• ◎本文作者 | 值得姐

今年美國(guó)的樓市，被高匯率、高利率耽誤了。

全美房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（NAR）最新發(fā)布的《外國(guó)買家購(gòu)房報(bào)告》顯示，2023年4月至2024年3月期間，外國(guó)人買房數(shù)量下降至5.43萬(wàn)套，為2009年開始統(tǒng)計(jì)以來的最低水平。

這比去年同一時(shí)期還下降了36%，即減少了3.03萬(wàn)個(gè)買家。

特別是中國(guó)的普通投資客在減少——從去年開始就陸續(xù)有30個(gè)州已頒布或正在考慮制定限制中國(guó)公民和企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)的法律。

然而，中國(guó)人買美房，仍然以總量75億美元（約合546億人民幣）排在全球之首。有5000多個(gè)中國(guó)富人在購(gòu)買美國(guó)的豪宅。

中低端熄火，高端仍火熱：這個(gè)魔幻的美國(guó)買房現(xiàn)象，意味著什么？

美國(guó)利率太高、美元太貴，世界人民不買賬

美國(guó)的樓市，簡(jiǎn)單來說，就是有價(jià)無(wú)市。

首先，利率太高，美國(guó)購(gòu)房的融資成本已經(jīng)持續(xù)在7%左右徘徊了很久。很多賣家知道房子賣不出去，索性不賣了或高價(jià)放著，導(dǎo)致市場(chǎng)上供應(yīng)遠(yuǎn)低于需求，直接拉高了掛牌價(jià)的中位數(shù)。

房?jī)r(jià)太貴、融資成本太高，房屋成交量也就冷冷清清。NAR的最新數(shù)據(jù)顯示，6月全美成屋銷售環(huán)比下降5.4%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后年率為389萬(wàn)套，為去年12月以來的最低水平。

國(guó)內(nèi)買賣都成問題，外國(guó)投資者對(duì)美房就更謹(jǐn)慎了。

根據(jù)NAR的報(bào)告，2024年海外買家在美國(guó)的住宅購(gòu)買總額為420億美元，占現(xiàn)有房屋銷售總額的2%，參與人數(shù)大降了1/3。

而海外購(gòu)買者中，擁有美國(guó)永居身份或入籍的人占到53.8%，和非永居（這里主要指持有B類簽證入境的旅居人員）的相當(dāng)。

整體而言，海外買家購(gòu)買的房屋中位價(jià)為475,000美元，高于美國(guó)現(xiàn)有房屋銷售的中位價(jià)392,600美元。

以成交量來看，加拿大買家以13%的比例領(lǐng)先（7100套），其次是中國(guó)買家占11%（6000套），墨西哥和印度買家各占11%（6000套），哥倫比亞買家占4%。

但中國(guó)人買房還是闊，購(gòu)房的總金額以75億美元（約合546億人民幣）排在了今年各國(guó)購(gòu)房總量的第一位，“人均持有”126萬(wàn)美元的房產(chǎn)：

不過，對(duì)比前一年，今年TOP5國(guó)家都有下降，而這些人占到了全部海外買家的50%。

同樣在融資方面，因?yàn)閯偺岬降膸讉€(gè)美國(guó)買房的難點(diǎn)，外國(guó)買家們?cè)絹碓絻A向于全款買房。

過去三年，全款買房的比例一直在上升，今年有一半的外國(guó)買家選擇全款買房，相比之下美國(guó)本地人的全款率雖也有提高，但比例只是外國(guó)買家的一半多一點(diǎn)。

想獲取報(bào)告，可以私信回復(fù)【房產(chǎn)報(bào)告】領(lǐng)取NAR的全英文報(bào)告。此外，如果您對(duì)美國(guó)身份感興趣，想配置美國(guó)綠卡，也可直接向小助手咨詢。

