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重慶房產(chǎn)TZ,2大邏輯巨變

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我們過去買房子TZ,主要博的是房價預(yù)期的漲幅,短期之內(nèi)房價翻倍,杠桿直接拉滿。

以前這種邏輯和方向確實沒錯,因為從98年房改開始,雖然房價也有周期波動,但每次回調(diào)周期極短,整體畫一條線,幾乎是一條陡峭向上的曲線。



這里插一嘴,很多人說我們的房價也就那樣了,回不去了。我們看看其他發(fā)達(dá)國家,老鷹的房價在次貸危機的時候回調(diào)過,但近10年陡峭上漲

很多人又會說,我們的房價會不會走腳盆雞的模式呀,失去的15年,我可以肯定的說不會的,我們所處的階段和腳盆雞完全不一樣,腳盆雞當(dāng)時完成產(chǎn)業(yè)升級,和老鷹捆綁,小國,我們和腳盆雞能一樣?開玩笑嘛。





那是有諸多原因所疊加帶來的:城鎮(zhèn)化率極大的空間,加入WTO,貿(mào)易順差,年輕人口的巨大紅利,人均居住面積極低等等,帶來強烈的房屋需求。包括土地CZ所帶來的正向反饋。

但是這種過分的路徑依賴肯定不可持續(xù),所有的經(jīng)濟模型、商業(yè)模型都會有發(fā)展瓶頸,都會有轉(zhuǎn)折的時候,或者需要一定的陣痛稍大幅度的回調(diào),才能更健康的上漲,就跟GP一樣,而現(xiàn)在就到了這樣的節(jié)點

從去年諸多大會,上面也明確意識到了,房子的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,房子大面已經(jīng)過剩,大家不缺房子了,缺的是好房子,或者是部分一二線熱點城市的剛性入住需求。

我們處于一個存量競爭的時代。

在這種時代,尋求快速增量是極難的,更多的是存量競爭的卷,基于這種背景,未來各個城市一定也會競爭的,除非發(fā)生技術(shù)革命帶來人效的大幅提升。各個城市爭奪產(chǎn)業(yè),爭奪人口,因為你不去爭取,你可能真的連湯都喝不了。

哪些城市能爭奪到更好的產(chǎn)業(yè)呢?那一定是強一二線城市呀,這些城市有好的產(chǎn)業(yè),能掙錢,才能吸引人口凈流入,從而推升這個城市的房價,這才是當(dāng)下的房地產(chǎn)TZ能正反饋的底層邏輯,二八分化。

因此我們提出雙軌制,對于超大特大城市,人口500萬以上城市,一方面要加大保障性住房的供應(yīng),才能留住年輕人,產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要人,但過高房價,天然會屏蔽掉很多人,特別是年輕人。另一方面要滿足改善性住房的需求,城市的發(fā)展,肯定能造富,就需要改善住房,品質(zhì)住房,好房子,而且房子是有折舊期的,每年都會有固定的改善置換需求,這個需求量也不會小。



改善的房子會回歸商品的屬性,價格會越賣越貴,因為稀缺和共識,而且要彌補土地CZ的短缺,土地限價就必須放開,我賣的土地少了,那要保障總金額不下降太多,那我只有把價格漲上去了。

廢話了一半天,引出第一個邏輯改變,大城市的好房子才有TZ價值。

再插一嘴,很多人說未來人口減少,大家都不缺房子了,房價只會持續(xù)降了。too naive,就一個點,我們?nèi)巳硕甲∩溪殫潉e墅、大平層了嗎?我們就只配住小房子嗎?我們還有很多的住房需求并沒有被滿足。

另一個邏輯的轉(zhuǎn)變是,當(dāng)下市場悲觀情況下,何時市場能夠真正好轉(zhuǎn)?沒人能夠預(yù)測,但是我們知道的是,只要我們持有的是大城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),5-10年我們的房價一定能漲,只是你也不要白日做夢,翻N倍的暴漲,這也不現(xiàn)實。

那如果這個基本共識我們是有的,我們要做的是什么,降低持有成本!這樣我就可以穿越周期,無痛持有。

那怎么降低持有成本呢?就是房屋出租,通過把房子租出去,降低你的月供,降低你的成本,你的壓力就能減少。

而且正是因為這幾年房價的回調(diào),我們很多城市的房子出租回報率已經(jīng)很高了,超過3%是很常見的,這比存米行要好啊,米行5年期利率才1.8%

同時長期來看租金肯定會上漲的,大家目前貌似也沒有更好的TZ途徑,那么買好房子來出租其實相對來說是很好的一種TZ方式,也更穩(wěn)

因此,當(dāng)下TZ邏輯的第二個邏輯轉(zhuǎn)變是,要看出租回報率高的房子才有TZ價值。

而重慶房價低,人口多,又是網(wǎng)紅城市,核心區(qū)的很多房子可以用來做民宿,出租回報率會更高。我是開過民宿的,我非常知道。

這也是為什么在第二季度我們的HBZC執(zhí)行報告,明確提出租金是影響住房價值的核心變量住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向





我們也看到GJ最近在大力收購存量房用作保障性租賃住房,為什么現(xiàn)在大量收?而不是前年?懂的人自然懂!



綜上,當(dāng)下買房TZ,有2大邏輯變化,如果你還想買房TZ賺錢,那一定要2大邏輯結(jié)合在一起才最穩(wěn):

大城市的好房子+出租回報率高的房子!

那重慶哪些房子滿足這些條件?我這里有答案。



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