01

籌研究去房地產庫存，各部門都用了什么招？會有什么用？

今年4月30日，中共中央政治局召開會議正式提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，宣布了2024年樓市去庫存的啟動。

5月17日，國務院政策例行吹風會后，央行、住建部、自然資源部、金融監管總局等四部門聯合發聲，多項房地產政策正式出臺。

政策具體內容包括：

◆央行：四個“大招”齊發

1、設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

2、將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。

3、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。

4、下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%。

◆住建部：保交房、保融資、去存量

1、打好商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。

2、進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

3、推動消化存量商品住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

4、妥善處置盤活存量土地，目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

◆自然資源部：限制新增供應，積極調整存量土地

1、支持企業優化開發。主要是要消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。

2、促進市場流通轉讓。主要是發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”鼓勵轉讓或者合作開發。

3、支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。允許地方采取“收回—供應”并行方式來簡化程序，辦理規劃和供地手續，更好地提供便利化服務。

另外，自然資源部在4月30日當天還發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求商品住宅去化周期超過36個月的城市，暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，按照“盤活多少、供應多少”的原則動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

◆ 金融監管總局：支持保交付項目融資

將發布《關于進一步發揮城市房地產融資協調機制作用滿足房地產項目合理融資需求的通知》，建立健全城市房地產融資協調機制，繼續堅持因城施策，以城市為主體、以項目為中心，全力支持應續建項目融資和竣工交付，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

整體來看，這一輪房地產政策組合拳采取供需端雙重發力。不過，雖然這一輪房地產救市政策號稱“史上最強救市”，但對于當前“積重難返”的房地產而言，一些疑點和難點依舊存在。

首先，按揭貸款利率、首付比降到了歷史最低位，這兩點都是為了刺激需求，本質上是鼓勵居民加杠桿，但是當前居民預期信心等偏弱，提振效果可能有限。

就像網友吐槽：“本以為來了個大利好，結果是你可貸更多的款了”，“在中央加杠桿還是地方加杠桿的猶豫中，最終選擇了讓居民加杠桿”。本質上，需求端偏弱首先是購房者看不到行業到底的信號，不敢輕易下手；而更重要的原因則是居民對整體經濟及自身收入的不自信導致的需求消失或暫緩。

其次，官方正式定調去庫存，為此甚至推出3000億元保障房再貸款，預計將帶動銀行貸款5000億元。意圖通過央行提供增量資金支持，最終引導銀行對收購現房做配租、配售保障房領域多投放。

官方資金直接下場，必然能明顯帶動去庫存效果。

但是市場的疑問點首先來自資金問題。根據多方機構測算，如果想要庫存降低到2018年水平，需要7萬億元左右的資金。3000億元是否過于杯水車薪？

除了資金問題，還有地方回購商品住宅過程中難免會涉及的道德問題。該回購什么樣的項目？該優先回購誰的項目？該以什么樣的價格回購等等問題也還未有明確做法及案例。

再次，從供給端限制土地新增供應、調整存量土地，限制新增土地供應扼住了地方政府的收入來源，而收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及資金來源的問題。另一方面，從土地供給端調整，或許見效會比較慢。

最后，對房企和項目的融資支持政策其實一直都有，只是落地過程困難重重。所以對市場的拉動作用或許并不明顯。

從中長期來看，房地產庫存消化或主要還是依靠市場化的手段，而非單純依賴政策托底。

02

房地產“517”新政后一周，市場表現怎么樣？

517新政疊加地方利好政策推動，市場活躍度明顯提升。

在深圳，熱銷喜報頻發，24小時不打烊“通宵賣房”的繁忙景象再現。有項目拿證即銷售，項目來訪超千人。

上海豪宅項目75套房源45分鐘內售罄，單日銷售額超31億元。

短期內市場熱度明顯回升的城市還有成都、杭州和武漢。

比如杭州，再現“拼社保”熱盤。

另外成都、武漢、南京、鄭州等城市來訪認購量均出現小幅回升。

不過，大部分城市市場活躍度提升，尚未在成交端中體現出來。

相較于新房，二手房市場迎來點狀復蘇。上海、北京、天津二手房成交有所改善。

在重磅利好政策加持下，短期內樓市信心正逐步回歸。

◆ 多地跟進下調首套和二套首付

“517”新政之后，地方開始行動起來。

5月21日，武漢、長沙、合肥率先落地降低首付比例與取消房貸利率下限，其中武漢首套房商貸房貸利率已調降至3.25%。

據CRIC調研，截至5月23日典型25個城市中有14城下調首套房和二套房比例至15%和25%，另有合肥、長沙、武漢、青島、濟南等8城調降房貸利率。

降首付跟進速度明顯快于降利率。

當前，多數城市還處于待調整階段，預計接下來，各城市將迎來房貸利率“調整潮”。

◆ 重點城市活躍度提升 深圳“通宵買房”

