前兩天聽到一有意思的說法，鄭州最抗跌的區域不是鄭東新區、金水區，而是高新區。

乍一聽，這說法跟普通人的認知大相徑庭。

不知道這位是不是高新區的業主，或是正要上車高新區的準業主，讓人習慣性的想回嘴一下。

但整理數據之后，這一說法又似乎沒錯。

來，咱們來聊聊高新區。

1

高新區抗不抗跌，數據說話。

鄭州樓市最后的巔峰是2018年，2018年之后進入了回調周期。

回顧2018年的主流在售項目，有意思的事情出現了。

高新區2018年主流項目在售均價，跟2024年主流項目在售均價未拉開差距。

PS：影響二手因素過多，本文不討論。

高新區主要有高新老城、雙湖科技城倆核心板塊，主要對比這倆板塊的項目。

2018年高新老城主流在售項目有朗悅公園府、保利文化廣場、金科城，整體均價16000元/㎡左右；

2024年高新老城主流在售項目有朗悅公園府、保利文化廣場、謙祥云棲，整體均價16000元/㎡左右。

你別說，還真是大差不多。

2018年雙湖科技城主流在售項目有中海萬錦熙岸、華潤悅景灣、大正水晶森林，整體均價12000元/㎡左右；

2024年雙湖科技城主流在售項目有保億豫景晨園、保利和光嶼湖、大正水晶森林，整體均價還是12000元/左右。

雙湖科技城倒是有些想不到，算是新區中比較能扛的。

這樣的統計做不到面面俱到(如果加上東原閱城、金橋西棠、萬科城等項目，對結論有一些影響)，但基本可以概括高新區整體。

讓人意外的是，2018年到2024年高新區相當硬，除了東原閱城、建業五龍新城極少數非核心區項目，基本上看不到下跌！

有人要說了，鄭東新區、金水區不一樣挺抗跌的嗎？

北龍湖、高鐵商務區的確越賣越貴，但是白沙跌下神壇了；

金水北賣得真不錯，天花板一點一點往上，可擋不住楊金鴻園的頹勢。

對比之下，還真的是高新區獨自堅挺，在樓市風浪中巋然不動。

論熱度、論配套高新區比不上鄭東新區、金水區，這樣的表現真挺奇葩的，高新區是憑什么抗跌的？

2

高新區需要拆解出高新老城、雙湖科技城，單拎出來講。

下觀點，高新老城是鄭州三四環之間最適合自住的區域，可能每一項都不是最好的，但每一項都不差。

高新區一直高新技術產業聚集地，早期落地有可口可樂、中原顯示、思達高科，后期孵化出了漢威科技、千味央廚、秋樂種業，產業聚集度非常高。

有產業意味著有人口，有人口則配套水到渠成。

【高校】有鄭州大學、信息工程大學、河南工業大學、鄭州輕工業大學，都是能打的大學。

【教育】有鄭州中學、朗悅慧外國語中學、鄭州楓楊外國語學校等，高新區本身是中原區剝離出來的，教育底子不差，自帶教育天賦，整體中上。

【環境】可以開車轉一圈，比不過鄭東新區，但城市界面干凈。

【商業】不盤不知道，高新老城的商業快要淤出來了，密密麻麻的擠著正弘匯、朗悅公園茂、高新萬達等大型商業，百萬方的商業體量羨煞旁人。

【醫療】這可能高新老城唯一扯后腿的，僅有鄭州中心醫院高新院區、鄭州市西區中醫院排得上號，其他都是社區醫院。

到這里，不難看出高新老城的自住特性很明顯。

而在樓市動蕩周期中，往往是自住區域抗風險性更高，抗跌能力更強。

再加上高新老城整體都比較新，整體品質都不錯，既有標桿社區扛住板塊上限，又有普通住宅社區托住下限。

有人口、有配套，高新老城的抗跌不難理解。

3

相比之下，雙湖科技城抗跌是真的出乎意料。

鄭州不缺新區，白沙、濱河國際新城、楊金、常西湖新區、二七新區、金岱科創城基本都是大手筆規劃的新區，有些關注度、地段都強于雙湖科技城。

可當新區接二連三的隕落時，雙湖科技城抗住了。

最明顯的差異在于，雙湖科技城是自然外溢的新區。

高新區建立三十多年了，高新老城基本進入了飽和階段，產業飽和、人口飽和，預留空地不多。

這種情況下，不得不向西外溢。

于是雙湖科技城順時而生，接棒了高新區的產業未來。

高新老城科學大道向西，經過鄭州大學、萬科城過渡，再是雙湖科技城。

兩者之間不存在斷裂帶，人口、產業順其自然承接。

換句話說，雙湖科技城是高新老城外溢的區域，符合正常規律。

相反，其他新區大都是在不毛之地規劃區域，打造概念再去建設，有營銷之嫌。

這可能跟雙湖科技城建設晚有關系，趕上了造概念新區的末班車，新區的認可度急速降低，整體營銷大打折扣。

這樣一來，雙湖科技城的投資特性相對較弱，基本上都是自住。

再一個，雙湖科技城產業落地還不錯。

目前雙湖科技城附近聚集了思維列控、輝煌科技、眾智科技、捷安高科等上市公司，以及大數據產業園、數算產業園、智聯網產業園等大大小小的產業園。

這些產業還可能不夠牛逼，但是勝在數量多，夠集中。

整個雙湖科技城內生需求旺盛，人口持續流入的。

講了這么多，核心觀點其實很簡單。

雙湖科技城有人口支撐，一方面是自然外溢的剛需，一方面是產業帶來的人口，一直都是自住特性大于投資，這是雙湖科技城的與其他新區的不同。

即便是配套不夠出色，但供需相對平衡，整體波動小，意外的抗住了。

雙湖科技城的抗跌，不是自己牛逼，而是同行襯托。

4

許多人對高新區最大的抗性，是三環外。

其實這個認知是片面的，高新區很特殊，不能以單純的環線來下定義。

高新區是自給自足的特例，生活不錯、就業不錯，與其他區域的三環沿線差別不大，這才是抗跌區域該有的樣子。

鄭州樓市短期依靠國內環境的改善，而長期則一定還是要靠經濟、創新、教育、科技等，才有未來。

如果在高新區工作，首推上車高新區，根據自己預算選高新老城或是雙湖科技城，都可以。