本文作者：廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉

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近期的政策，如果串起來理解，一條主線就是控制增量：

比如，5月15日的城市更新新政，主基調是“能不拆、就不拆”，本質上就是縮減未來的供給。大拆，短期內會帶動市場需求，但拆遷的成本是個無底洞，未來必然以更大的供應來買單。

比如，越來越多的城市，新增供地實施現房銷售，也是控制供給。因為，從拿地到銷售的周期來看，期房需要6個月-18個月，而現房需要18個月-36個月，供給周期拉長了，供給規模也下降了。

比如，5月1日生效的《住宅項目規范》，不管是3米層高限制，還是80米單體高度限制，也都是控制新增商品房。

比如，各地都在供給低密度地塊。4月份，熱點30城新增供地容積率為1.94，連續9個月低于2.0。

如果看4月的數據，依舊遵循著控制供給的思路。4月份，全國房屋新開工規模4840萬平方米，同比下降22%，為2019年以來單月新低。今年1-4月，房屋新開工1.8億平方米，僅為同期新房交易量的63%。1-4月份，全國土地成交建面1.7億平方米，僅為同期新房交易量的62%。

事實上，從2022年開始，全國土地出讓面積小于新開工面積、新開工面積小于銷售面積，這樣的主動或被動緊縮增量，已持續了三年多。當前，新房銷售面積已降到階段性的歷史低位，熱點城市新房庫存消化周期普遍回到安全區（18個月以內），新房市場的底部似乎已若隱若現了。

數據來源：wind

今年以來，月度銷售的跌幅，已降至3%以內。1-4月份，全國新房銷售面積、金額同比跌幅分別為-2.8%、-3.2%?？紤]到正常的拆遷，改善需求的增長等，跌無可跌，新房筑底是有信心的。

照理來說，新房市場筑底，會傳導至開工端，至少開工跌幅會收窄。但是，供給端卻義無反顧地繼續下墜。就拿4月份的全國數據來看，房屋新開工面積下跌幅度高達-23.8%。而且，新開工20%以上的同比跌幅，已經持續了34個月。這導致，供給和需求端可能形成了剪刀差（上圖）！

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當然，這其中有“舊庫存”的影響，也就是2022年及之前開工的新項目。我們對房地產的分析，要從2022年做新老劃段。2022年及之前，商品房市場仍為資產屬性驅動下的“高周轉”市場；2022年之后，則是居住屬性下的“高品質”市場。房子屬性的逆轉，導致舊庫存很難去化。

根據克而瑞的統計，2024年50家典型上市房企的庫存（土地、在建、竣工）連續三年下降，但已竣工存貨較年初提升5.6個百分點，占比為27%，接近三成，達到近五年來的最高值。

簡單來講，房子去化速度下降，開發商自然放緩開工。但事實上，這幾年一直在消化舊庫存。比如，民營房企的已竣工存貨規模出現負增長，國企已竣工存貨規模還在上升，但已經在做新老劃斷，即一邊去化舊庫存，另一邊則大力開新局，靠高品質住房的新賽道，來填補業績。

因此，這幾年主動擠泡沫，舊庫存最陣痛的時刻，已過去了！

從目前來看，揮別舊模式，轉向新模式的新老劃斷，還是很成功的！

比如，當下“保交房”在預售資金層面的監管非常嚴格了，不用擔心新增爛尾。從品質上來講，各地新房增量供給全面向“高品質”的賽道轉型：比如區位上回歸中心區，開發主體上，基本以國央企為主，產品上在戶型設計、配套設施、園林景觀、社區服務等方面全面內卷。

數據來源：wind

因此，新房供給側的創新，正在成為其穩定的底氣。比如，4月份重點城市新房平均去化率達到37%，同比去年4月上升13個百分點。成都、長沙、鄭州等城市，典型項目的去化率超過60%。

近期，筆者不管走到哪里調研，談到市場行情時，行業管理部門都在講一個現象，改善型的產品特別受歡迎，甚至爆出“日光”。那么問題來了，既然供給側迎合需求側，給行業帶來了生機，新房市場的底部不遠了，為何在開工端、供地端，未迎來止跌拐點，反而繼續大幅緊縮？