新政落地首周（5.13-5.19），核心一二線城市在來訪、認購均有不同程度的回升。

深圳和武漢短期內市場熱度明顯回升。第20周新房成交較4月周均和3月周均都有明顯提升，且顯著好于去年下半年周均水平。

· 以深圳為例，第20周項目熱銷喜報頻發，據CRIC監測，上周4個住宅項目開盤入市，共推售1222套住宅房源。5月18日雙盤齊開，位于寶中的鴻榮源胤璇開盤當天接近“日光”，當天收金約15億；福田京基宸悅府，首開銷售額超5億。而清湖地鐵口的悅見和府更是24小時不打烊“通宵賣房”，周末兩天成交5.18億元，上門量超3000組。

·武漢也比較典型。依托漢口和光谷熱點區域板塊單個熱盤驅動，第20周項目來訪認購小幅回升，全市單盤平均來訪56組，較上周上漲8%，較4月周均上漲12%，單盤平均認購量2.7套，較上周上漲17%，較4月周均上漲13%。

大多數城市來訪量穩中有增，市場活躍度提升。

比如杭州，據CRIC調研主流項目，第20周單盤來訪量為160組，環比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤認購量為6.4套，環比漲64%，較4月周均漲19%。

部分熱盤再現“拼社保”的情況，運河新城板塊的綠城宸岸印月搖號登記結果顯示，該盤首開141套房源，共1008戶家庭報名登記，整體中簽率低至13.99%，有房家庭社保高達118個月。

南京第20周單盤平均到訪量為67組，持平4月周均，較去年下半年周均穩中有增40%。但單盤認購量僅為2.17套，不及4月和去年下半年周均水平。

鄭州第20周整體市場到訪量環比上升約9%，認購體量環比下降1%。

這些城市市場熱度雖有所提升，但成交層面尚未有明顯的體現，利好政策仍有待發酵。

比如杭州第20周新房成交較4月周均下降14%，較2023年下半年周均降幅也達到了54%。南京周成交數據較4月周均和2023年下半年周均都有一定程度的下降。

個別弱二線城市市場仍無明顯起色。比如重慶、長春、福州和南寧等。以重慶為例，據CRIC調研，第20周項目來訪量環比下降2.02%至7290組，認購量為313套，環比下降8.48%。長春也是如此，重點監測項目第20周到訪量相比前一周環比僅增加1%，認購量下降22%。

主要原因是樓市政策持續放松，再加上房企推出特惠房源，市場信心被消磨，再加上部分城市尚未落實降首付以及調整利率政策，整體市場相對比較冷靜。

再來看二手房市場，政策推動下重點城市迎來點狀復蘇。

以上海為例，官方數據顯示，517新政發布后首個周末（5月18-19日），二手住宅成交套數高達806套和743套，顯著高于2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。

北京二手房成交也表現出一定的熱度。公開數據顯示，517新政后首個周末（5月18-19日）日均成交再次突破1000套，基本達到了2024年小陽春的熱度。

同樣，天津二手房市場熱度穩步回升，第20周成交量環比上漲27%。

◆ 政策仍有待進一步落地和發酵

無論是新房，還是二手房，市場活躍度都有了一定提升。

從成交層面來看，利好政策仍有待進一步發酵，且地方跟進政策仍有待進一步落地。

根據CRIC監測，全國65個重點城市2024年第20周商品住宅成交面積為330.89萬平方米，與第19周基本持平，與2024年4月周均相比增長17%，不過與年內高點3月和去年下半年周均水平相比分別下降4%和10%。

5月整體市場延續弱復蘇。

表現在數據上，三四線城市修復要好于一二線，40個三四線城市第20周成交明顯好于今年3月周均水平，較2023年上半年周均也有14%的漲幅。原因很好理解，這些城市在經歷了2-3年調整期，已處于需求穩定“降無可降”的階段。

而一二線城市第20周成交仍不及今年3月周均，相較于2023年下半年周均也有一定的差距，整體利好政策仍有待發酵。

整體而言，“517新政”之后，樓市信心正在加速重建。

短期內購房者信心已有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升，新房市場成交低位修復，重點城市二手房市場點狀復蘇。

預期5月新房成交環比4月會有一定程度提升，絕對量或與3月持平。

此外，分化行情將繼續在各城市之間延續。前期熱點頭部城市上海、成都、西安等短期內有望企穩，杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等近期前端指標項目來訪量已出現回升，隨著政策持續發酵，成交層面也將有所體現。

