近期，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的一則地塊規(guī)劃公示引發(fā)全城熱議——包河區(qū)龍川路與桐城南路交口西北角200.3畝居住用地正式亮相，這是政務(wù)東板塊近幾年來(lái)規(guī)模最大的居住用地供應(yīng)。地塊緊鄰地鐵4號(hào)線竹西站，規(guī)劃配置36班初中、幼兒園及小學(xué)，容積率僅2.0，有可能引入之前新計(jì)容剛需好房子戶型。

NO.1|壹

政務(wù)東迎來(lái)“巨無(wú)霸”地塊

就在昨天，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了包河區(qū)龍川路與桐城南路交口西北角(BH10-A-13、23)地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃批前公示。這份公示的核心亮點(diǎn)，無(wú)疑是其中包含的200.3畝居住用地，其體量在政務(wù)東板塊實(shí)屬罕見(jiàn)。

該地塊的地理位置頗具優(yōu)勢(shì)：

交通便捷：緊鄰地鐵4號(hào)線竹西站，南側(cè)為城市主干道龍川路，距離合肥高鐵南站僅約1公里，形成了多維度的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

生態(tài)與配套：南側(cè)鄰近胡大郢體育公園，周邊已有中海央墅環(huán)宇天地、信達(dá)樂(lè)活街等社區(qū)商業(yè)，大型購(gòu)物需求可便捷前往東側(cè)的包河萬(wàn)象匯或西側(cè)的成熟政務(wù)商圈。

教育資源重磅：規(guī)劃配置相當(dāng)亮眼，地塊北部規(guī)劃一所36班初中，西側(cè)規(guī)劃一所12班幼兒園，同時(shí)在與中海臻如府之間還規(guī)劃有一所小學(xué)。這種集幼兒園、小學(xué)、初中于一體的“全齡教育”規(guī)劃，在當(dāng)前市場(chǎng)中尤為稀缺。

尤為關(guān)鍵的是，地塊容積率僅為2.0。在當(dāng)前政務(wù)東板塊以120平米以上大戶型改善產(chǎn)品為主、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，市場(chǎng)普遍猜測(cè)，該地塊極有可能引入合肥在“新計(jì)容”政策下討論的、更符合剛需和首改人群的優(yōu)質(zhì)中小戶型。新計(jì)容政策下，此類戶型實(shí)際使用率有望顯著提高。若能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，憑借小面積帶來(lái)的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，無(wú)疑將吸引大量剛需及首改購(gòu)房者的目光。

城市能級(jí)躍升：合肥新一線排名創(chuàng)歷史新高

無(wú)獨(dú)有偶，同樣在昨天，權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2025年新一線城市魅力排行榜》揭曉。合肥表現(xiàn)令人矚目，一舉超越東莞、無(wú)錫、寧波、青島等強(qiáng)勁對(duì)手，排名飆升4位，強(qiáng)勢(shì)躋身新一線城市第11名！這是該榜單發(fā)布十年以來(lái)，合肥所達(dá)到的最高名次，標(biāo)志著城市綜合實(shí)力與吸引力的顯著提升。

支撐這一排名的，是合肥堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)與人口數(shù)據(jù)：

2024年，合肥GDP總量突破1.35萬(wàn)億元，成功躋身全國(guó)城市GDP前20強(qiáng)。 規(guī)上工業(yè)增加值增速高達(dá)14.8%，在萬(wàn)億級(jí)城市中位居首位，凸顯強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)動(dòng)能。

常住人口達(dá)到1000.2萬(wàn)人，較2023年凈增14.9萬(wàn)人。近三年累計(jì)增加人口高達(dá)53.7萬(wàn)人，人口虹吸效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。

其中，新增就業(yè)參保大學(xué)生人數(shù)超過(guò)35萬(wàn)，創(chuàng)下歷史新高，為城市注入澎湃的年輕活力。

合肥，這座充滿潛力且日益年輕化的城市，正迎來(lái)人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的住房需求轉(zhuǎn)型。當(dāng)前新房市場(chǎng)雖以改善型產(chǎn)品為主導(dǎo)，但隨著數(shù)十萬(wàn)年輕人才持續(xù)涌入，市場(chǎng)對(duì)設(shè)計(jì)合理、總價(jià)可控的優(yōu)質(zhì)剛需首改戶型的需求正日益迫切。這200畝巨無(wú)霸地塊的規(guī)劃方向，恰好呼應(yīng)了這一趨勢(shì)。

NO.2|貳

政務(wù)東改善市場(chǎng)“內(nèi)卷”現(xiàn)實(shí)

自2024年以來(lái)，政務(wù)東板塊已經(jīng)出讓10余宗涉宅用地，板塊內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。從新房成交數(shù)據(jù)也反映出，自去年11月之后，整個(gè)板塊成交量開(kāi)始起來(lái)，也就是去年新項(xiàng)目的入市也帶動(dòng)了整個(gè)板塊新房成交量。

目前政務(wù)東板塊主要在售待售項(xiàng)目11個(gè)，其中待售樓盤紅達(dá)天映、偉星ONE139、云縵璞舍以及合肥建投39和40號(hào)地塊、大富02號(hào)地塊，在售江淮廠三子、保利龍川瑧悅以及偉星天元。

從產(chǎn)品來(lái)看，目前政務(wù)東板塊主力戶型均在120㎡以上，最大戶型達(dá)到400㎡，主要以改善為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，項(xiàng)目之間內(nèi)卷大。