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其實，一些改善盤的熱銷，更多停留在“個案”的點上，“小眾化”的特征很明顯。即便如此，開發商仍舊戰戰兢兢。即便熱銷，開發商依舊高舉“快周轉”的大旗。比如，鄭州熱銷的“網紅盤”——中原頌和超總二期，都是所謂的“第四代”住宅，前者為去年10月拿地，今年3月底實景示范區展示，緊接著開盤，4月底快清盤，從拿地到清盤，總共只有7個月。

位于高鐵東站的超總二期為去年年底拿地，今年4月底開盤，一共8棟樓，3棟樓快賣完了，4個月賣了快1/2，馬上又加推兩棟樓。為何，高品質的項目不細細打磨，反而要急著清盤呢？

有兩個原因：

一是，開發商都知道，當下的改善型市場是“小眾”的，而且產品升級換代很快，參與的企業不得不在“全面內卷”的道路上玩兒命狂奔，靠短暫的優勢（比如戶型設計、得房率、外立面、景觀園林等），獲得市場的份額。為何說短暫的優勢呢？因為，這種優勢形成的競爭差距，被居后的友商模仿而迅速拉平，產品好不容易形成的藍海機會，因為被抹平而陷入到紅海中。

二是，所謂的第四代住宅，盡管在空中花園、大露臺、大飄窗等新穎的設計，但其最大的競爭優勢，就是“高得房率”。后者等于變相的價格優勢，這就將營銷殊途同歸至價格層面的傳統打法。

如此一來，開發商主導的新房層面的供給側創新，很大程度上仍以規模再生產為主的產能擴張。要命的是，這一做法顯得“不講武德”，直接拖累了在售的其他新房，特別是2022年之前供地的“舊庫存”，這些項目不僅得房率低，在戶型設計、建筑用材等方面，也有明顯的劣勢。

面對壓倒性的優勢，新房“舊庫存”只有降價的份兒。這在近期的數據中折射的非常明顯。今年一季度，全國新房住宅銷售金額跌幅始終小于銷售面積跌幅，意味著房價開始反彈了。從簡單均價來看，1-2月份、1-3月份，新房均價分別上漲3.1%和1.6%，可見高品質住宅有穩房價的效果。

但1-4月份，全國新房銷售金額跌幅，再次大于銷售面積跌幅，意味著新房價格的穩定性下降。即便有高品質住宅的拉升，但新房整體的簡單均價反彈的動力減弱了（1-4月份同比僅為0.3%）。主要原因就在于，高品質住宅橫沖直撞地強勢入場，對新房“舊庫存”的降維打擊。

數據來源：wind

還不止于此，近期二手房市場有兩個新變化：一是掛牌量上升了，二是價格跌幅擴大了。根據中信證券統計，截至2025年5月18日，140個樣本城市掛牌量為521.7萬套，周度環比增長0.2%，較年初增長5.8%，仍維持高位。近期，新的現象是大戶型的二手房、甚至二手豪宅掛牌增加了。

其中，既有低價掛牌房源持續被消耗，也有置換需求增加，但不容忽視的是，高品質新房對二手房（特別是大戶型二手房或次新房）的沖擊，使業主產生了資產騰挪的想法。但這對價格穩定是不利的。4月份，70城二手房價格指數環比下跌0.4%，相比上月的-0.2%明顯擴大。其中，一線城市由上月的0.2%逆轉為本月的-0.2%。二三線分別由-0.2%、-0.3%擴大至-0.4%、-0.4%。

04

我們要厘清一個問題，就是有關“好房子”，開發商層面的探索（比如第四代住宅）和政府層面的探索（比如《住宅項目規范》），是同步展開的。所謂第四代住宅、高品質住宅等，它們是“好房子”，但其著力點在“卷上限”，比如得房率、空中露臺、外立面、建筑材料等。

但國家層面的《住宅項目規范》，著力點更多放在提高“卷下限”，比如層高不低于3米的下限，四層以上要設置電梯，樓板和墻體的最小厚度，分戶墻或樓板的隔音降噪，至少一個臥室要滿足日照標準，移動信息要全覆蓋，東冷夏熱氣候區要預留設置供暖、空調的空間等等。

