蔡家爛尾了快10年的佳程廣場今日拍賣終于成交了，真的太難了。

成交價格6.25億，從22年拍賣至今，已經歷多輪流拍，起拍價也從最初的19.38億降到如今的成交價6.25億。

佳程廣場是從15年因拖欠工程款而停擺，這次成交方是重慶智新科技服務有限公司，主要股東方是北碚區國資委，所以大家就明白了。

佳程廣場位置妥妥的蔡家C位，總建筑面積36.27萬㎡，如果建好，能彌補蔡家的商業短板。蔡家目前就中央大街勉勉強強，蔡家天街、中南大有境廣場也沒好大個動靜。

據最新數據蔡家常住人口超23萬人，也確實需要一個大點的商業。

那么如果蔡家商業的短板補齊了，蔡家是不是就可以下手了呢？

確實精力有限，我也盡量每天寫文，所以就盡量寫的精簡點，供參考。

1、蔡家距離是硬傷

用我自創的一些理論，蔡家離城市核心朝天門廣場超20公里，屬于近郊的范疇。有點遠了，且目前就1條軌道線，6號線。如果生活工作半徑在北區，距離還好，所以蔡家吸引了很多剛需、剛改客戶。

2、蔡家產業差點意思

沒有做特別深入的調研，印象中蔡家并沒有大廠或者代表性的產業聚集效應。比較大的園區是蔡家智慧新城，更沒有寫字樓匯集的概念。最新的關于蔡家產業的消息如下：

個人覺得蔡家的定位更多是定位居住區，是兩江新區產業外溢的居住區。而產業更多會傾向于科學城北碚區。

而相較龍興、西永等產業較好的板塊，缺乏產業支撐，人能留下來或者支撐高房價的力度就會偏弱。

3、蔡家配套還有短板

配套短板包括前面說的商業，軌道的，其他諸如醫療、教育等配套也一般般。公園倒還可以，且蔡家半島被嘉陵江環繞，景色不錯，所以沿江區域修了很多別墅項目，之前價格還不便宜。

4、蔡家新房供應量太大

蔡家屬于近10來年才開發的新板塊，因此有很多新項目密集開發，拋售壓力是比較大的，價格就很難起來。根據BK平臺，蔡家二手房在售1.09萬套，掛牌均價1.1萬/平，且目前蔡家的熱度遠沒有科學城高，新房去化壓力也偏大。

PS.當然這個掛牌量在很多新區也都正常，比如西永、大學城，壓力都不小，新區的通病。

價格回調也比較嚴重，比如說之前的明星盤，萬科十七英里，目前成交均價1萬左右，我記得剛出來時這個盤遠遠不止這個價格。且掛牌率是很高的，253/1064=23.8%，可是也別大驚小怪，新區這都是平均水平。

綜上，在當下市場行情下，對于新區我個人均不是特別建議，特別是TZ，不要為了去追求所謂的環境好、空氣清新、小區漂亮、想住洋房別墅買單，而且目前大概率很多小區住進去生活配套極不方便。

有很多朋友找我咨詢過，買了蔡家的別墅，如果要轉手是很難的，流通性較差。

如果你是自住，預算不高，工作生活半徑在北區，其實更推薦中央公園，如果非要買蔡家，盡量買離曹家灣、蔡家兩個軌道站近的樓盤。

PS：非唱空，僅從買家的角度分析，供參考。