1

香港樓市撤辣的短期刺激效，到頭了。

2024年2月香港政府宣布全面撤辣，然而近期樓市再次降溫探底。

香港中原地產數據顯示，6月新房成交回落到660套，創下撤辣后新低。

買賣低迷的另一面，是租金市場大繁榮。

（來源：Pixabay.com）

數據顯示6月租金指數報189點，創下了4年半新高，上半年租金累計上升1.6%，租賃市場很火熱。

買房和租房分化非常明顯。

有網友說：

香港中介剛剛把普通話練好，想不到內地客戶不來了。

一方面房價持續下跌使得持幣待購的人數不斷增加，另一方面租房市場持續旺盛，推動租金不斷上漲，市場變得復雜了。

在這之前的幾個月，堪稱中介們的短暫輝煌。

2024上半年內地赴港買房人群的成交額，創下29年新高。

中原地產數據顯示，上半年香港有6117宗普通話、拼音買家買賣登記，同比上升70%，總金額705.4億元，同比上升42%，創下1995年以來新紀錄。

當時的政策是內地買家買房和香港本地居民同權，不需要繳納7.5%的買家印花稅和新房印花稅，香港居民第二套房7.5%的額外印花稅、6個月轉售的20%額外印花稅，都被撤銷。

當時香港政府的目的很明確：

放開限制，鼓勵大家買買買！

成交量也因此大幅度暴漲，2024年3月和4月的成交分別為3971套和8551套。

然而好景不長，5月份香港維持在了5546套成交的高位水平，6月份迅速下跌到3856套成交，可以預見7、8兩月會持續下跌。

率先感受到寒意的是新房開發商，大規模的打折優惠頻頻出現。

4月撤辣之后，長實集團旗下的港島南區Blue Coast樓盤以撈底價首輪開售，推售422套住宅，均價為2.19萬港元/平方尺，相比周邊二手房相當于打七折。

（樓盤區位很有優勢 來源：長實微信小程序）

尤其是7月份新開的樓盤，位于香港啟德和黃金海岸，幾乎都是同片區最低價、甚至香港新房最低價開售。

再加上港幣和美元的聯系匯率制度，美國處于加息周期，香港的房貸利率也不會低，那么沒有內地買房客關注的情況下，大部分香港人轉向租房。

尤其是香港自2023年開始加強力度推行優才計劃，引進人才的門檻降低，出現了一波租房需求小爆發。

(來源：香港入境處）

根據香港差餉物業估價署的數據顯示，2024年6月租金指數為189點，環比上升0.16%，創4年半新高。

新房、二手房量價齊跌，而租金卻蹭蹭蹭往上漲，香港樓市迎來至暗時刻。

2

縱觀香港的這一波下跌和回暖，幾乎與內地同步。

香港差響物業數據顯示，香港商品住宅售價指數，2024年前5月回落1.7%，已從2021年9月份高峰期回落23.1%。

2021年三季度也幾乎是內地樓市的高點，當時買一二手房的一批人，都被套牢。

香港經歷了這一輪下跌后，二手房的價格幾乎回到了2016年水平，新房由于打折促銷力度大，幾乎跌回2015年水平。

撤辣只是短暫地幫助樓市續了一個季度的命，不能從根本上改變現狀。

有香港本地媒體報道了兩個二手房虧本割肉的案例。

業主A有一套位于香港九龍城區紅磡黃埔花園2期的小兩房，大約36.14平米，折價22.8%成交。

香港九龍城區紅磡板塊很有代表性，這位業主在2020年花費728萬港幣購入，經歷4年后賬面虧損166萬港幣。

業主B有一套香港大圍片區名家匯小區，139.54平米的房子。

業主在2016年以2023.8萬港幣買入，近期以1762萬港幣賣出，折價率12.936%，歷經8年賬面虧損261.8萬港幣。

仲量聯行的一個數據是：

截止2024年3月的過去12個月內，香港負資產，也就是物業市場價低于房貸總額的個案數量飆升400%，達到3.2萬套。

如果2024年樓價下降10%，負資產數量將突破10萬套。

3

大約20年前，香港樓市同樣經歷了一輪急跌。

2002年，官方數據顯示1997到2002年，香港樓市、股市總市值損失約8萬億港幣，居民失業率從1997年的2.2%上升到2002年的7%以上。

居民負資產、經濟增長、財政赤字，每一項都很重要，每一項都很艱難。

然而香港高層依舊選擇了一條走過的、最保守的路：

重啟樓市

2002年11月，時任香港房屋及規劃地政局局長孫明揚，推出了九項救市措施。

內容包括取消土地拍賣、終止公屋出售等等，每一招都是為了讓房價重新上漲。

后來政府還推出過650萬港幣的投資移民資格，相當于買房香港落戶。

孫明揚因此多了一個外號：

孫九招

香港從此變了一副模樣。

2003年開始居屋消失，公屋供不應求、等候時間大幅度增長，自由交易的商品房價格大漲，大量低收入者不得不住進劏房，也就是分割的格子間。

后來的新特首曾蔭權，以及新一代領導班子也將曾經的八萬五公屋計劃拋棄，供應收緊，刺激樓市。

（香港盛產房地產富豪 來源：Forbes.com）

2011年，居屋計劃重啟，首批新建的居屋于2014年12月上市。公開數據顯示，當時政府共推出了2160套，以市場價七折出售，申購超62倍，共13.5萬人申請。

這相當于：62.5個人搶一套房子。

比上海新房搖號刺激多了。

一年之后的2012年，曾蔭權因涉嫌犯罪被迫卸任特首，另一邊房價不斷創新高。

等到梁振英上臺后，大量的內地富豪前往香港買房，反而助推了香港的新一波房價上漲。

梁振英曾說：

要是有水晶球，有前后眼的話，我們就堅持當年繼續做每年八萬五供應這個目標。

4

歷史不會重復，只是反復重演。

老舍的短篇小說《不成問題的問題》曾被改編成電影，主角丁務源由范偉飾演，范偉憑此角色獲得了金馬獎影帝。

丁務源是一個大農場的主任，負責日常經營，但他不懂經營，農場產量不低卻一直在虧損。

（來源：豆瓣）

好在丁務源非常會做人，做事周全，只要有人開口求辦事，他的口頭禪一定是：

不成問題。

令人感到害怕的是，社會上如果有太多這種看似無害的老好人，某些事情就沒法運轉，甚至會變得越來越糟。

就好像大家都知道長期依賴房地產是沒有出路的，最終會讓所有人買單。

它是房間里的大象，不成問題的問題。

誰錯了？

誰都沒有錯。

每一個人都錯了。