鋪天蓋地的廣告宣傳讓本就不乏賣點的普陀長風板塊的嘉佰道成了近期出圈的上海頂流紅盤。

即便均價從拿地時的聯(lián)動價硬生生每平上漲6000元至10.4萬元，嘉佰道依然不愁賣。為期4天半的認購期里，嘉佰道422套房源獲1000組認購，這是一個堪稱“理想”的表現(xiàn)，237%的認購率既保證了項目熱度，距離250%的些微距離又讓項目不必觸發(fā)積分，確保低分高質選手的參與。

這一認購結果引發(fā)了維權，大批購房者因材料審核周期長、多次被駁回，導致遲遲無法完成認購，他們將矛盾指向開發(fā)商人為篩客，投訴至相關部門，甚至涌進售樓處報警要求認購。

這場由嘉佰道重金營銷而后走勢失控的鬧劇還在繼續(xù)。

01

駁回理由五花八門

5月19日9時—5月23日12時是嘉佰道的認購期，為了錯峰，購房者須先在線上預審并提交認購資料，資料審核通過后方可預約現(xiàn)場認購。新上海人陳鋒（化名）的公司正位于嘉佰道對面，考慮到出行方便，符合預算，又熟悉環(huán)境，便打算入手嘉佰道。

和多數(shù)購房者一樣，他也看中103平方米的3房，該面積段在長風板塊較為稀缺，是認購熱門，這次有300多套是該戶型。面對大批競爭對手，初時陳鋒頗有信心，“我有八十多分，觸發(fā)積分制也不怕”。但沒料到，他倒在第一關。

5月21日，陳鋒在線上提交了初審材料，等待審核通過后預約線下認購。一天過去，材料仍處于“待審核”狀態(tài)，較長的審核期和逼近的截止時間讓他逐漸焦慮，也嗅出一絲異樣，“這與之前認購其他項目不同，開發(fā)商似乎并不著急”。

卡在最后一天（5月23日）凌晨，陳鋒收到了審核未通過的結果，原因是“產(chǎn)調(diào)單的拉取日期是5月18日，不符合5月19日之后拉取的要求”。可據(jù)其提供的產(chǎn)調(diào)單，拉取時間顯示5月20日，并非開發(fā)商原因中的“5月18日”。

受訪者提供的產(chǎn)調(diào)單顯示日期為2024年5月20日

無奈之下，他只能重復提交一遍材料，而這次直至認購結束，也未有反饋。不愿錯過機會的陳鋒在23日上午帶著全部材料來到現(xiàn)場認購地點外，與開發(fā)商交涉，他想著“如果線上很慢就線下審核，重點是先完成認購”，最終未能成行。

和陳鋒類似的遭遇不在少數(shù)。5月22日，不少“待審核”的購房者趕到售樓處要求盡快給出結果，開發(fā)商也承諾加速，可沒料到這些結果竟是“不通過”。

23日凌晨，一些購房者收到審核未通過的通知，原因五花八門，甚至有些不合理或“沒必要”：“提供了父母的結婚證，還要補充材料證明他們的婚姻關系，不知道除了結婚證，還有什么更能證明婚姻關系”“年薪六七十萬卻被說流水不夠，關鍵我們首付70%，不了解開發(fā)商判斷邏輯”“要求單身人士提供結婚證明”“沒有曾用名的要提供曾用名產(chǎn)調(diào)”……

種種經(jīng)歷讓購房者費解，“開發(fā)商是否不想賣？”有多次打新經(jīng)歷的購房者告訴記者，其認購過三四個新盤，基本是同樣的材料，從未遭遇這樣的情況。

此外，資料被打回后的機制也被認為是故意設計。黃石（化名）曾四次上傳材料，每次都有新問題，“被打回時，系統(tǒng)會指出某項存在問題，并默認其他項無誤鎖住不允許修改，只能修改提示的部分，重新提交后打回的理由又是之前認為沒有問題的部分，如此往復”。

受訪者的資料審核狀態(tài)處于“待審核”

02

審核尺度前后不一

如果只是審核嚴格，或許投訴聲不會這么大，認購前后期標準不一致、存在人為操作是點燃購房者怒火的關鍵。

白楊（化名）是成功闖過認購關卡的購房者，即便她的材料存在明顯瑕疵。

認購首日（5月19日），白楊的資金尚在理財產(chǎn)品中沒有贖回，無法提供凍資證明進行初審，但第二天一早，其銷售便催促白楊趕緊提交線上材料，并稱“如果凍資來不及，提交其他材料證明有足夠的資金也行”，包括白楊的戶口本信息也有瑕疵，但材料依然在20分鐘內(nèi)審核完畢并通過了。

當時白楊感覺“審核挺寬松”，后來其才陸續(xù)從其他購房者處了解到審核的尺度如此緊張。她直白地說，“如果按照這個標準，我的材料是不合格的。”

同時，有購房者反饋，認購前期是較為寬松的，5月20日是審核尺度不一致的轉折點。

據(jù)新房搖號助手統(tǒng)計，5月19日嘉佰道認購180+組，次日350+組，兩天合計530+組，認購率已超125%。這還未算上線上材料沒來得及審核或未通過的購房者，換言之，在5月20日甚至是5月19日，嘉佰道已經(jīng)對這次認購有了大致的預期——認購人數(shù)不少。