中國(guó)買家受到禁令影響：投資變少，剛需變多

近年來，美國(guó)各州對(duì)中國(guó)買家買房的禁令可謂是天天上演。

目前，全美有30個(gè)州已經(jīng)頒布或正在考慮制定限制中國(guó)公民和企業(yè)購(gòu)買房產(chǎn)的法律。

所以，從去年至今，中國(guó)買家減少了，買的房子也更貴了，買房目的也發(fā)生了質(zhì)的變化。

具體來說，中國(guó)買家在2023年4月至2024年3月期間的購(gòu)買量出現(xiàn)了顯著下降。

NAR的報(bào)告顯示，中國(guó)買家購(gòu)買的房產(chǎn)總價(jià)值為75億美元，與前一年度的136億美元相比下降了46%。

盡管購(gòu)買量下降，中國(guó)買家的中位購(gòu)房?jī)r(jià)（更能代表中堅(jiān)人群）仍然較高，達(dá)到69.8萬(wàn)美元（約合508萬(wàn)人民幣），相較于前一年的72.3萬(wàn)有所下降。

但這個(gè)中位價(jià)仍然比排第二的印度高了7萬(wàn)多美元。這反映出中國(guó)買家傾向于購(gòu)買高價(jià)值的房產(chǎn)。

中國(guó)買家的購(gòu)房偏好也體現(xiàn)在他們選擇的房產(chǎn)類型和地段上。

報(bào)告顯示，55%的中國(guó)買家偏好購(gòu)買獨(dú)棟別墅，而20%的中國(guó)買家選擇購(gòu)買公寓。

在地理位置上，中國(guó)買家更傾向于在郊區(qū)購(gòu)房，這與印度買家的偏好相似，后者中有75%選擇在郊區(qū)購(gòu)房。

還有一個(gè)值得注意的點(diǎn)，這一年基本上是有錢人在買房，而且是非必需不買房。

上圖，中國(guó)買家買房用于自住的比例從前一年的30%，上漲到了51%，而前一年較多的用于租賃和度假目的的38%降到了今年的只有8%。很大程度上是佛州這個(gè)度假勝地限制買房導(dǎo)致的。

佛州發(fā)布禁止購(gòu)房的政策已經(jīng)過去了一年，如今它的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)。

這個(gè)法案覆蓋范圍廣泛，不僅禁止中國(guó)實(shí)體購(gòu)買農(nóng)業(yè)用地，實(shí)際上也禁止大多數(shù)沒有綠卡的中國(guó)個(gè)人購(gòu)買住宅物業(yè)，尤其是在軍事設(shè)施、機(jī)場(chǎng)或煉油廠附近。

違反這些法律的中國(guó)公民不僅要被沒收房產(chǎn)，還可能面臨牢獄之災(zāi)，而賣家和房地產(chǎn)中介也可能被追究責(zé)任。

要知道，中國(guó)買家買佛州的房產(chǎn)非常之活躍，今年購(gòu)買佛州房產(chǎn)的比例相比去年漲了3個(gè)點(diǎn)來到19%，排名所有州的第二名。

這個(gè)限制已經(jīng)讓很多國(guó)人買不到自己心儀的房產(chǎn)了，即使那個(gè)房子是剛需。

麗莎·李是一位28歲的中國(guó)買家，11年前作為留學(xué)生來到美國(guó)。她看中了邁阿密金融區(qū)的一套一居室河景公寓，就開始出價(jià)意欲購(gòu)買。

然而，在交易的最后關(guān)頭，由于該公寓樓靠近南海灘附近的美國(guó)海岸警衛(wèi)隊(duì)前哨，中介擔(dān)心這筆交易可能違反佛羅里達(dá)州的新法律，所以按下了停止鍵。

要知道，佛州有約20個(gè)主要軍事基地和許多可能受該法管轄的重要設(shè)施，這些都算上，不少非常熱門的地段就買不了，這也加大了中國(guó)買家購(gòu)房的難度。

