

去年濱江團(tuán)建時(shí)，戚金興說“我在山上時(shí)間越長，反映了企業(yè)越健康。”他認(rèn)為自己能在胡家坪村放手去干，說明公司管理的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行到位，產(chǎn)品力得到行業(yè)認(rèn)可。

而今這份年報(bào)的背后也藏著部分戚金興放手的勇氣。

經(jīng)營性現(xiàn)金流上升526%

去年濱江實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入704.43億元，同比增長69.73%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25.29億元。截至去年末，公司擁有總資產(chǎn)2900.32億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)253.02億元，分別較上年末增長5.01%和7.5%。

銷售方面，去年濱江實(shí)現(xiàn)銷售額1534.7億元，與上年基本持平，這一成績?cè)诘谌脚判邪裰形涣行袠I(yè)第11位，同比上升2位，全年權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠達(dá)732億元，創(chuàng)下集團(tuán)權(quán)益銷售金額歷史新高。結(jié)合報(bào)告期內(nèi)員工數(shù)1076人來看，濱江的人均銷售額達(dá)1.43億元，領(lǐng)先行業(yè)。

在大本營杭州，濱江業(yè)績表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年濱江以647.03億元的權(quán)益金額位列杭州市場(chǎng)第一，領(lǐng)先第二名近150億元，這已是其連續(xù)6年蟬聯(lián)杭州市場(chǎng)銷冠。

高質(zhì)量的銷售也讓濱江在行業(yè)流動(dòng)性仍然逼仄的當(dāng)下，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長。期內(nèi)，由于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金大幅上升，濱江集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期增長了526.24%，達(dá)到326.5億元，推動(dòng)其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額較上年同期增加163.17%。

對(duì)于杭州這片熟悉的土地，濱江還在持續(xù)深耕。

去年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目33個(gè)，其中27個(gè)都位于杭州，剩余6個(gè)則分布于寧波、南京、湖州和金華。新增項(xiàng)目的計(jì)容建筑面積合計(jì)333萬平方米，權(quán)益土地款256億元。截至去年底，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占60%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、金華、湖州、嘉興等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比25%，浙江省外占比15%。

其他業(yè)務(wù)方面，截至去年底，濱江持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約37.78萬平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入3.58億元。

2023年，濱江重啟代建業(yè)務(wù)板塊，繼續(xù)對(duì)外輸出品牌，對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)起到補(bǔ)充作用。與此同時(shí)，濱江旗下的高品質(zhì)康養(yǎng)服務(wù)品牌——“濱江和家”推出的首個(gè)社區(qū)嵌入式高品質(zhì)養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)——和家·御虹府長者之家也正式開業(yè)。

融資成本爭(zhēng)取降至4%以內(nèi)

債務(wù)方面，對(duì)照“三道紅線”來看，濱江繼續(xù)保持“綠檔”。

去年，濱江自我強(qiáng)行降杠桿，頂住銀行壓力，將貸款縮減110億元。截至年底，其權(quán)益有息負(fù)債360億元，并表有息負(fù)債規(guī)模415.18億元，較上年末下降120.27億元，其中銀行貸款占比79.8%，直接融資占比20.2%。

值得注意的是，濱江于報(bào)告期內(nèi)的扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.41%，凈負(fù)債率為15.08%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)135.07億元，占比僅為32.53%，低于期末貨幣資金（327.04億元），同期現(xiàn)金短債比為2.42倍，短期償債壓力不大。

拉長時(shí)間軸來看，過往幾年，濱江的綜合融資成本一直在持續(xù)下降，2020年為5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，去年底其平均融資成本已降至4.2%，較上年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下新低。

融資方面，截至報(bào)告期末，濱江共獲銀行授信總額度1217.23億元，較上年末增加2.86%，授信額度已使用401.45億元，剩余可用815.78億元，占總額度的67%。在直接融資可用額度上，目前濱江已獲批尚未發(fā)行的公司債額度15.52億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度49億元、中票額度35億元，這部分資金可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。

對(duì)于2024年的目標(biāo)，濱江在年報(bào)中也有所透露，其表示今年銷售額要占行業(yè)總規(guī)模的1%。同時(shí)權(quán)益銷售回款的40%用于投資，區(qū)域布局聚焦杭州、深耕浙江、浙江省外重點(diǎn)關(guān)注上海。

去年底的懇談會(huì)上，戚金興透露過公司未來業(yè)績構(gòu)成：杭州市場(chǎng)占公司總市場(chǎng)的60%，杭州之外浙江省內(nèi)保持30%，省外不超過10%。

融資端，濱江將繼續(xù)保持穩(wěn)健，權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模保持平穩(wěn)，同時(shí)將一年期的直接融資規(guī)模控制在40億元以內(nèi)，綜合融資成本爭(zhēng)取下降至4%以內(nèi)。同時(shí)繼續(xù)拓展代建業(yè)務(wù)，全年?duì)幦⌒略?至10個(gè)代建項(xiàng)目。

記者 孫婉秋

編輯 吳典