圖：《住宅項目規范》有關住宅設計底線標準提升的領域

顯然，開發商層面“卷上限”和國家“卷下限”，這是兩條完全不同的路徑。開發商要抓住的是確定性的商機，即長期的資產屬性下，品質居所嚴重缺乏?，F在，轉到居住屬性了，追逐增值收益讓位于居住品質。由此，誕生了一批增量的購房需求，就是“愿意花錢買到高品質住房”。

但這部分需求，很難支撐龐大的樓市體量。而且，當開發商都在追逐這個份額，加上很多地方的國企地產、城投等，還承擔著穩樓市、穩地市的兜底責任，很多地產項目就不得不上馬，比如這幾年的“托底拿地”，存量項目批量調整規劃（非住改住、一般項目轉向高品質項目），同質化供應，迭代速度加快。結局是，很難避免價格上的競爭，很難避免對舊庫存和二手房的沖擊。

福兮禍所依，對存量（在售舊庫存、二手房）造成沖擊，回旋鏢也會傷及增量。因為，盡管潛在需求都想要更高品質的新產品，但大部人對價格還比較敏感。在房子可挑可選的存量時代，“高品質、高價格”可能僅僅適配少部分人群，大部分人群還是在預算約束下，挑選性價比最高的產品。

所以，我們看到，除了個別“明星盤”，這幾年多數新推盤的去化率平均在20%-40%徘徊。因為，供給端實在太多、太豐富了。如果舊庫存、二手房的價格更有優勢，就會分流很多需求。很多新推盤確實鶴立雞群，但去化沒那么理想，不得不靠“高得房率”搶奪購買力，可能形成新的積壓。

推演這個影響路徑，結果可能就是商品房的價格體系被沖擊，長期來看對止跌回穩是不利的。

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國家層面的“好房子”戰略，本質上是供給側改革，即從鼓勵供給放量到全產業鏈的品質提升：

比如，即將到來的大范圍城市更新，重在公共設施“補短板”，降低住房消費的基礎成本，激活存量房流轉。

比如，新建住宅的底線標準提升，比如建筑結構設計年限≥50年，提升百姓置換住房的意愿。

比如，保障房、老舊小區都要打造為“好房子”，讓新市民、老市民的居住福利也能夠提升，從而助力新型城鎮化。

比如，綠色健康的建筑材料、設計技術投入使用，將房地產帶動產業鏈高質量發展的潛能釋放出來。

比如，通過存量房的更新或盤活，與新業態（文旅、民宿）、新消費、新產業等全面結合，讓房子不僅是大宗消費品，也是支撐實體經濟發展的建筑空間，特別是能夠助力高質量的就業。

比如，按揭貸款利率史無前例的“親民”，隨著“超低利率時代”的到來，未來按揭的普惠性會更加明顯。

這些，最終夯實了住房的居住屬性、大宗消費品屬性，讓“好房子”全面下沉，進入尋常百姓家。未來，不僅住房消費的門檻和成本全面降低，更關鍵的是房子本身的效用價值全面提升。

在過去資產屬性主導的時代，這是很難實現的。因為，大家關注的是資產價格、交易價格，而非使用價值。從資產屬性到消費品屬性，就是要兌現使用價值，激活房地產本該有的支柱產業地位、產業鏈長和帶動性強的效果，成為實體經濟的一部分。城市更新要實現的也是這個目的。

這也是房地產的真正潛力所在！

過去，我們經歷了大規模的開發建設，主要在建筑物層面的大開發、大建設。消費內需成為引擎之后，運營和使用的時代剛剛開始。于是，我們從物質層面的大開發、大建設，轉向精細化的治理，比如公共配套補短板，現有的空間如何利用更高效等，這將帶來空間價值的提升。

當然，空間價值的提升，需要“人房地錢”的重新匹配，需要“房子、產業、通勤、服務、人口”的重新匹配。未來，房地產的新模式就在這里，當空間價值兌現以后，房地產的止跌回穩也會水到渠成。

本文源自：金融界