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南二環,不是尬吹!

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5月已過,聊聊網簽數據,看到數據,南二環的依舊領跑,想起來當時在6群看到網友又一次攻擊南二環,就留言南二環必須大賣。

網簽匯總

5月新盤網簽:1026套,環比4月減少300套,同比2024年5月,減少329套。


分析:對于5月的官方數據,不管環比還是同比都出現下跌,扣除1、2月因為春節導致的數據偏低,本月的網簽已經創下這1年多正常月的新低。

看看五區明細差異:


從五區差異來看,本月晉安區下跌300多套,這也是下跌的主要來源,原因主要還是安商房少了,4月因為左海華璽集中網簽385套拉高了晉安區的數據,所以本月的數據波動依然是安商房。

最后看看個人統計的商品房數據:


本月合計582套,其中倉山區環比上個月新增65套,總量不管環比還是同比,都是上漲,只不過幅度不算大,對比去年四季度的反彈,也是接近腰斬。

綜上,對于5月的網簽數據,因為安商房減少,導致官方數據出現波動,對于可售商品房,還是持平的狀態,500多套的數據還是處于低迷區。

樓盤明細


分析:本月南二環的兩大金剛排在前列,左海望悅39套拿下銷冠,映南臺36套排在第二。

簡單回顧一下前幾個月的銷冠情況:

4月:映南臺38套-銷冠,北源云筑-24套-第三
3月:映南臺69套-銷冠,建總領筑-52套-第五

連續三個月的銷冠都被南二環拿下,板塊依靠主打剛需產品的優勢,配合福州新供應地塊清一色主打改善,供需造就了這個滯銷區迎來了回暖期。

緊接著是推特價的叁號院,網簽35套,目前也在走清盤階段了。

近期關于叁號院的聲音不小,小區的古建宗祠,正好做了一些儀式,被網友推到風口,只不過這邊網友冷嘲熱諷,那邊業主出來說明買時早已經知道這個情況,并沒有覺得介意。

這可能也是目前市場的一個縮影,有些事件業主無所謂,但是潛在的業主可是非常所謂。

排在第四的是建發灝云,第四代住宅改善盤,目前這幾個改善盤的網簽數據有點亂,經常會出現退簽的情況。

不過從總的走勢來看,本月依舊總量依舊是持平的狀態,并沒有迎來反彈。


建發的另外兩個項目,依舊是個位數的網簽,雖然庫存不大,但是要想清盤,難度可比開盤的時候更大。

至于另外幾個改善盤,芝蘭月華本月26套,數據是目前改善新盤里面維持最好的一個。

維持第二的是保利屏西,不過庫存依然是最大的一個。

總的來說,改善新盤都在維持一定量的去化,只不過難回到以前改善即熱銷的態勢,后續的供應也還在加速,能否撐得住還需觀察。

排行榜隨后是幾個剛需盤,建總流花溪二期啟動網簽,32套的數據,算中規中矩,主要壓力還是后續的網簽情況。

緊接著還有高新區的江嶼原,楊廷的熙悅府,都是靠特價走量。

這也是目前市場的整體情況,外圍剛需盤,基本都進入只能靠特價+分銷走量,而且力度必須要大,否則還走不動。

綜上,本月的網簽明細,并未出現單盤熱銷的情況,排行榜前列的項目依舊是常規看到那些。

東區


分析:東區本月網簽合計104套,對比一季度下滑明顯,其中叁號院35套拿下銷冠,大部分項目都進入清盤。

在售新盤里面,星悅頌網簽24套,和預期一樣,這個項目就是靠周邊磨完,然后慢慢走量。

其中榕發的攬湖、譽湖,靠著去年和一季度的大幅走量后,也進入尾盤,不過房企還有其他供應存在。

近期房企在三遠的地塊,被回收兩幅,僅剩下鼓韻公館,可以說壓力一下子也減小不少。


對于晉安區,目前最大關注就是環南舊改的出讓,三幅純商地塊合計面積達到118畝。


所謂的二內晉,在短時間內也集中供應了不少地塊:

