南京業主為賣房，究竟有多努力？

為了省下中介費，越來越多房主選擇在小紅書上賣房。這幾天，有網友發帖“甩賣”麒麟科創園的藍光睿創新筑，愿直降百萬出手建面約99.44㎡精裝房。

“90后剛需血虧百萬、因換工作含淚甩賣”這幾個關鍵詞疊加，帖子關注度便會蹭蹭漲。

有網友在評論區感嘆“同病相憐”，也有網友發出疑問：這樣的房源，到底能不能上車？

01

打出“血虧百萬、低價出售”的這套房子，位于藍光睿創新筑2期19樓，建面約99.44㎡三房兩廳兩衛，室內精裝修，房主直賣、無中介費。

房主理想報價是210萬，折合單價約2.1萬/㎡，并強調“價格可談”，說明還有議價空間。

按業主描述，這當年買這套房子花了260萬，裝修花了20萬，加上5年的貸款利息，210萬出手也算是血虧一百萬。

我們以睿創新筑2期1幢為參考，建面約99.44㎡戶型為中間戶，2019年開盤單價為26317元/㎡，總價約262萬。以當時3成首付來算，這套毛坯房的上車門檻約為79萬。

5年后毛坯變精裝，房子市值反而縮水大幾十萬，這還不算銀行利息、稅費還有這幾年的物業費等。對于年輕剛需來說，“血虧百萬”賣房更像是及時止損。

那么站在買房人角度來看，210萬買睿創新筑精裝二手房，算是撿漏嗎？

藍光睿創新筑二期，2019年以毛坯均價約2.6萬/㎡開盤，于2021年交付，如今也算是成熟小區。

鏈家網上，睿創新筑二期（涵翠園）的掛牌均價是24770元/㎡，小區歷史最高成交價是去年11月18日，一套建面約110.48㎡三房，總價253萬、單價約2.3萬/㎡。

最近一次成交，是一套建面約99.44㎡房源，總價193萬、單價1.94萬/㎡，比小紅書業主“血虧百萬”，還要便宜17萬。

除二期涵翠園外，藍光睿創新筑一期逸璟園，掛牌均價約2.5萬/㎡、最新成交單價約1.7萬/㎡；三期沁澤園掛牌均價約2.47萬/㎡、最新成交單價約2.1萬/㎡；四期雍秀園掛牌均價2.68萬/㎡，暫無成交記錄。

整體來看，藍光睿創新筑房源較多，最近入手門檻多在2萬/㎡上下浮動，個別位置好、精裝品質高的房源，價格會略高一些。買房人有足夠多的空間，挑選出最心儀且性價比最高的那一套。

02

雖然業主為賣房打出“5年血虧百萬”的噱頭，但在南京樓市“行情正盛”的年頭里，麒麟科創園板塊也享受過“躺贏”的待遇。

麒麟科創園和新街口直線距離約10公里，且與大校場無縫銜接，又因光華路拉近了與老城東的距離，先天區位優勢明顯。可以說除了地鐵建設的速度較慢這一缺點外，麒麟科創園板塊實力相對較為扎實。

前些年樓市熱度高漲，麒麟科創園以深厚的產業、完善的配套規劃，吸引了不少房企拿地蓋房。前有中海、藍光，后有仁恒、藍光和高科，2021年的仁恒城市星徽，還曾創下“5成首付、搖號盤”的輝煌戰績。

近兩年樓市表現相對平淡，剛需板塊在南京樓市的存在感逐漸降低，但有高科、仁恒等品牌房企，麒麟科創園對部分南京買家仍有吸引力。

目前，板塊新房儲備不多，主要以高科紫麟景院、仁恒云谷世紀兩盤為主。

高科紫麟景院：在售戶型建面約89、107、132㎡，精裝銷許均價30555元/㎡。

仁恒云谷世紀：在售戶型約99、125、143、168㎡，精裝修均價約34000元/㎡。

新房樓盤以低總價的小戶型留住剛需，但性價比更高的二手房，讓新房市場增添不少壓力。

在鏈家網上，麒麟科創園有近1000套二手房掛牌。其中以中海國際社區、啟迪方洲為代表的老牌二手房小區，掛牌均價多在2.5萬/㎡以內，成交單價上“1”字頭房源居多。

例如，中海國際社區三期，掛牌均價約2.4萬/㎡，今年6月份成交單價多在1.8萬/㎡左右，而2022年7月，小區還曾賣出過3.2萬/㎡的高價。

像熙悅、新保弘領東苑等房齡較新的二手房小區，掛牌均價多在2.8萬/㎡，近期成交價則多在2萬/㎡上下浮動。

另外，仁恒城市星徽二手房也已上架，掛牌均價約3.5萬/㎡，目前僅有2套成交，單價分別為2.8萬/㎡、2.7萬/㎡。與當年約3.2萬/㎡的銷許均價相比，3年多時間不漲反跌。

不過，作為高品質次新房，2.8萬/㎡的仁恒城市星徽，算是板塊內新房樓盤的頭號競爭對手。

03

當下的南京二手房行情雖基本趨穩，但“以價換量”特點依舊明顯。

我們以7月份數據為例。南京房地產數據顯示，7月份南京賣出約9965套二手房，近1萬套的成交量創下今年月成交量新高。

8月15日，國家統計局發布7月份7商品住宅銷售價格變動情況，南京二手房價格環比下滑0.1%、同比則下滑9%，價格環比雖然小幅回落，但基本企穩。

在賣爆了的二手房當中，占比最大的是總價較為友好的剛需房源，偶有高價房源，也是有硬核學區傍身的小戶型。

我愛我家在今年上半年的數據，上半年南京90㎡以內二手房成交占比達62.9%，其中60-90㎡占比最高，達39.9%，小戶型、低總價房源為主流。

“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，可見面對剛需客群，低價房源仍是最有力的殺手锏。

因此，在小紅書或其他社交平臺上，往往以“房主血虧、含淚甩賣”吸引買房人關注，但實際上，多數房源掛牌價與市場價相差無幾。

至于小紅書上發帖房源能不能出手，銳評君建議還是要慎重，盡量選擇可信度較高的平臺進行交易。若是個人房源，更確認房源真實性、各項證明材料等，以確保交易安全性。