重要新聞做一些理解。

一是《……決定》，劃定未來長期方向，宏觀的方向我們還是需要去吃透一點。

只看房地產那部分，出現在第十一條第（44）款。注意，這一條講的是民生，也即是說，國家對房地產的定性是“民生”，這是要注意的。

“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度”。

不難理解，因為和先前的表述一致。但是要明白和行業、家庭的關系，也需要一點知識儲備。

1）租購并舉、新模式。

這是一個方向性總括，把過去多年的“頂層設計”都放進來了，“租購并舉”說的是之前的租購同權，在2023年之前，各地都大力上馬租賃型住房——公共租賃住房、保障性租賃住房，但在“14號文”出臺之后，這個思路變了。所以，它和“新模式”是有不同的指向的，放在一處，其實是兩個內容。至于“新模式”，之前我談過，現在很難講清楚——下面所有的內容都是“新模式”，它本質上是一個互動與演化的過程，而不是設計出來的。看藍圖勾畫，那一定還是要回到“14號文”去。

2）“加大保障房供應”。

這和下面的商品房表述是對應關系，但是放在前面說，顯得更重要（也凸顯房地產的民生定位）。要理解這個，也要回到“14號文”去，說明了一點：盡管是遭遇了重大的房地產調整，但是“14號文”一直沒有放棄被強化，“保障房建設”的表述還是“加大”，這個值得重視。關于14號文的解讀，大家看這個文章《》。這里指的保障房，重點還是“配售型”而不是“租賃型”，這和租購并舉其實是有不太一致的地方的。

這部分表述說明了，未來的房地產制度設計依然是“雙軌制”，走新加坡的路子，盡管地方會面臨重大的財政支出問題。這對房地產行業、市場，都會產生深遠的影響。

3）支持改善需求。

這也是先前的政策，14號文里的表述，沒有新變化，和下面地方政府的授權是一個意思，共同完成的是“雙軌制”的詮釋。工薪階層這部分的住房需求由保障房滿足，那么，商品房未來就主打改善型定位，也就是商品房市場就可以逐步放開，以滿足人民對“美好生活的需要”。

地方政府被“允許”有更多的“調控自主權”，比如可以完全取消限購政策——現在這些限購政策僅在一線城市和海南還存在，這也暗示出北上廣深接下來會在邁向完全取消限購的方向上繼續前進。“取消普宅和豪宅標準”，需要我們知道他們的標準界定——包含容積率、面積、總價，事實上可能是在暗示，未來的商品房市場統一化，即是說，只區分保障房、商品房，而商品房內部不再區分是否豪宅或普宅，統一按普宅對待。如此，對豪宅來說將是最大的受益者，尤其在稅費方面可視同減稅。對于地方賣地，低容積率的高檔別墅用地也有望慢慢解禁——這個在今年的長三角已經出現了。

結合當前的商品房市場深度調整，先前的所有的行政規管都將慢慢取消，也有必要取消，像9070戶型政策取消那樣。這一點，我相信會在2024年持續進行。

4）改革開發商融資和預售制度。

開發商融資方式的改革，我認為指的是：決策層依然要求房地產行業要繼續“去杠桿”直至完成目標——現在“三道紅線”事實上也沒有取消。也即是說，開發商的融資方式，未來需要更多的自有資金。當然這個和預售制度改革是相連的，預售制改革釋放的方向是：逐步走向現售。這個深圳最近已經在做了，銀行要求開發商樓盤封頂才給發放按揭貸款。

兩者共同給到開發商的信號，就是你的資金鏈會繼續受到考驗。而所謂的“金融三支箭”，不過只是一個權宜之計，關于這個行業“去杠桿”的長期制度性的改革方向并沒有絲毫變化。度過了這個冬天，迎來的是新的不一樣的春天，開發商需要從現在開始籌謀適應未來的“新環境”——極低的負債率。

5）完善房地產稅收制度。

這個關注度很高，我認為可有幾個理解。一是，這并不是人們理解的簡單的“房地產稅”開征，而是涉及到房地產所有稅收的一攬子制度改革，這個其實談了很多年了。縱覽過往財政部的思路，大意是：在持有環節征稅，而交易環節和其它環節的稅費要降下去。

二是，房地產稅（特指持有環節）征不征？先前的立法議程是要征的，現在因為經濟局面我認為“難以判斷”。道理上是肯定不應該開征的，現實上也已經完全喪失了開征基礎。短期一定是完全不可行的（長期我個人看來也不可行了），但是寫入了決議，暗示這還是長期工程的可能選擇方向（雖然措辭軟化）。也許，這需要從地方財權去理解，地方城市在未來很多年內都需要想辦法弄錢——財政部剛剛披露，地方賣地收入連續第四個年度下跌，而且基于地方縮減供應未來賣地收入將會下滑更大。是以，房地產稅是一個長期風險，這可能會壓制房地產市場的反彈預期。

再說一遍，以上這些內容基本與“14號文”高度一致，要掌握未來的方向，多看那個文件。

第二個重要新聞是如期降息。

1年期、5年期LPR都下調10個基點，分別為3.35%、3.85%。調完之后，深圳住宅首套房貸利率為：LPR3.85%-45BP=3.4%，二套房貸利率為：LPR3.8%-5BP=3.8%。如果按照原來的計算不變，那么有些城市的房貸利率有希望降到3%以下。

關于降息，市場的共識看法是“正確”的，需要降息。減低各方的借貸成本，促進經濟活性。這一點不消說。

但這次降息，市場沒有一點水花。原因和之前屢次一樣：低于預期。上半年尤其是二季度的數據不好看，市場傳聞及預期是降息幅度更大。10個基點顯然不夠，股市給的反應很好的說明了這一點。這也顯示出政策思路和之前沒有任何變化，依然是且走且看。

降息的第三個看法是不解決根本問題，降息在過往已經發生了多次，但是相伴而來的是，M1、M1-M2的剪刀差持續走擴，說明了企業和家庭部門都不再打算借錢，不管你利率多低。要回應這個問題，根本的辦法是降息肯定不夠，但不壞的辦法是“超預期”的降息，要超預期才會有用。

為這個辯解是最無意義的事，講什么和美聯儲相抗，是很可笑的。以后的降息，我建議大家還是按照上述三個方向去看待。

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