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給房子交社保、買養(yǎng)老金，是不是很新奇？

這兩天，上海宣布了一項重要的政策試點：

在浦東等區(qū)域?qū)嵤┓课蒺B(yǎng)老金制度，并計劃在明年全市推廣。

8月23日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，其中第五點更是強調(diào)了研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。

之所以有這樣的政策，是因為現(xiàn)在上海全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”階段。

所以上海就開啟了先行試點，這個試點主要提到了三點：

1、房屋定期體檢，定期對房屋進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對癥下藥消除安全隱患。

2、房屋安全保險，在房屋面臨較大風(fēng)險、需要動用較大資金時，發(fā)揮保險托底的作用。

3、房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。

這里面推進又分兩步：第一步，今年先在浦東等區(qū)開展試點；第二步，在試點基礎(chǔ)上，明年全市推開，這是市長的原話。

簡單講，隨著房屋的老化，問題越來越多，維修得花錢，持有房產(chǎn)的人除了每年的物業(yè)費，今后得多交點兒錢作為房子的維修處理。

你可以理解為，今后把房子當(dāng)作人一樣對待，要給房子定期體檢、上保險、交養(yǎng)老金。

我特意去研究了一下，看之前有沒有這樣的政策吹風(fēng)。

果然在去年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就在南京開過一次座談會，其中就提到了房屋養(yǎng)老金制度。

今年6月，廣州、深圳、濟南、湖北包括武漢在內(nèi)的十七個市，都把房地產(chǎn)業(yè)最重要的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”。

一個建設(shè)，一個更新，標(biāo)志著房地產(chǎn)發(fā)展進入轉(zhuǎn)折期。

里面重點提到了，房屋所有權(quán)人是房屋安全第一責(zé)任人，應(yīng)切實擔(dān)負起日常檢查、維修養(yǎng)護、隱患整治等主體責(zé)任。

注意看這里的用詞，是不是和上面上海這次提到的三條很像，這些地方的提法沒有上海這么詳細、露骨，因此也就沒有激起千層浪，但實際上，房屋養(yǎng)老金制度已經(jīng)在路上了，諸位準(zhǔn)備好了嗎？

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隨著時間的推移，市區(qū)房齡越來越大。

從市場掛牌數(shù)據(jù)看——

10年以內(nèi)的房齡占比在10%左右；

10-15年房齡的占比35-40%左右；

15-20年的房齡的占比30%；

20年以上的房齡占比大概在20%左右。

全國來看，根據(jù)《中國人口普查年鑒-2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)存量住房中，2000年以前的房屋占比達到27.55%。

老舊房屋的占比不斷攀升，越來越多的房子存在安全隱患也就是必然。

不單是上海，幾乎所有的城市都在面臨這個問題。

現(xiàn)在市面上的房子，上世紀(jì)留存的老舊小區(qū)不少，這些小區(qū)總不能全都大拆大建吧，成本大不現(xiàn)實。

那怎么辦呢？很簡單，對有一定房齡的老舊小區(qū)或住房做定期體檢，及時發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險，進而維護，這樣就能延長房屋壽命。

住老舊小區(qū)的朋友這幾年應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，自己所在的小區(qū)房屋外墻脫落、電梯故障、漏水這樣的問題司空見慣，時間長了物業(yè)也開始擺爛。

一些小修小補的項目，物業(yè)不想管，整修的大型項目物業(yè)舍不得花錢就只能交到“美麗家園”的工程。這樣的背景下，房屋養(yǎng)老制度就孕育而生。

本質(zhì)上，這學(xué)的是日本那一套，日本居民在持有房產(chǎn)中，就有一項叫修繕積立金，這個修繕金是每月繳納一次，每個月三五百到上千元人民幣不等。

圖：日本房屋持有花費

這個修繕積立金，就好比我們?nèi)艘粯樱瑫兝希瑫。枰ㄆ谧鲶w檢，然后買個保險，老了還有養(yǎng)老金拿。

今后房子也一樣，你得給房子做體檢，你得重視房子的健康。

因為只有它健康了，你才能健康。

這份初心，不用懷疑，肯定是好的。

但大家仔細想想就覺得不對，別說給房屋體檢了，咱們很多打工人可能都很多年沒做過體檢，現(xiàn)在倒是先給房子現(xiàn)全身檢查，這多少讓人難以接受。

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很多人說這樣的執(zhí)行方式早就有了，比如西安的“房屋專項維修資金”，里面有非常明確的交存和使用條例。

7層以下的不配備電梯多層住宅，每平方米60元；

7層以下配備電梯的多層住宅，每平方米90元；

7層以上含7層的小高層、高層住宅，每平方米145元。

那問題來了，今后我們的房屋養(yǎng)老金到底怎么收，收多少？

網(wǎng)傳上海每年每平米收50元，根據(jù)存量規(guī)模，我順著計算了整個上海一年的房屋養(yǎng)老金收入是380億，去年上海的房產(chǎn)稅總收入是333億。

你看，房屋養(yǎng)老金立馬就超過了房產(chǎn)稅。

當(dāng)然網(wǎng)傳收費標(biāo)準(zhǔn)不一定正確，根據(jù)發(fā)達國家市場的情況看，房屋養(yǎng)老金最終大概率得跟房齡掛鉤，越新的房子交的越少，甚至可以不交。

而老破小交的肯定就越多，意思就很明確了，未來老破小可能更難脫手。

參照日本實行多年的房屋養(yǎng)老制度，每月業(yè)主需要額外多繳納數(shù)百元的費用，再加上原有的物業(yè)費，后期每月持有房屋成本甚至達到上千人民幣以上。

這項政策日本早在上世紀(jì)末就開始執(zhí)行，但隨后房價并沒有因為宏觀政策的松綁而企穩(wěn)，反倒是樓市低迷了很長一段時間。

我在和行內(nèi)人討論這事兒的時候，大家一致認為在這個節(jié)骨眼落實房屋養(yǎng)老制度，那之前所有的政策松綁，可能就要打個折。

畢竟，對于部分業(yè)主來講，這份額外的負擔(dān)并不小。

目前網(wǎng)友們的聲音是，房屋保障制度更適配豪宅產(chǎn)品，中低端的剛需住宅推行難度很大。

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難度再大也得推，無非是全面執(zhí)行什么時候開始，但就這個制度，要真正推行下去，需要解決的問題有很多。

一是物業(yè)維修基金的利用率還不高，很多小區(qū)的維修基金都還沒用多少。

二是錢的監(jiān)管問題，錢收上去了怎么監(jiān)管，誰來管。

我們知道物業(yè)維修基金一般是繳納給當(dāng)?shù)乇O(jiān)管賬戶，然后給到物管公司代為管理。資金屬于業(yè)主，但業(yè)主們實際上接觸不到這筆錢，這為不當(dāng)操作提供了空間。案例不是沒有，物業(yè)挪用資金的事情每年都在發(fā)生。

三是要制定長期的維修計劃，并確保按計劃執(zhí)行，以實現(xiàn)房屋的持續(xù)維護和更新。別只是錢收上去了，但實際落地又大打折扣。

如果真有一天房屋養(yǎng)老制度實施了，那這項政策應(yīng)該是利民的。

所謂的利民，應(yīng)該是房屋體檢、養(yǎng)老制度的建立倒逼房屋從建造質(zhì)量到維護保養(yǎng)工作的全面提升。

否則這個錢，老百姓恐怕握在自己手里更安心。