文/十一弟

這一輪房地產救市，四個一線城市里，廣州的動作最快、尺度最大。

去年八月份，廣州打響了第一槍，率先放開了“認房不認貸”。

今年初，又取消了120平米以上的住宅限購，撕開了限購的口子。

現在，輪到下調購房首付比例了。

上個月，央行宣布把首套房最低首付比例下調到15%以后，一線城市已經開始跟進。

上海、深圳的行動很快，但步子不大——

首套房的最低首付比例，從之前的30%下調到了20%。

北京的首付比例，還一直繃著，維持在三成，暫時沒有放松的意思。

只有廣州，丟掉了一線城市的包袱，直接跟二三線城市看齊，把最低首付比例下調到了15%。

在調控政策上，廣州不需要藏藏掖掖，干脆一上來就攤牌了。

到上個月，廣州在今年的商品房銷售額，才剛剛邁過千億門檻，下滑了三分之一。

廣州樓市銷冠，依然是越秀地產，賣了175億。

去年同期，越秀在廣州的銷售額為312億，減少了四成以上。

首付比例一下調，政策效果立竿見影，最先擠爆了二手房市場。

今年以來，在貝殼平臺上，廣州的二手房掛牌量，一直維持在14萬套以上。

據說，上個月政策出臺的那一天，就有將近900套二手房掛牌上架了。

而在一周后，廣州新增掛牌的二手房，已經超過6100套了。

還有大概1300套在售的二手房，業主悄悄地上漲了掛牌價。

在政策刺激的短短時間里，市場的預期，似乎在慢慢起來了。

作為國內最大的中介平臺，貝殼沉淀了龐大的市場數據和交易案例。

他們對數據的一些解構和觀察，往往很有指引作用。

最近，貝殼在召開的業績會上，他們的一位高管，透露了對當下樓市行情的判斷——

“掛牌量創下歷史新高，這是二手房市場擴容的必然結果，也是在政策刺激下換房需求加速釋放的表現。”

“目前貝殼平臺上看房客戶總量，高于二手房新增掛牌量，說明市場上想買房的人不少，但觀望情緒嚴重，購房者的信心需要進一步修復。”

“但二手房掛牌量大幅增加，是購房需求提升的前置指標。”

也就是說，當有很多人突然想賣掉手上房子的時候，也許并不是缺錢或者急于套現。

還有可能是賣一買一，打算換房了。

現在的樓市格局下，新房與二手房之間，存在著一種輪動效應——

在新房市場走高之前，二手房市場會搶先一步變得活躍起來。

貝殼專門做過研究，樓市的改善性需求占據了絕對的主導地位，這個購房比重為——

60%。

過去幾年里，房地產市場經歷一波下行震蕩以后，投資性需求已經縮窄到了10%。

而首次置業的剛性需求，依然維持在30%左右。

這意味著，大家買房的動機，正在從投資投機向改善居住的方向遷移。

很少人買房，再抱有炒一波、撈一把的心態了。

從前坐等房價暴漲、快進快出炒房的日子，已經一去不復返了。

基于對當前樓市行情的判斷，接下來的市場走向，貝殼得出了一個觀點——

改善性需求能否起來，對新房市場的支撐作用，最為關鍵。

無論是賣小換大，還是賣舊換新，滿足改善性需求的前提，是把手上的房子賣出去，騰出購房資格和現金。

二手房掛牌量創下歷史新高，主要由于賣一買一的置換鏈條，還沒有打通。

根據貝殼的數據，在一線城市，賣一買一的業主占比將近75%，二線城市大約50%。

于是，廣州的政策松綁，加大了對賣一買一的支持力度——

“居民符合租一買一、賣一買一條件的，買房申請貸款時，可以按照核減后名下住房套數認定。”

也就是說，在廣州，如果你賣掉手上的二手房，置換一套新房，就能被認定為首套房，執行最低15%的首付比例。

這個政策一落地，開發商立馬跟進了。

在天河區，廣州樓市改善性需求最旺盛的城區之一，扎堆了許多熱銷的網紅盤。

由當地政府、行業協會牽頭，很快就篩選出來了首批十個參與以舊換新的樓盤。

十一弟看了下，這些項目的開發商，都是清一色的國央企——

越秀、保利、珠江實業、華潤、中鐵建、招商、湖北聯投、中能建。

其中，湖北聯投是湖北省屬大型國有控股企業，實力雄厚。

它旗下的核心子公司聯投置業，在天河東板塊有一個改善型的標桿項目——

聯投·文津府。

這是聯投置業南下大灣區首個獨立拿地操盤的開發項目。

文津府的地段位置，相當核心，與廣州名校——執信中學，僅有一路之隔。

去年國慶節，文津府開盤入市，賣得很不錯——

首次開盤就賣了15億，今年一季度又賣了5個億。

聯投置業對買房業主做過統計，建立了項目客群的職業畫像——

文津府的業主里，來自政府、教育、企業的高知人群，占比達到了七成左右。

這使得文津府形成了一個很純粹的高知圈層，在廣州吸引了龐大的改善性客群。

項目首開推出的三棟樓，都已經封頂了，即將售罄。

文津府應勢加推的2號樓，聯投置業對產品做了升級。

它主打110平米~130平米的四房戶型產品，在廣州容積率新規下，文津府的得房率，幾乎做到了100%。

還有三面環山的生態體驗，270°的景觀視野，3.1米的奢闊層高，5.9米的客廳開間，8米的IMAX大陽臺。

在市面上的同類產品中，文津府迭代出來的產品設計，摸到了整個廣州四房戶型的天花板。

無論是業主圈層，還是產品設計，在改善型項目極致內卷的天河區，文津府都堪比標桿。

于是，文津府也就入選了天河區首批十個以舊換新的樓盤。

聯投置業落地的以舊換新政策，業主將享有五項權益——

無憂訂房——參與以舊換新的客戶，只要提供二手房掛牌資料，就可以挑選心儀的房源；

無憂鎖房——在今年底之前，心儀房源將會鎖定保留，不再另售；

無憂保價——被鎖定的房源，無論市場如何變化，價格不會上漲；

無憂退房——年底前二手房沒能賣掉，享受無理由退房；

經紀人聯動——聯動專業經紀人團隊，幫助業主掛牌的二手房提高曝光和快速銷售。

據說，廣州把最低首付比例下調至15%的第二天，配合以舊換新的政策，文津府就成交了6套房。

聯投置業的一位朋友告訴十一弟——

“以舊換新的政策，把之前先賣后買的流程重構，變成了賣一買一同時進行。”

“有效釋放了一二手市場供需兩端的壓力，打通了兩個市場之間形成流通閉環的堵點。”

聯投置業還對廣州以舊換新的價格機制做了研究，得出的結論是——

只要新房和二手房之間的價格比在1：0.8之內，大家賣舊換新的動力就很足了。

也就是說——

在同一板塊內，如果業主手上的二手房價格，能夠達到新房價格的八折左右，他們就愿意賣舊換新了。

而且，在廣州容積率新規下，相比老房子，新一代產品的得房率更高。

再加上政策松綁以后，有了更低的首付比例和貸款利率。

這樣一來，滿足改善性需求的置換成本，就已經降下來了。

也許，在廣州，新一輪的買房窗口期，正在打開。