新榕亦川:25畝
新榕·和硯:8畝
紫陽隱翠公館:29畝
福厝·紫陽縵宸:12畝
榕發錦珹大觀:111畝

已經供應的就達到185畝,再配合在售的建發灝云,環南的118畝。

一個二內晉,也即將會出現9個新盤(2在售+4成交+3供應)的情況。

這就是福州的土拍市場,不管什么區域,都能在短時間給你足夠的量,沒有一個地方可以稱得上所謂的斷供,在這個時代,斷供只是個偽命題。

綜上,東區的話題也基本塵埃落定,所謂的二內晉會成為后續的主要話題,這里到底值多少錢,放在過去,參考熱銷盤悅樂郡、保利錦上,3.5W左右的毛坯價是衡量區間,不過目前可能需要重新定價了。

金山奧體


分析:本月金山奧體的網簽環比上個月出現上漲,主要原因在于流花溪二期啟動了網簽,項目也拿下板塊本月銷冠。

對于其他存量盤,數據稍顯一般,城市之光25套依舊維持在自身的區間。

這也是項目的優勢所在,其他新盤可能是短期的網簽堆量,而城市之光的月數據是自身長期穩定的體現。

至于近期宣布劃片倉四小+水都中的煙山,從數據來說沒有反彈過大,略出乎意外,這種數據對于即將上市的金山文翠,也是一種反襯思考。

左海的煙山江翠PK金山文翠,一個水都中、一個金山中,這兩個項目在差不多的價格區間內,不知道有意向的購房者會怎么選?

這一次是房企自身內部的競爭,也頗有意思。

至于金山的供應,大家關注都很高,上次也分析了,清一色的改善定位,不管是聯排別墅,亦或者第四代住宅、江景大平層等,應有盡有。


改善產品預計會達到3000多套,只不過目前金山的樓市,這樣的去化數據,怎么撐起后續天量的供應,也讓人捉摸不透。

南二環


分析:終于聊到尬吹的南二環,本月左海望悅39套拿下銷冠,對于項目除了近期營銷改變外,還有一點,項目的A地塊,被回收了。

這樣也讓項目的庫存直接少544套,上個月還有1217套的庫存,這個月庫存變成了630套。

所以別看人家躺平,實際要翻身也不難,畢竟這是國企。


這樣下來四大金剛,榕發北源成了庫存最大的項目。

從目前幾個項目表現來看,映南臺連續三個月走量,庫存也見底了,加上本就見底的江南尚璟。

南二環這個板塊,所謂的剛需房源,已經比想象的少了不少。

這個板塊長期以來,因為新盤滯銷,郭宅后坂的次新二手大跌,周邊的商圈開業表現也不太理想,最終被無數其他板塊的購房者看空。

上一次大東海B區的特價,中介故意混淆視聽把SOHO寫成住宅,讓板塊有一次信心被無辜受創,這種案例對于板塊實在不算少。

這幾年板塊的安置房,一直在打破這里的價格信心,加上是安商房,看到房源案例,很容易和當初商品房的高價做對比。

終究中介為了賣房造假,市場為了流量視而不見,其他板塊業主,為了自身的優越感,喜聞樂見。

房價下跌,新盤滯銷,南二環業主也成了躺平的一代,去網絡護盤也沒了信心,最終板塊的市場里面的聲量也就沒了。

所以當群主喊出南二環絕對大賣的時候,要么直接回復不相信,要么回復樓主是不是又收了開發商的錢,要么回復樓主也被套在南二環。

這無所謂,南二環這幾年新盤的購買群體,是相對年輕的,是福州新的置業的一批。

配合這里也是福州少有近市中心,地鐵、商圈配套都有,同時因為機場限高,也是新盤里面少有的小高層居住圈,所謂的新規得房率,依然比不過小高層自身的低公攤優勢。

這里也成了剛需戶型較優質的地方。

所以南二環,是福州幾大板塊里面,未來最有希望的一個,而這個希望不來自所謂的畫餅,僅僅來自業主本身。

盤點總結

5月的網簽數據比較中庸,數據亮點不大,依舊處于低迷區,福州樓市的去化還是艱難。

后續的供應還在加速,改善和剛需也呈現偏差,對于購房者而言,多關注供應和去化數據。

特別是自身意向房源的面積段,價格區間,目前的市場極差過大。

至于南二環板塊,主打剛需的定位,也順理成章成為目前樓市的受益者。

目前不少板塊價格也在持續下跌,所以南二環的價格是否受供應被抬高,也值得購房者思考!

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