北京樓市面臨“6.30”業(yè)績(jī)沖刺，但是市場(chǎng)缺乏興奮點(diǎn)，尤其是缺少一個(gè)現(xiàn)象級(jí)的大賣(mài)出現(xiàn)，讓市場(chǎng)的情緒高漲起來(lái)。

今年3月份，上海樓市處于“磨底”期，中海突然甩出順昌玖里這個(gè)位置好、且有價(jià)格倒掛光環(huán)的豪宅項(xiàng)目，立即實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)505套房，銷(xiāo)售額196.5億元的成績(jī)，讓上海樓市也火了一把。

如今的北京樓市也需要這么一場(chǎng)熱銷(xiāo)來(lái)打動(dòng)人心。可巧的是，這次還是中海手里有貨——位于北京西城區(qū)菜市口附近的中信城五期（京華玖序）要登場(chǎng)了。

二環(huán)內(nèi)、西城區(qū)、學(xué)區(qū)……這些難得利好兼具一身，使得中信城三期以來(lái)，每次開(kāi)盤(pán)都是售罄。去年3月底，中信城四期開(kāi)盤(pán)時(shí)候，雖然開(kāi)發(fā)商設(shè)置了嚴(yán)苛的驗(yàn)資程序，最終還是有817人入圍，搶585套房，一房難求。

今年登場(chǎng)的中信城五期，地塊更方正、戶(hù)型更友好，甚至220平米等幾個(gè)四居產(chǎn)品還是四葉草大戶(hù)型。售價(jià)約17萬(wàn)元/平米，和四期相比僅略有些微漲。而且開(kāi)發(fā)商這次還有意減少了銷(xiāo)售量，雖然中信城五期拿證是14棟樓、499套房，但是首次開(kāi)盤(pán)僅推售9棟樓、共325套房。

這么看，中信城五期似乎天時(shí)、地利、人和都占了。那么，能否實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售罄，給北京樓市來(lái)一支“強(qiáng)心針”呢？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，即便是最有經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷(xiāo)人也是持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。首先能肯定中信城五期會(huì)獲得讓同行羨慕的成績(jī)，但能否將325套房一把售罄，還要看市場(chǎng)的臉色。

隔壁中信國(guó)安府三期日前開(kāi)盤(pán)，153套房竟然只賣(mài)出了約26套，不到10個(gè)億的銷(xiāo)售額，首次開(kāi)盤(pán)去化率約16%。

而中信國(guó)安府二期去年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，一天賣(mài)470多套房，成交額接近130億元，吸引富豪們冒著夏日40度高溫排隊(duì)搖號(hào)還歷歷在目。因?yàn)楫?dāng)時(shí)新房和二手房單價(jià)倒掛5-6萬(wàn)元/平米，買(mǎi)到即賺到數(shù)百萬(wàn)元。

“一年河?xùn)|、一年河西”的感受，中信國(guó)安府三期算是體會(huì)到了。不過(guò)相比永定樾、璞瑅隱園這幾個(gè)同在南二環(huán)附近的新盤(pán)來(lái)說(shuō)，它是幸運(yùn)的。

永定樾自今年2月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，至今只聯(lián)機(jī)備案了9套，而璞瑅隱園僅簽約了4套。不難發(fā)現(xiàn)，如今沿南二環(huán)形成了一條“單價(jià)10萬(wàn)+的產(chǎn)品滯銷(xiāo)帶”。雖然有地段的優(yōu)勢(shì)，但是如果產(chǎn)品不符合高凈值人群的居住要求，一樣賣(mài)不動(dòng)。

另外，除了市場(chǎng)環(huán)境，中信城五期的產(chǎn)品邏輯也存在挑戰(zhàn)：

1、總價(jià)高：從公布的資料來(lái)看，中信城五期主力戶(hù)型是約203-280平米的四居室產(chǎn)品，總價(jià)約3400萬(wàn)元起。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)可以全北京挑選頂級(jí)豪宅了。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的豪宅新房，2023年北京市只賣(mài)了788套。今年的市場(chǎng)環(huán)境又不能與去年同日而語(yǔ)，美元加息、黃金暴漲等新情況又在影響著這批塔尖客戶(hù)的買(mǎi)房預(yù)期。