對于此次認購的“不尋常”，市場猜測有兩個可能，一是開發(fā)商為了盡快回籠資金，篩選付款情況好的客戶；另一個是不想觸發(fā)積分制。

據(jù)記者了解，目前投訴未能認購的意向購房者均為認購103平方米的，其中多人付款方式較優(yōu)，可首付七成、八成，甚至全款，但依然不被“熱情”對待。

有業(yè)內(nèi)人士分析，若觸發(fā)積分制，一些低積分購房者或會無緣此次開盤，而項目有幾十套260和360平方米的大戶型，總價約2700萬和3700萬元，意向客戶多為二套選手，積分不太高，若無緣入圍，其在該總價段可選擇范圍廣，或許就不會再購買，“該事件顯然更傾向于此”。

由于部分購房者的線上材料在認購結束都未審核完畢，諸多投訴聲中，開發(fā)商迫于壓力，延期審核。5月25日，又有約20人完成認購。據(jù)項目官方披露，嘉佰道初審通過1007組、最終認購1000組，未觸發(fā)積分制。

如陳鋒、黃石等，仍是接到了“未通過”的通知，理由同樣不被他們接受。陳鋒稱，這次原因是“缺未成年子女戶籍證明”，可戶口簿證明只能上傳9張圖，根本放不下。

記者曾以購房者身份致電普陀區(qū)房管局，工作人員回復，房管局已督促開發(fā)商盡快審核，最終所有線上認購材料均已審核完畢，若對審核結果有異議，可與開發(fā)商溝通具體詳情。

記者也向開發(fā)商宸嘉發(fā)展方面求證情況是否屬實，但截至發(fā)稿，暫未回應。

03

浮現(xiàn)“中海舊將”

嘉佰道背后的操盤者宸嘉發(fā)展是一家年輕的房地產(chǎn)企業(yè)，成立尚未滿4年。

企查查顯示，宸嘉發(fā)展成立于2020年11月，由香港企業(yè)宸嘉發(fā)展有限公司持股100%，法定代表人為郭斌，崔帥任總裁、執(zhí)行董事，梁飛任監(jiān)事。巧合的是，三人此前都曾在中海任職。其中，崔帥曾擔任中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，梁飛為副總經(jīng)理，而郭斌曾任中海地產(chǎn)海南公司總經(jīng)理。

2022年6月普陀長風地塊出讓時，僅有宸嘉發(fā)展聯(lián)合體一家新面孔報名，首次露面便選中這宗住宅、辦公混合用地，疊加63.7億元的起拍價，資金要求高、開發(fā)難度大。彼時外界好奇，這個“新人”底氣何在？

崔帥的出現(xiàn)，讓疑問似乎有了解答。

這個名字，熟悉上海市場的人并不陌生。

其曾為中海上海公司總經(jīng)理，在他帶領下中海在上海業(yè)績一路狂飆，2020年中海以227.6億元的權益金額在年末連升3席拿下上海市場第一的位置，領先第二名萬科約27億元，這是中海進入上海以來的高光時刻。也是這一年，因涉“圍標”事件，崔帥被上海市公安局經(jīng)偵隊采取刑事強制措施，而后其被免去上海總經(jīng)理一職。

從崔帥過往在上海的任職情況來看，其對普陀區(qū)市場頗為熟悉。

2017年，中海地產(chǎn)在上海拿下4宗地塊，在滬土儲從2016年的57.3萬平方米增長至87.3萬平方米，緩解了土儲饑渴。2018年6月，崔帥被選舉為普陀區(qū)第53選區(qū)的（石泉組）區(qū)第十六屆人大代表；同年，中海開始涉足普陀區(qū)舊改，其以93.99億元包攬了普陀區(qū)“紅旗村”改造項目的四宗地塊，是上海核心區(qū)當年出讓的最大規(guī)模綜合體之一。2020年前兩個月，中海又以聯(lián)合體形式拿下普陀紅旗村三宗地塊。在中海登頂上海市場的2020年，普陀區(qū)兩個項目中海臻如府和中海匯德里，為其貢獻權益銷售額超119億元，撐起全年業(yè)績的半壁江山。

某種程度上，深耕普陀讓崔帥業(yè)績得以飛升。

從中海離職后，崔帥沉寂數(shù)月于2020年底加入宸嘉發(fā)展。

企查查顯示，目前，宸嘉發(fā)展控制28家企業(yè)，其中一家宸嘉新宥（上海）企業(yè)發(fā)展有限公司，地點就在上海嘉佰道附近的長風國際大廈，崔帥自2020年11月創(chuàng)立以來便擔任該公司董事長，直至2024年5月23日卸任，也就是上海嘉佰道認購的最后一天。

有公開資料指出，宸嘉發(fā)展背后的實控人是國華人壽的老板劉益謙，當時與宸嘉發(fā)展聯(lián)合拿下普陀長風地塊的惠州奧林匹克花園置業(yè)投資有限公司也與國華人壽有著千絲萬縷的聯(lián)系。

“背靠大樹”，加上熟手操盤，宸嘉發(fā)展很快在業(yè)內(nèi)闖出了名堂。

如今，上海嘉佰道項目的入市，讓宸嘉發(fā)展再度“走紅”，只是這次“走紅”也摻雜著大量爭議與投訴。

記者 左宇

編輯孫婉秋