海淀最近有點熱鬧。

上個月剛賣了永豐南地塊，今天就又成交了永豐北地塊，加上春節后拍出的翠湖地塊，海淀新房“三叉戟”這不就成了嗎。

海淀三地塊位置

剛剛成交的永豐北地塊，最終結果是：

永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮住宅用地、零售商業用地，最終被保利+建工以89.01億摘得，溢價率3.5%，期房指導價9萬/平。

永豐北地塊環線位置

關于永豐北地塊9萬/平的指導價，你覺得值嗎？與永豐南、翠湖板塊相比它有哪些優勢？歡迎加包哥微信，咱們聊點不能聊的，也可以進“海淀大家幫”微信群一起吐槽。

先來說說剛成交的永豐北地塊吧。

海淀永豐的位置，沒有差的。120、132、162地塊，在永豐北的把邊位置，地塊北邊不到300米就是今年12月份要開業的海淀大悅城，距離16號線永豐站的直線距離大概在1.7公里，距離中關村壹號直線也就1.6公里。

同時地塊北側不到1公里就是故宮博物院北院，西側直線300多米是崔家窯濕地公園。

還有就是地塊周邊被大牛坊社區、萬科翡翠書院、頤豐莊園等成熟的小區包圍，城市界面和區域成熟度都算優質。

永豐北 地塊環線位置

總結起來就是，保利+建工永豐北地塊周邊商業、環境、產業、交通配套達到了一個比較成熟的階段。

再看看地塊本身條件，120、132是兩塊宅地，162則是零售商業用地。

120宅地的形狀像一個1/4圓形，132宅地則是一個不規則梯形，這樣的地塊形狀其實是不利于后期樓棟排布設計的，只能寄希望于開發商強大的規劃和設計能力了。

永豐北地塊圖

而具體到宅地的規劃信息，兩塊宅地的容積率都不高，120地塊2.0，而132地塊低到了1.7，而且兩塊地的控制高度都只有36米，將來建設洋房社區的可能性大，居住舒適度也是有的。

而且兩塊宅地的地上建筑規模達到將近15萬平，即使未來套均150平的話，也有將近1000套房子。

永豐北 地塊規劃建設信息

而永豐北地塊與永豐南、翠湖地塊相比，各項配套和城市界面，永豐北地塊會更好，永豐南和翠湖地塊還處于荒地待開發的狀態，但與地鐵的距離方面，永豐南＞永豐北＞翠湖。

產業方面，永豐南、永豐北依靠永豐產業基地，而翠湖地塊則也擁有自己的翠湖科技園，都可以甩其他區域好幾條街。

最后咱們來談談價格，永豐南最終的指導價定在9.3萬/平，永豐北則是9萬/平，而翠湖地塊則是8.5萬/平。

海淀三地塊位置及指導價

先說永豐北的9萬/平，很多人覺得不可思議，原因可能是因為，新地塊東邊不到一公里距離就是曾經永豐北內卷區，前兩年的成交均價也才8.2萬/平左右。

就連今年5月開始賣的中海富華里富園的現房，指導價8.8萬/平，最終網簽均價也才8.7萬/平左右。

重點是，新成交的永豐北地塊與他們屬于同一個板塊，別人現房才賣8.7萬，你期房指導價直接干到9萬/平，這合理嗎？

海淀三地塊周邊新房二手房

這時候，富華里富園的現房，是不是感覺又香了？ （抓緊私信包哥，咱們一塊去看看）

翠湖板塊的西山觀復指導價定在了8.5萬/平，期房和現房都是8.5萬/平，比永豐北的幾個新盤期房貴3000。

而有意思的是中海富華里富園的現房均價達到了8.8萬/平，過兩年西山觀復賣現房的時候，還是8.5萬/平。

西山觀復前一陣官宣開盤賣了8個多小目標，目前期房部分也有網簽數據了，成交均價8.04萬/平。

西山觀復7.25網簽數據

多提一嘴翠湖西山觀復，因為項目南邊就是著名的限競房“翠湖三杰”，紫郡蘭園、山嶼湖、翡翠云圖的限價只有5.3萬/平，是2020年的項目。

很多人感嘆3年房價漲3萬，著實不可思議。但畢竟是限競房產品，與如今商品房在品質上面還是要差很多的，而且8萬出頭的西山觀復還是在產品設計、裝修標準方面給足了誠意。

而海開永豐南項目指導價定在了9.3萬/平，比前兩年的永豐北新房高出1萬/平，但從區域成熟度來看，包哥還是覺得永豐北更好一些。

雖然9萬的永豐北包哥覺得不值，但9.3萬的永豐南，包哥更覺得高了。

不過永豐南地塊南側西北旺周圍，二手房掛牌單價要更貴一些，百旺茉莉園二期掛牌單價超過10萬/平，如園已經達到12萬/平，西山壹號院南區的單價已經在14.3萬/平。

不過好的一點是，永豐南和正處在發展黃金期的翠湖，現在處于“大有可為”的狀態，未來板塊的想象力和可能性都是比較大的，而且又有“海淀+永豐”、“海淀+翠湖”的金字招牌加持，好好發展沒錯的。

以上。

關于海淀永豐北的9萬/平、永豐南的9萬/平、翠湖的8.5萬/平，你認為哪個定價合理，哪個又高了呢？趕緊進入海淀大家幫，咱們一起吐槽。

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