01 那些執行固定利率的 存量“大冤種”

“不查不知道，一查嚇一跳！”

前些天，紅姐接到一位好友電話，說他直到上個月才發現，自己的二套房貸利率一直執行的還是5.39%，沒有跟隨LPR下調而調整。

他給房貸銀行打了一通電話后得知，是當時自己稀里糊涂的在APP上操作選擇了固定利率，并且總行給了截圖，清清楚楚地記載著他是何日何時點擊操作的。

按說朋友不至于這么傻，他說自己毫無記憶，可能當時太忙了，沒仔細看，以為是調為浮動利率就點擊確認了。

并且他說，據貸款行反饋，像他這種稀里糊涂簽了固定利率的，僅在這一個支行，還有20多單，總行層面就更多了。

朋友說，他妥妥地當了好幾年的房貸“大冤種”，本應該從2020年就能夠享受到5年期LPR持續下調帶來的利率優惠，也不知道這些年一共多交了多少利息。

他說，只能選擇湊錢提前還貸了。貸款行告訴他：最早排到了7月1日。

并且還有那些當時認為利率不會降、主動選擇固定利率的存量房貸持有者，只能等待下次國家層面的房貸利率政策調整，或者提前還款，或者賣房，止損。

02那些選浮動利率的存量房奴 也稱自己是“大冤種”

其實，即便被自動批量劃轉為浮動利率的廣大存量房貸持有者，享受到了LPR調降利率優惠，面對當前新購房貸利率的大幅下調，他們也依然認為自己是“大冤種”。

因為對于存量房貸持有者，銀行的加點數是不變的。熱點城市二套房普通加點幅度在60個基點左右，當前絕大部分存量房貸利率依然處于4.3%-4.5%的高位。

而“5.17”新政之后，據中原地產研究院統計，已有超250個城市明確取消房貸利率下限。目前，除了北京城六區首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”；二套房貸利率，上海和深圳已降為3.9%、廣州降為3.75%。

有測算顯示，在一線城市持有一套400萬總價的房產，3成首付，貸280萬，30年等額本息。房貸利率4.5%的比房貸利率3.5%的，月供要多交約1600元。

同樣是買入并持有房產，以前買的和現在買的，房貸利率持有成本相差可謂巨大。

目前，個別城市已經表態，原來認定為“二套房”的存量房貸，按照新政，房貸利率可轉為首套房。

比如杭州，“5.9新政”規定“以區為單位認定首套房資格”，所在區名下無房，新購即算首套。因此，不同區的存量房二套利率可轉首套利率。

但是，更多的城市針對存量房貸還沒有說法。存量房業主們也紛紛呼吁：應該降低存量房貸利率！

03 相比降首付 進一步調降房貸利率是核心

除了下調存量房貸的呼聲漸大，研究機構認為，新購住房的房貸利率也還有下調空間。

紅姐注意到，“六一”節前，國泰君安發表了一篇研報，題為《房地產行業：解開金融鏈與實物鏈，利率是核心》。

其中鮮明地指出，對居民購房約束較大的是月還款能力。本輪地產政策，從利率上看，還沒有到合意水平。相比降首付，進一步調降房貸利率是核心。

國泰君安認為，當前5年期及以上LPR為3.95%，仍然遠高于其他資產類別能夠提供的收益水平，如上海，首套房貸款利率為LPR-45BP，至3.50%，仍然高于消費貸、經營性物業貸款等風險等級更高的貸款品種。

國泰君安認為，從風險等級來定利率水平的話，房貸按揭貸款利率應該高于國債利率、低于消費貸利率。首付比例下限已經較低，未來起更主要作用的政策在于房貸利率的調整。