除此之外，即使有了綠卡，有的中國(guó)買家也受到了歧視。

伊芙琳·楊是棕櫚灘花園的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她代表一名擁有永久居留權(quán)的中國(guó)客戶詢問邁阿密的一套公寓時(shí)，僅僅因?yàn)樗麄冇兄袊?guó)名字，就被賣家質(zhì)疑有沒有購(gòu)房資格。

所以綜上來說，一些美國(guó)州的提案限制了中國(guó)買家購(gòu)房的自由度，讓中國(guó)買家投資美國(guó)房產(chǎn)的欲望直接打折。

而且因?yàn)橛袧撛诘膽土P性條例，比如沒收房產(chǎn)、坐牢，也讓不少中國(guó)買家對(duì)在美國(guó)買房的安全性非常擔(dān)憂。

哪些中國(guó)人仍在買美房？

總的來說，現(xiàn)在還能在美國(guó)買房的中國(guó)買家，基本是在美國(guó)工作、拿到綠卡的、有剛需的中高收入人群，比如硅谷的碼農(nóng)，華爾街的金領(lǐng)等。

他們買房時(shí)傾向于自住，而且是遠(yuǎn)離城市中心的寧?kù)o、高質(zhì)量社區(qū)，這也符合美國(guó)城中心較亂、郊外更宜居的屬性。

相反，在以前因?yàn)槭峭顿Y偏多，反而是買市區(qū)公寓的人更多一些。

所以最后來回答文章開頭的問題，為什么外國(guó)人在美國(guó)的房產(chǎn)買賣是中低端熄火，高端火熱？

核心原因在于選擇不多，以及有錢買的人不多。現(xiàn)在會(huì)入場(chǎng)的，一半以上是手握現(xiàn)金的剛需，但剛需在美國(guó)的房產(chǎn)交易中，并不是最主要的群體。

放四年前，美聯(lián)儲(chǔ)疫情期間大放水的時(shí)候，可以以2%的利率貸款買到不錯(cuò)的房子，有很多中國(guó)大佬在美國(guó)買房。

比如字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)始人張一鳴，在2020年被報(bào)道在美國(guó)加州購(gòu)買了房產(chǎn)。

拼多多創(chuàng)始人黃崢在2021年被報(bào)道在美國(guó)進(jìn)行了房產(chǎn)投資，也是購(gòu)買了位于加州的豪宅。

還有我們前段時(shí)間寫過的一個(gè)神秘富商，谷姓女士在過去一年多時(shí)間里，接連買下4套超級(jí)豪宅，其中3套位于美國(guó)，1套位于香港，共耗資2.57億美元，約合人民幣18.6億元。

根據(jù)媒體按圖索驥，查出來她可能是中國(guó)醫(yī)療器械巨頭，邁瑞醫(yī)療的老板徐航的妻子谷芳。

美國(guó)房產(chǎn)在過去十年一直被中國(guó)高凈值人士認(rèn)為是很好的投資標(biāo)的，除了是保值、穩(wěn)定的海外資產(chǎn)配置之外，還有一些人是為了移民、子女教育、度假自住等。

中國(guó)人買房的高峰期出現(xiàn)在2017年，達(dá)到了317億美元。現(xiàn)在只有頂點(diǎn)時(shí)的1/4。

然而，根據(jù)胡潤(rùn)2024《中國(guó)高凈值人群品牌傾向報(bào)告》指出，中國(guó)高凈值人士86%未來一年考慮境外投資，其中房產(chǎn)占比19.2%。

境外投資目的地方面，中國(guó)香港（37%）和新加坡（36%）連續(xù)三年排名第一和第二，美國(guó)以29%的熱度排名第三。

也就是說，中國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)的熱情還是有的，只是在2018年之后，由于各方面的種種限制，被一再壓抑了。

但美國(guó)樓市的好日子可能快要來了，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)已經(jīng)表示，很可能在今年9月開啟降息周期，貸款利率又會(huì)降下來。

久旱逢甘雨，美國(guó)樓市看到了向好的苗頭。