文/子木

很多讀者讓我講講近期樓市，那我今天就回歸主業，補一篇樓市解讀，近期正好有幾個比較特別的信號，對大家理解趨勢非常有幫助，下面挨個做分析。

第一個是廣州。

前幾天剛宣布支持聽取住房公積金支付新房首付，剛剛又出新政，花都區買房送“人才綠卡”，這玩意可以搖車牌、上學、安居保障，基本跟戶口沒什么區別。

一線城市買房送戶口，算是打破了先河。廣州對救樓市的欲望這么強烈，到底為什么，是房子賣的不好嗎？

我查了數據，廣州7月二手房成交高達10034宗，創2021年5月以來新高，作為門檻最低的一線城市，今年也沒少虹吸低能級城市的人口。

樓市不差，問題其實出現在了經濟層面。

前兩天各大城市公布上半年經濟運行數據，結果廣州GDP增速只有2.5%，在前十城市中墊底，跟爾濱一個水平。而重慶，增速高達6.1%，位居全國第4。

雖然說，重慶不能看作一座城，而是一個省，綜合體量，廣州不能比，但畢竟堂堂一線城市，被二線城市超越，面子上總掛不住。

而且最大的問題出現在了汽車制造業，傳統燃油車，廣汽被長安碾壓，新能源汽車，小鵬被問界吊打。

作為汽車制造業龍頭，走到這一步，壓力可想而知。這時候通過房地產找補數據的作用的出來了。

第二個是東莞被曝出，買房買一送一。

這個也是活久見了，你說買房送家電也行，送車也行，送房還真沒聽說過。我研究了一下，這個盤是萬科旗下的，叫萬科中天·世紀水岸。

買一套140平米以上的大戶型，送惠州一套公寓。買大平米住宅送小面積公寓，這么看，就理解了，之前其他地方也有樓盤這么干過。

理論上，買房送房是銷售差勁的無奈之舉，但萬科回應說，他們這個盤賣得很好，是做活動才送公寓的。。

這話應該沒啥人會信吧。前幾年行情好的時候，別說送房了，敲個金蛋，200塊錢的暖水壺還不情不愿，有時候購房者還得往里面遞茶水費。

開發商把賬算得門兒清，這套公寓的價格早被計價進去了，表面上是送，實際上也是賣而已。

我之前講過很多次，公寓千萬不要買，行情差的時候，那真是一點兒流動性都沒有。其次惠州不要買，這種靠一線城市的衛星城，縱觀北上廣深，沒有能在周期中活下來的。

歸根結底買房要買安心，這個城市要有“內生性增長力”，有自己產業，最好還能被國家政策照顧到。

第三個新聞是老大難鄭州，近期多個樓盤出現了“0首付”，前兩天又解除了新房銷售限價。

其實每一輪樓市下跌周期中，“0首付”都會上臺唱戲，邏輯是開發商實在賣不出房了，想通過0首付來鎖定客戶。

但說實話，大多數開發商都不怎么地道，基本都不愿意用自己的錢給用戶墊款，而是聯合幾家第三方信貸公司，通過裝修貸、消費貸的方法，套路買房人。

很多兜比臉干凈的小年輕被忽悠上車了，結果現金流說斷就斷，房子斷供馬上變法拍房，自己背債上黑名單。

前幾天還遇到一個，咨詢我說兩口子在鄭州打工，一不小心被忽悠0首付買了套房，結果房子是期房還沒拿到手，收入卻先斷了，交完月供，兩口子只剩下吃泡面了，老婆還懷了孕，到底該咋辦。。。

還是54原則，如果手里現金覆蓋不了50%的房價，家庭月收入的40%覆蓋不了的月供，就不要買房。

比如100萬的房子，你要有50萬的資本金才行，如果月供1萬，家庭收入起碼在2.5萬以上。

高杠桿的確能撬動更多的機會，但要分清楚是經濟上行起還是下行期，現在經濟還沒復蘇，冒然加杠桿，很容易錢房兩空。

鄭州住房保障局還特地提示了“0首付”風險，但這玩意禁不掉的，下半年全國各地都會出現，大家防著點就好，天下沒有白掉的餡餅。

至于鄭州解除新房銷售限價，這的確是一個比較重要的信號，這段時間我一直都沒寫，沒想到關注的人挺多。

其實就是鄭州允許開發商擁有了自我定價權，可以漲價也可以降價，不做限制了。

之前是開發商只要降價，地方還會出臺限價令，而現在全部放權給開發商，不做過多干涉，其實是一種“市場自由化”的表現。

這應該算是對三中全會指示的響應。未來中國房地產會跟新加坡一樣，完全雙軌制。

而完全雙軌制的基礎就是商品房完全市場化，房子能賣出去，漲到20萬/平米也不會管，房子賣不出去，降到1000元/平米也行。定價充分交給供需，才是獲得真正健康的市場。

最后再做個總結。

這段時間，樓市基本都進入了真空期，政策該下放的都已經下放了，剩下只能等經濟走勢被動驅動。

說實話，大多數城市基本都已經觸底了。

1.5萬能進鄭州核心區，能買一線城市廣州花都，2萬多能去武漢、成都、蘇州等新一線城市不錯的地段。二線郊區基本都在1萬上下波動，三四線更是跌破1萬回到9年前。

再跌能跌到哪里去？如果繼續再跌10-30%，別說樓市，整個經濟都會出現大問題。買不起房的更買不起。

樓市一直都是經濟周期的晴雨表，房價起不來，經濟就別想了，經濟起不來，房價也別想了，兩者深度綁定，背后依托的是整個國運。

美股大跌，人民幣暴漲，美聯儲降息預期已經確定在9月份，而第四季度就是真正大國博弈的開始，到底是“東升西落”，還是“東西雙降”，都會有數據作為證明，我也會第一時間幫大家推演。

一旦四季度經濟有復蘇跡象，博弈有所改善，那就是一段新的路程，房子就會再一次出現金融屬性，反之，大家只能繼續熬。

今年我們看到了太多的歷史時刻，不平凡的年代，更需要耐心和冷靜。

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