很多核心地段的二手房價格低、得房率高、周邊配套成熟，不少購房者會被這種優勢給吸引，卻很容易忽略了一個問題，那就是房齡！買二手房千萬別碰房齡超過20年的，內都知道這是個坎兒，但很多人買房壓根不關心房齡……

今天我們就來扒一扒二手房房齡，水真的很深。

.01房齡為什么這么重要

很多人買房只看戶型、地段、價格，對房齡不太在意。覺得老房子便宜就行，沒意識到房齡對房子的影響。

房齡這事兒真不是鬧著玩的，它直接關系到你能不能正常貸款。銀行對房齡有硬性要求，一般來說房齡加貸款年限不能超過30年。

也就是說，房齡20年的房子，你最多只能貸10年。房齡25年的，只能貸5年。超過30年房齡的房子，銀行大概率不會房款，基本只能全款購買。

而且就算銀行同意放貸，利率也會比新房高不少。有些銀行甚至要求首付比例更高，買新房能貸80%，買高房齡的房子只給你貸50%。

.02老房子的硬傷

水電管道老化嚴重

房齡超過20年的房子，水電管道基本都到了該換的時候。老式的鍍鋅水管容易生銹，容易漏水，甚至還會影響水質。電線老化更危險，有可能會因為電線老化短路起火。

重新改水電是個大工程，不光花錢多，還挺費力。我一個朋友買了套25年的老房子，單單改水電這個項目就花了3萬塊。

建筑質量堪憂

房齡超過20年的建筑標準跟現在沒法比，抗震等級、保溫性能都差得遠。墻體開裂、屋頂漏水這些問題特別常見。

我剛畢業那會住了幾年老房子，最大的體會就是隔音效果很差，樓上走路、隔壁說話都聽得一清二楚。住起來體驗很糟糕。

高層老房子的噩夢

這里要特別說說高層和超高層的老房子，簡直就是災難現場。

電梯老化是最大的問題，房齡超過15年的高層，電梯故障率直線上升。梯戶比大的高層電梯使用體驗很糟糕，而且維修費用貴得嚇人。換一部電梯要幾十萬，分攤到每戶也得好幾萬。

更要命的是，老舊高層的消防設施基本都過期了。消防栓沒水、煙感器失靈、應急照明不亮，一旦發生火災后果不堪設想。而且樓層太高，消防車根本夠不著。

外墻脫落也是高層老房子的通病。風吹日曬二十多年，外墻瓷磚、玻璃幕墻開始往下掉。住在里面天天提心吊膽，走在樓下也危險。

還有一個很現實的問題，老舊高層的物業費越來越貴，但服務越來越差。電梯維護、外墻維修、消防改造，各種費用都要業主分攤。

轉手困難

老房子最大的問題就是不好賣。特別是當下這種市場情況，房子供大于求，年輕人都不愿意買老房子，覺得住著不舒服。銀行貸款又困難，能全款買房的人本來就不多。

掛個半年一年都不一定賣得出去，就算賣出去價格也得打折扣。

.03合理的房齡范圍

5-10年房齡最佳

這個年齡段的房子是最劃算的。房子還比較新，各種設施都沒什么問題，但價格比新房便宜不少。

而且這個時候小區的配套已經成熟了，綠化、商業、交通都發展起來了。住起來方便，投資價值也不錯。

10-15年房齡可以考慮

這個年齡段的房子也還行，雖然開始有些老化，但還在可接受范圍內。價格相對便宜，性價比比較高。

不過買的時候要仔細檢查，特別是水電、門窗這些容易出問題的地方。

15-20年房齡需謹慎

這個年齡段就要小心了，房子開始進入老化期，各種問題逐漸顯現。買之前一定要做全面檢查，預留足夠的維修資金。

無論是過度用的還是改善，都沒理由買這種，不好住也不好賣。

20年以上堅決不碰

超過20年房齡的房子真心不建議買，特別是高層和超高層建筑，簡直就是無底洞。

電梯、消防、外墻這些大修費用，分攤下來每戶都得幾萬十幾萬，而且維護的費用如果收不齊，就容易進入惡性循環，老化會越來越快，住著糟心，賣也賣不掉，完全就是個累贅。

.04買老房子的注意事項

如果實在要買房齡比較大的房子，一定要注意這幾點：

堅決避開老舊高層

房齡超過15年的高層堅決不要碰，問題多后期入住的費用高。6層以下的老房子還能考慮，至少不用擔心電梯問題。

實地查看很重要

不光要看房子本身，還要看整個小區的狀況。外墻有沒有脫落，綠化是否整潔，電梯運行是否正常。

了解大修計劃

問問物業近期有沒有大修計劃，電梯、外墻、消防這些要修的話，費用會很高。

考慮將來轉手

買之前就要想好，這房子將來好不好賣。現在買老舊高層基本就是接盤俠，想轉手比登天還難。

房齡這個事兒真不能馬虎，20年就是個分水嶺，普通人買二手房不能只盯著價格看，不要因為貪便宜被老房子“套牢”，到時候不好住也不好賣，后悔就晚了。

你現在住的房子房齡多大呢？

如果你買二手房你會選高層/超高層，還是低層？