2、庫(kù)存大：過(guò)去北京二環(huán)內(nèi)的房子像黃金一樣稀缺，不知何時(shí)，二環(huán)內(nèi)竟然冒出這么多新房、次新房--據(jù)麗茲行數(shù)據(jù)顯示，目前北京二環(huán)內(nèi)有16個(gè)盤(pán)，約5000套庫(kù)存。既有南二環(huán)附近的中信國(guó)安府三期、一瓶、璞瑅隱園等，也有更靠近核心城區(qū)的王府77、麗苑太和、金輿東華等城市更新豪宅在售。今年1-5月，二環(huán)內(nèi)新房豪宅共成交52套，其中26套是中信國(guó)安府三期。

3、倒掛無(wú)：去年中信國(guó)安府二期和中信城四期開(kāi)盤(pán)時(shí)能夠熱銷(xiāo)，很大程度上是新房定價(jià)和周邊二手房售價(jià)的價(jià)格倒掛，很多客戶(hù)是奔著投資來(lái)的，一套房可以實(shí)現(xiàn)賬面浮盈幾百萬(wàn)。但是今年這個(gè)新舊房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)徹底消失，據(jù)貝殼二手房掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，目前中信城二期、三期房源掛牌售價(jià)也在17萬(wàn)元/平米左右，實(shí)際成交價(jià)還能談，如果開(kāi)盤(pán)賣(mài)17萬(wàn)元/平米，中信城五期并沒(méi)有多大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。如果學(xué)習(xí)市場(chǎng)上其他新盤(pán)采取的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，將開(kāi)盤(pán)價(jià)定在16萬(wàn)元/平米，乃至更低，才有可能刺激投資性購(gòu)房需求者的神經(jīng)。

4、時(shí)間長(zhǎng)：中信城五期公開(kāi)資料顯示的交房時(shí)間是2028年年中，這相當(dāng)于要等4年才能交房，這比市場(chǎng)上其他期房的交房時(shí)間長(zhǎng)，而客戶(hù)需要占?jí)旱馁Y金又很大。對(duì)于一個(gè)高凈值客戶(hù)來(lái)說(shuō)，3000多萬(wàn)元的資金被占?jí)?年，僅利息損失就是3-400萬(wàn)元。這個(gè)經(jīng)濟(jì)賬，都會(huì)算。

以上是購(gòu)買(mǎi)中信城五期的糾結(jié)點(diǎn)。但是中信城五期自帶的光環(huán)能戰(zhàn)勝這些焦慮，畢竟這是二環(huán)內(nèi)最稀缺地段的全新大盤(pán)，從資產(chǎn)的流動(dòng)性到保值性來(lái)說(shuō)，都是很好的選擇。

當(dāng)下市場(chǎng)條件下，高端買(mǎi)房客戶(hù)是喜歡回歸內(nèi)城，購(gòu)買(mǎi)安全資產(chǎn)的。因此，隨著中信城五期的推出，對(duì)于南三環(huán)、南四環(huán)等區(qū)域的套總價(jià)在1500萬(wàn)元及以上的豪宅們又是個(gè)利空。因?yàn)橹行懦俏迤谛?hù)型產(chǎn)品，如88平米、90平米的戶(hù)型套總價(jià)也在1500萬(wàn)元左右。

總結(jié)：中信城五期會(huì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售成績(jī)，但是很難給北京樓市帶來(lái)一把旺火。不同于上海順昌玖里開(kāi)盤(pán)的時(shí)間、地段、產(chǎn)品，中信城五期不僅不會(huì)帶火整個(gè)樓市，甚至還會(huì)對(duì)西南地區(qū)豪宅市場(chǎng)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性踩踏行情。讓我們拭目以待。

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