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天氣太熱，諸事不宜。在空調房悶了一天之后，老司機想在傍晚出去放個風，但瀝青路面的輻射像蒸籠，還沒一絲風，汗珠瞬間從毛孔滲出，我決定打道回府。

犯不著出門遭罪。

與天氣形成鮮明對比的是，7月寧波樓市的成交又一次掉進了冰窟窿。六區(qū)一手房成交區(qū)區(qū)663套，半壁江山的鄞州竟然不到200套。去年7月樓市已經夠爛了，好歹也有1070套的成交啊（六區(qū)）。

二手房同樣不給力，成交2843套，比去年同期少了41套，環(huán)比6月更是腰斬。這種跌勢有可能打斷今年3月以來持續(xù)反彈的走勢，市場下半年要重新蓄積力量。

天氣太熱當然可以是一個借口，但市場情緒才是真正的主因。目前普遍且深度的悲觀，不僅在樓市，也包括整個經濟。

恐怕才能解釋，為啥地板上的成交量還會猛跌。

當然，老司機也有好消息，就在行業(yè)的一片哀嚎中，我們的業(yè)務團隊卻在逆勢壯大，上個月成交排名全市前列，說明更多的客戶在選擇我們。

無論買新房還是二手房，您都可以找老司機團隊，專業(yè)、可靠，重要的是能幫你談個好價格（詳請點擊 ）。

老司機的短視頻已經停更一段時間了，這段時間我在思考它的意義，之前花大量時間拍攝和剪輯，但真正有興趣看完的人并不多，基本沒給我?guī)矸劢z增量。

短視頻賽道真是擁擠，比公眾號要擁擠的多，雖然無數人說公眾號已經沒有前途了，短視頻才是未來，但我反而覺得公眾號更加自在，目前粉絲增長也是最多的。

可能正是基于短視頻才是未來這個共識，越來越多的寫手離開公眾號，轉型成為視頻博主。客觀上給了老司機空間，也讓我并沒有短視頻博主那么焦慮。

最新的官方數據顯示，全國有1.8億短視頻博主，90%收入在5000元/月之下。

不如干外賣和網約車。

在房產這個領域，賺錢的路子無外乎兩條：一條是接廣告，本來蛋糕也很豐厚，但今年以來新樓盤快速減少，廣告已經明顯僧多粥少了；另一個條路是做交易，無論是買新房還是二手房，都能通過交易賺傭金。

但分銷的生態(tài)也在迅速惡化，新樓盤少了，分銷的機會自然也少了，就像上個月新房才成交600多套，分銷能吃到多少？

平均每家門店不到1套。

即便如此，還有不少博主喊出大比例返傭的口號，這更像是一種割喉式競爭。如果分銷也無利可圖，一大批地產博主又將生存無門。

這的確是個殘酷的時代。

長期來看，分銷更像是露水情緣，雖然動人，卻注定短暫。歷史上，分銷每次都是在熊市才大行其道，一旦過了熊市，分銷便退縮到很小的規(guī)模。

與之對應的，二手房交易卻與周期嚴格正相關，樓市越好，二手房交易越繁榮，這種規(guī)律正好與分銷形成對沖。

因此，如果要從交易端變現，一手房分銷和二手房交易都必不可少，目前大多數地產博主偏重新房分銷端，而對傭金較低的二手房交易不屑一顧。

或許，復雜的二手房業(yè)務，他們確實沒有能力做好。

說到二手房，毫無疑問，樓市將長期出于買方市場，也就是供過于求的狀態(tài)，房價緩慢尋底，并且在底部反復震蕩多年，將會是大概率。

這樣的市場持續(xù)一段時間，將逐漸顛覆人們固有的炒房觀念，主要的參與者將會是自用需求，以及少量的長期投資需求。

自住的需求其實非常大，根據官方發(fā)布的數據，在寧波的常住人口中，約有50%的人口沒有購買自住房，而是靠租房居住。沒有買房的原因很多，其中很大一個原因是買不起。

但隨著房價下跌，買不起的矛盾正逐漸化解，寧波大量的近郊盤跌倒了萬元附近，一套剛需房僅需一百萬左右，首付15萬，月供3500-4000元，其實是很多家庭能夠負擔得起的。

去年寧波人均收入超過7萬元，最小家庭單位收入也超過15萬，每月4000不到的月供，低于收入的30%，房價收入比僅6-7：1，已經來到了合理區(qū)間。

這么說或許很多人不同意，因為地段好，學區(qū)好，房齡短的樓盤遠不止這個價格。但剛需其實不能要求太多，如果想更好的地段、學區(qū)或產品，就變成了改善型需求。

即便上個月只有2800多套的成交，老司機認為這個成交也是實打實由剛需撐起來的，對于剛需來說，價格越低，有效需求就越大，交易量也就越多。

或許受恐慌影響，一部分剛需并沒有入場，但這部分需求是真實存在的，也是早晚要兌現的。對于剛需型產品來說，不用擔心這個市場還會怎么跌。

最差的時間已經過去了。

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