紅達(dá)天映是合肥僅有的兩個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目之一，超白玻外立面設(shè)計(jì)極具辨識(shí)度，143㎡起步戶型定位高端改善。項(xiàng)目臨近南二環(huán)高架，交通便捷但存在噪音干擾。類毛坯交付模式下，項(xiàng)目即將開(kāi)盤，143戶型放風(fēng)價(jià)2.5-2.9萬(wàn)/平，225戶型2.8-3.1萬(wàn)/平，相對(duì)同板塊項(xiàng)目來(lái)看，面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力和去化問(wèn)題。

偉星ONE139是政務(wù)東頂豪標(biāo)桿項(xiàng)目，獨(dú)樹(shù)一幟打造300-400㎡超大面積平層，采用270度環(huán)幕客廳、一層一戶等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，瞄準(zhǔn)塔尖客群。項(xiàng)目占據(jù)閶水路優(yōu)質(zhì)地段，6.2米挑高空中花園等配置刷新合肥豪宅標(biāo)準(zhǔn)。總價(jià)千萬(wàn)級(jí)門檻將客戶群體高度收窄，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)高端市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)把控能力。

云縵璞舍是合肥軌道開(kāi)發(fā)的TOD綜合體項(xiàng)目，地鐵4號(hào)線姚公廟站無(wú)縫銜接的交通優(yōu)勢(shì)顯著，與政務(wù)區(qū)僅一路之隔的地理位置極具吸引力。戶型138平/168平，使用率能達(dá)到105%-110%，放風(fēng)價(jià)大概3萬(wàn)左右。尤其138㎡戶型是目前政務(wù)東爆款戶型。西側(cè)緊鄰金寨路高架，噪音和灰塵影響顯著，開(kāi)發(fā)商在高端項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，成為潛在抗性因素。

意禾澄廬是江淮廠三子之一，定位高端改善，小高面積144-226㎡，總價(jià)332-793萬(wàn)元；洋房面積170-190㎡，總價(jià)395-682萬(wàn)元。裝修標(biāo)準(zhǔn)是江淮廠三子中標(biāo)準(zhǔn)最高的，前期144戶型銷售比較好，目前項(xiàng)目剩余170平米以上戶型。據(jù)了解，意禾澄廬1號(hào)樓170/190洋房6月1日加推，這也是項(xiàng)目最后一棟洋房加推。

四川邦泰璟和朗月規(guī)劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價(jià)2.78萬(wàn)左右。項(xiàng)目目前98折優(yōu)惠。項(xiàng)目在計(jì)容新規(guī)后使用率較高，超100%，132-175㎡戶型通過(guò)7.2米橫廳與南向雙陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)空間突破。該項(xiàng)目是四川邦泰在合肥第三個(gè)項(xiàng)目，在合肥的品牌認(rèn)知度尚處培育期，同時(shí)周邊城市界面有待提高，東側(cè)與北側(cè)臨近主干道，有一定的影響。

保利龍川瑧悅是合肥第二個(gè)新計(jì)容后的入市的樓盤，整體得房率較高，目前樓盤總價(jià)350-550萬(wàn)。作為央企保利“瑧悅系”作品，龍川路沿線城市更新升級(jí)滯后，城市界面有待提高，同時(shí)項(xiàng)目周邊配套也有待提高，與此同時(shí)，項(xiàng)目周邊競(jìng)品分流壓力，對(duì)其后續(xù)去化形成考驗(yàn)。前期項(xiàng)目銷售相對(duì)比較好，目前項(xiàng)目?jī)H剩大戶型為主。

除此之外，目前在售的還有江淮廠三子首個(gè)開(kāi)盤的天阜壹號(hào)，目前該項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤，另外還有偉星天元，整個(gè)項(xiàng)目?jī)H3棟樓，均價(jià)在3萬(wàn)/㎡以上，洋房最高價(jià)格超過(guò)4萬(wàn)/㎡，也是偉星高端產(chǎn)品，不過(guò)項(xiàng)目不是新計(jì)容產(chǎn)品。

另外，去年合肥建投39號(hào)地塊和40號(hào)地塊以及今年大富拿的江淮廠第4子項(xiàng)目。目前項(xiàng)目規(guī)劃還沒(méi)有出來(lái)。

NO.3｜叁

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)合肥躋身新一線城市陣營(yíng)，當(dāng)千萬(wàn)人口紅利持續(xù)釋放，政務(wù)東板塊正站在"從改善主場(chǎng)向全齡社區(qū)"轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者而言：

改善型買家：可重點(diǎn)關(guān)注偉星ONE139、紅達(dá)天映等高端項(xiàng)目或現(xiàn)房資源

首改家庭：保利龍川瑧悅、云縵璞舍的138-143㎡戶型仍具稀缺性

青年首置群體：密切關(guān)注后期即將上市的200畝新地塊動(dòng)態(tài)，或成"青年友好戶型"首發(fā)陣地

這座城市用新一線排名第11位證明了自己的生長(zhǎng)力，而政務(wù)東板塊，正在書(shū)寫(xiě)合肥樓市最具想象力的"二次生長(zhǎng)"故事。當(dāng)青年浪潮遇見(jiàn)土地革新，一場(chǎng)關(guān)于居住革命的序章，已然拉開(kāi)帷幕。