“你一定要偷偷降價，然后驚艷所有人”。

北京新房價格就是降了啊，你不說我不說不代表它不存在，你說是吧？上周，包哥發了一篇→《》，引來好多人圍觀討論。

昌平主力新房分布情況

其中有一條網友評論“4萬在石景山買房不必昌平香多了”，引發了人們對產業帶動的買房需求的討論。尤其是一位自稱是昌平本地人的鐵子回復“昌平房價不應該比順義高”，引來了大批網友“圍攻”。

大家幫留言區

包哥比較同意其中一個觀點，就是昌平這兩年在軌道交通、產業、醫療教育方面的發展確實要比順義好，但順義本身的自然環境和居住舒適度也是昌平沒法比的。

今天是順義新房專場，包哥對順義現在主力在售的新房項目，進行了一個梳理，發現有將近一般的項目的成交單價已經低到了4萬以下，雖然我們還不能說順義完全進入3W+時代，但確實有越來越多的新盤開始扛不住價了。

順義主力新房分布情況

所有順義的鐵子們可以集合了，大家可以像昌平那樣，把想說的留在評論區，當然也可以加包哥微信咱們私聊，或者進“順義大家幫”的微信群咱們battle去。

我們不執著于一個區域是不是真的降到了一個“幾萬+”時代，重點是我們希望從當下的市場環境下，降價成為項目通用手段后，哪些項目可以買，而那些項目需要避坑。

順義目前的新房目前仍集中在幾個熱門板塊，后沙峪、順義主城、仁和、馬坡。

順義 主力新房分布情況

當昌平最扛價的朱辛莊板塊新房還在硬扛 6W+的時候，順義最扛價的后沙峪，已經有項目網簽價干到5萬以下了。

璟上蘭園雖升級了131平戶型的裝修標準，但網簽價已經降到了4.91萬，尤其是7月份網簽價進一步降到了4.71萬/平，這讓璟上蘭園在后沙峪的性價比變得越來越高。

后沙峪新盤分布情況

建發觀云的扛價能力依然很強，344套房目前已網簽170套，網簽均價5.53萬/平，7月份的網簽均價5.46萬/平，基本上算是在頂著指導價賣。

而后沙峪板塊，星宸和煦已經開盤 ，海報宣傳10分鐘勁銷13.81億，270套房去化70%。星宸和煦依然主打改善，110平、125平、145平3居、4居，指導價6萬/平。 而且項目在產品上，基本上挑不出毛病，“陽臺”也成了順義新房的標配。

據包哥打聽，位置上更好的星宸和煦，開盤價基本上沒做多大優惠，110、126均價在5.7萬/平-5.8萬/平之間，143平則干脆按6萬/平指導價賣。

后沙峪依然是順義新房扛把子。

而當后沙峪新房出現4W+之后，這對順義主城區的新盤就是個威脅。

包哥簡單統計了一下，順義新城石門、順義、俸伯三個地鐵站周邊盤踞的入市、未入市的新盤，有5個。

順義新城新盤分布

其中御湖境一期已經在賣現房了， 340多套房子進入現房銷售，目前現房銷售已經網簽90套，網簽價格也降到了4.28萬/平。

包哥看了一下御湖境一期的現房銷售房源，每個樓棟除了不好賣的首二層，還有不少好樓層的房源顯示未簽約。 （想買現房的鐵子們，可以私聊包哥了）

緊接著位置更好的龍湖御湖境二期，在2023年9月底入市，到現在9個月了，目前358套房子已經網簽176套，網簽率還未過半，網簽均價4.46萬/平，7月份網簽均價還略高了一點，到了4.51萬/平，也算是頂著4.6萬/平的指導價在賣了。

新城核心區還馬上再入市一個新房項目住總芳華里，指導價4.6萬/平，包哥覺得雖然現在大環境不好，但芳華里開盤應該不會低于4W。（當然也極有可能被打臉）

還有，后沙峪璟上蘭園的式降價，估計也會對御湖境二期、住總芳華里多少產生些影響。

反正你對這些4W+項目感興趣的話，想要一些特價房源信息的話，先加包哥微信，咱們私下聊去。

而3W+項目聚集地只要集中在馬坡、仁和、老城邊上。

2024年開年，市場變得更冷，璞瑅潤府甚至在產品品質提升的情況下，直接將開盤價定在4萬/平左右，如今的璞瑅潤府，算是把順義新城拉下4W+神壇，最新的網簽均價在3.89萬/平，7月份的網簽均價降到了3.81萬/平。

怎么說呢，璞瑅潤府產品做得真的不錯，但誰讓它生在了新房產品都很優秀的順義了呢。

還有離順義主城區更遠一些的馬坡板塊的保利頤璟和煦，主打121平起的改善產品，最新的網簽均價直接干到3.68萬/平，相對指導價每平降了6000塊。

7月份到目前，頤璟和煦的網簽均價已經降到了3.5萬以下，直接干到3.48萬/平。

但頤璟和煦的產品真的沒的說，不僅拓展了陽臺和設備平臺，還把拓展的設備平臺部分包在了室內，實實在在的拓展了室內的面積。

或許是吸取了順義新城全部是100平以上改善戶型產品，但卻去化艱難的教訓，還未入市的住總芳華里和住總俸伯0808項目，都開始做小戶型。

如果說芳華里項目可以扛一扛4W+的價格，那潮白河東邊的住總俸伯項目，包哥覺得有90%的可能性，開盤會在4萬以下，成功為順義3W+新房項目再添一員。

當然指導價4.4萬/平的北京城建仁和項目，就更不用說了，包哥認為與主城區項目的競爭優勢，除了價格沒別的。

城建仁和項目位置

在市場好的時候，城建的星譽BEIJING都沒辦法買到4W+，之后入市的任何新項目，包哥覺得更難。

現在懸念就是，城建到時候可以把仁和項目的開盤價降到3萬幾了。

大家幫之前做過一個盤點，就是《》

而這其中，就包含順義的很多個項目。

這次盤點順義低首付新盤時，給包哥一個最大的感受就是，同樣的首付預算，你在順義買到的品質和面積肯定會更大。

尤其是，位于新城板塊的璞瑅潤府和位于馬坡板塊的頤璟和煦，一個起步105平3居，一個起步120平3居，都是改善盤，但成交單價都干到了3W+，這也讓這兩個項目的首付門檻水平直接降到了80萬。

“首付80萬，買一個超100平的改善盤”，沒有再比這個有誘惑力的了吧。

而這并不是只有首付幾十萬就能享受的待遇，而是整個順義新房市場，無論是從價格還是產品品質來比較，順義的綜合性價比確實算是很多新房區域最高的。

而當“3W+”這個數字給順義新房烙下越來越深的印記之后，不是說順義扛不住價格了，也不能說順義新房就此崩盤了，而是順義越來越有性價比的開始。

“順義3W+時代”，恰恰是那些真正想買房的人最好的時代。

看房之前，先找包哥聊一聊，篩選一下咱再去看，或者進“順義大家幫”問問大家怎么看？

個人觀點 僅供參考