今年以來，關于學區房的文章，我只在三月份寫過一篇。

為什么寫這么少？一方面是政策原因，不能深入多寫，另一方面是學區房的走勢和我們之前的判斷一致，量先起，價先跌。

可能是看到四五月份跌得太狠了，個別區域超過15%，不少家長坐不住了，索性寫一篇，希望能幫到大家做出正確的決策。

01

先回顧一下，我在3月22日寫的那篇《學區房的春天結束了》。

買與不買，更堅決了。

年初的價格，就是全年最高價。

上半年每成交一套，都會刷新一次成交最低價，重新錨定市場。

上半年全國樓市的情況大家都很清楚，政策強刺激有一定效果，但時間很短，除了上海。

以前市場都有共識，那就是“量在價先”，這一條現在也失效了，各地成交量反彈的代價是房價下跌，以價換量。大

城市的虹吸效應更明顯了，正在消滅著越來越多，三四線城市的年輕人。

再看學區房，更像市場的放大鏡。上半年，特別是四月之后，出現急跌，成交量放大，這在往年很少見。

為什么是四月？一些名校提前落戶的大限。剩下的買家都不急了，加上大批新房源上架，在中介的推波助瀾下，出現了行情踩踏。有些房主急于出手，愿意降價，所以一套更比一套低，把成交量拉起來了。

02

上半年成交的都是什么學區房？

有幾個特點很突出：

1. 大家都在看初中學區房，成交的都是一線學區，二線徹底沒人買了。

2. 小學學區關注度進一步下降，家長都意識到初中比小學重要，怕后面人口下來賣不掉，爛在手上。只有絕對頭部的小學，還能有成交，但量比往年小多了。

3. 書包房成交量大。當房子和教育的消費屬性被反復確認，虧錢不可避免，家長就會控制投入，反正學校一樣的，投入小虧損少。

4. 房齡短的學區房買的人多。

5. 二胎家庭普遍考慮雙學區。有兩類三室套最受歡迎，一類是靠近學校八九十平方的小三房，一類是小區物業環境不錯，戶型裝修還可以，滿足拎包入住的，家長做好了長住，甚至不賣的心理準備，把居住屬性看得很重，這是對的。這類好房源都是要搶的，成交周期很短。

03

接下來的幾個月，市場會進入焦灼狀態，不會大跌了。

價格短期會不會進一步下跌？難度大，因為新房源少（今年新房源上架提前了，都想快跑），愿意降價跑路的房主，基本都妥協賣掉了。

剩下的，有些不急著用錢，有些用公積金還貸足夠，有些對房價反彈還有期待。中介反饋，不少房主直接將房源下架，改出租了。

從最新數據看，七月份熱點城市成交量明顯萎縮，八月份更難，熬過去就進入金九銀十，肯定會有進一步救市政策推動，但效果不如上半年。

學區房會橫盤，甚至小幅反彈，但成交量不會放大，因為大部分家長會等，等低價，直到最后，也就是春節前后出手。

經過市場教育，很多家庭也徹底放棄了買學區房，這個比重不低，因為虧損不可承受，也卷不動了。

市場分裂在加劇，從某種程度上說，也是教育觀念的分裂，學校差距在拉大，這個后面有機會細說。

大膽預測，下一次大調整，會出現在明年三四月。

供需關系左右學區房市場，然后由情緒來放大波動，全國都是這樣。

很多人都說，學區房市場已經完蛋了，從投資角度，的確可以這樣說，從消費角度，買的人并不少。為了心安嗎？沒有什么值不值得，只有舍不舍得。

話說，買了學區房家長都很卷，大環境驅動。