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一、法院判決書

二、案情簡介
2020年8月，委托人通過物業股權轉讓的形式購買回遷房，簽訂合同后，拆遷地塊始終未開工建設，委托人購買回遷指標目的無法實現，多次要求賣方返還購房款，賣家拒絕退還。道華律師介入后，制定專項訴訟方案，最終法院支持我方觀點，解除委托人與被告簽訂的指標轉讓合同，判決被告向委托人全額返還購房款。

三、案件難點

1、《轉讓合同》是否成立并生效？

2、如即使合同有效，委托是否人有權解除？

四、道華觀點
1、回遷房買賣合同成立并已生效。

委托人與賣家簽訂的《物業股權轉讓合同》，雖然名為股權轉讓合同，實為回遷指標買賣合同，該合同系雙方當事人真實意思表示、未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，應受法律保護。

2、委托人合同目的無法實現，有權解除合同并要求退款。

本案指標房項目自2020年簽訂合同，已經4年之久，施工主體至今未確認，項目也未動工，案涉地塊是否滿足出讓條件，能否進行施工都是未知數，涉案標的能否建成尚未可知，即便指標房能夠建成，該指標房是否符合市場流通條件也未可知，委托人作為先履行義務的一方已支付了對應價款，早已喪失合理信賴期待。根據民法典563條的規定，被告遲延履行主要債務導致委托人合同目的無法實現，委托人可以解除案涉合同。合同解除后，被告應返還收取的款項77萬元。

五、案件結果

最終惠州市大亞灣經濟技術開發區人民法院采納道華律師代理意見，判決解除委托人與賣家之間的合同，并且判決賣家在判決生效后返還委托人全部購房款，案件全面勝訴！

六、案件評析

1、回遷房指標買賣合同的效力，除違反效力性強制性規定以外，一般認定為有效。

目前司法實踐中，買家能否實際獲得回遷期房屬于履行能力的范疇，不影響合同的效力，如回遷指標買賣合同未違反法律、行政法規的禁止性規定，法院傾向于認定為有效。

2、回遷房指標交易合同中，如標的涉及的回遷權益始終無法取得，買家有權解除合同。

在回遷房指標交易合同中，買家的主合同義務為按時足額支付交易款項，賣家主合同義務是將回遷房指標轉讓給買家。如最終的拆遷權益始終未能實現或根本無法實現，則買家有權解除合同，要求賣家返還合同款項。

七、相關法律索引

1、《中華人民共和國土地管理法》第47條規定，“縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議”。

2、《國有土地上房屋征收與補償條例》第25條規定，“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議”。

3、《民法典》第563條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

4、《民法典》第565條 當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

道華房產律師團--房產與小產權糾紛（訴訟/仲裁）實戰專家，十五年深耕深圳房產、小產權房法律服務領域，深圳本土專業品牌，成功代理超1000宗房產與小產權房糾紛案件，涵蓋：商品房、二手房、土地、小產權房（綠本房、農民房、統建樓、歷史遺留等）相關的買賣違約糾紛、房屋確權、遺產繼承、分家析產、拆遷補償等，熟悉深圳政策法規，對案件結果精準把控，勝訴率高，贏得客戶一致好評。
在過去十多年間，參與萬科星城城市更新項目、南山留仙洞總部基地項目、西城公司股權收購項目等房地產項目，為萬科、西城集團、華特爾集團等眾多知名房企、房地產建設單位、項目業主等在土地一級市場，城市更新，房地產開發等領域，提供一站式提供房地產全產業鏈專業法律服務，項目價值累計超千億。
道華房產律師團將司法實踐中積累的大量成功經驗，凝結成《深圳小產權糾紛法律研究與實務》《道華房產糾紛成功案例匯編》《道華房產與小產權·十大經典案例》等重大戰果，在業內享有盛譽。

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