03

深圳灣超級總部基地宗地成功轉讓，萬科堅定自救

宣布了“堅決瘦身健體”的萬科，正在積極地出貨自救。

今日（5月27日），萬科轉讓的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司聯合競得，交易以掛牌價22.35億成交。

大股東出手相助之下，雙方完成了一次兩贏的交易——萬科盤活了閑置資產，受讓方深鐵集團等拿到了深圳區位較好的超總地塊。

深圳灣超級總部基地，屬深圳舉全力打造的頂級CBD地段，是當下最為優質的商辦類資產。

萬科通過變賣優質資產，除了能拿到救命錢，更是交出了“投名狀”，給資本、市場注入了強心劑，用搏命的姿態，換來了資本的信任。

近期，萬科密集宣布了系列融資動作的落地。

·5月23日，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股，截至目前已到賬100億元。這是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款。

·5月20日，萬科A公司作為借款人向中國銀行股份有限公司深圳分行申請銀行貸款人民幣12億元，已提款人民幣12億元。

·5月16日，據內部消息人士透露，萬科已與銀行貸款人就其擬議的800億元人民幣（約合111億美元）岸上銀團貸款的抵押品達成初步協議，貸款提取額預計將不超過500億元人民幣。

·5月16日，萬科在深交所成功發行一筆CMBS，發行規模14.35億元。

·5月13日，中國銀行、農業銀行、北京銀行為萬科提供了共計73.39億元抵押擔保貸款。

·5月10日，萬科向郵政銀行申請了13億貸款。

·此前，3月20日，萬科宣布子公司上海中區地產已與興業銀行深圳分行簽訂14億元貸款協議。

銀行肯給萬科放水，除了相信萬科自救的誠意，更說明萬科在市場上依然具有良好的信用、標的物業和暢通的融資渠道。

此外，萬科能迅速地融到資金，或也在于萬科的融資戰略轉變——從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式，充分利用手上優質的資源、資產、抵押品，拿出來去對外擔保貸款。

據透露，萬科當前的融資模式轉變的工作分為三個階段：梳理資源、盤點資產、為新的融資模式準備好押品。

顯然，萬科已經找到了穿越周期的節奏。按照此前“活下去”的戰略，新的融資道路打通、資產處置順利，萬科下一步該是盤活去化、保持經營性現金流為正了。

疊加“517”新政對市場的刺激，萬科股價近期也迎來一系列的上漲，市值重返千億大關。

不過，我們不得不認清“517”新政雖有刺激市場情緒之效，但卻無力挽救房企的現金流，真正能消化庫存帶來現金流，還要依靠房企的市場化手段。所以，萬科等高負債房企更需要抓住機會，加大加快房屋促銷力度，如果企業端與政策配合得當，萬科或將迎來一波銷售額的增長。

自助者天助，現階段，房企與其躺平等待政策“仙丹”起死回生，還不如積極自救，或還有可能“好風憑借力，送我上青云”。

04

二手房成交價不再公開，買賣進入“盲猜”階段？

近日，長沙貝殼正式取消了二手房成交價的公開顯示。

4月，南京貝殼也下架了各小區成交價的展示，并且嚴厲禁止貝殼經紀人把低價成交的截圖發朋友圈和網上。

整體看，除了長沙、南京，還有武漢、蘇州、杭州、南通等多座城市，貝殼都關閉了二手房成交價顯示。

目前，這些城市在貝殼APP上每套成交房源后統一“暫無價格”，調價情況也被隱藏，僅有小區均價可供參考。如果想知道二手房的實際成交價，只有前往貝殼內網查詢，需要去門店或向中介了解。

對外隱藏成交價背后，本質其實是爭奪市場定價權。

目前，各城市有影響力的成交，大都來自二手房。低價成交單往往會被中介以及買方作為小區的價格參照，進而影響整個小區甚至整個片區的定價。

由此，在各個城市還需要通過新房賣地的情況下，這就注定了定價權不能落到二手房手里。

特別是當前二手房還跌跌不休，定價權如果統歸二手房，新房的定價就很難有吸引力。因此，市占率高的中介平臺，自然成了各地二手房調控的重要抓手。

對于各大城市而言，不顯示二手房成交價，首先有利于新房銷售，因為看不到二手房成交價，對于買房者來說，購買二手房的決策成本會高于新房。其次，當市場沒有了二手房成交價作為價格參考，新房指導價就會成為市場的一個價格錨點，房屋定價權就可以回到新房市場，這更有利于市場調控，也助于新房重奪市場定價權。

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