靈山灣板塊，昔日西海岸最熱的一片土地，這次真的在低谷了。

今年以來，青島多個區域二手房降價拋售的現象層出不窮。雖然是普遍性的房價下調，但對于不同板塊不同小區來說，意義卻大相徑庭。

就拿靈山灣板塊來說，有些小區的房價已經跌回十年前了。

在靈山灣，第一波真正血虧的投資客出現了，非常尷尬。

1、炒房客成了“割肉”團

啤酒節之前，一位臨沂的朋友咨詢房師傅，七八年前，在西海岸買了一套海景房，毛坯，未住過。

這不，旅游旺季到了，想研究研究處置一下。

真心不好處理?。§`山灣那邊幾個小區甚至都成了民宿聚集地，進出的外來人員太多，物業都頭疼了。因為空房子太多，民宿價格也上不去。

如果說靠隧道近的薛家島板塊還有部分業主是在市區上班的剛需，有比較強的自住需求支撐，那么靠海的靈山灣板塊，尤其是星光島一片，幾乎就是投資客的天下。

這一片，以東方影都為噱頭，再加上無敵海景，人工填海，萬達和融創前仆后繼的開發，外地投資客來了，很難不動心。

投資客最集中的大型社區，必須是星光島。

星光島也有其特殊性，它是目前東方影都板塊中，價格跌幅最大，從領先島外多個小區，到逐步被甩下，只用了三四年的時間。

從2015年，星光島一期熱銷，到2017熱度躥升，加推房源多次搖號。

話糙理不糙，當年的幸運兒，現在的大冤種。

以星光島比較早的杜鵑園和玫瑰園為例。

兩個地塊大約十年房齡了，由于臨海太近，風吹日曬嚴重，外墻老化嚴重，且出現大面積脫落現象，看起來很“老”了。

玫瑰園的品質比杜鵑園略好一些，但價格已經跌得慘不忍睹。

星光島玫瑰園，140平的套三雙衛，全明戶型、南北通透，主臥套房，兩南一北，算是玫瑰園地塊比較好的戶型。

這個戶型一直比較搶手。八月初剛簽約的一套，單價到了7900元，總價約110萬。

去年同期（2023.7），同樣戶型成交價157萬，單價一萬一；

2021年的時候，算是高點，成交總價249萬，單價一萬七千多，接近一萬八。

這三個房東，隔了三年，差的實在是離譜了。毫無疑問，2021年賣的這一套，房東最幸運，2023年賣出去的那個，也還好。

今年成交的，房東很崩潰，買家很忐忑。

2、限售的威力和投資客大撤退

現在星光島，這兩個地塊的成交均價就是8000—9000元。

要知道2015年開盤那會，均價就是這個水平。

而2017和2018才是星光島最熱銷的兩年，大批購房者是那會入市的，價格多在1.5萬—1.8萬左右。

2015-2018年，星光島出現了大批量的投資客，房價不斷上漲，他們不斷買入。終于2018年，大殺器來了，5年的限售要求，讓投資客被迫持有至少5年。

也可以說，限售政策對抑制炒房有很大作用。也是限售，讓這些投資客錯過了清倉機會。等到可以掛牌的時候，只能割肉了。

果然，等到最近兩三年，星光島符合條件的二手房大規模釋放出來，尤其是限售取消后，星光島二手房市場完全陷入買方市場。

差距來了：1.5萬—1.8萬買入，七八年后的二手房，賣出才8000—9000，凈虧約50%，如果加上利息以及隱性的通脹，那虧得可能更多。

星光島，也成了近年來靈山灣，乃至西海岸，少有的跌幅如此大的大型社區。

更尷尬的是，現在的成交價，很有可能也會是以后星光島二手房的標準。

近期成交的二手房，基本為未來幾個月的二手房劃了個砍價標準，后期再買進的業主，會參考前期成交數據。

因為，誰也不想當接盤俠。

對于星光島來說，亦是如此。不排除樓層朝向、裝修更好的房源，讓步空間會小一些。

而目前對這些拋售族來說，不利因素還有一個：供求關系失衡。

加上牡丹園，星光島這三個地塊竟然有700多套二手房在掛牌。這還只是貝殼平臺的統計數據。這個掛牌總量實在太驚人了。

舉個例子，杜鵑園的規模是約1800戶，竟然有330多套房子掛牌中；玫瑰園總戶數是約1400戶，掛出來了約200套……

就這么瘋狂的供應量，難怪有網友稱，這里簡直是炒房客的團滅地。

3、還在探底，陣痛繼續中

星光島三個地塊的持續降價，也確實吸引了不少“抄底”團。近一年的時間，三個地塊成交了130多套二手房（貝殼數據）。

這個成交量是靈山灣板塊的第一。緊隨其后的是世茂諾沙灣。高層、洋房和別墅，三種產品都有。價格從7000——20000，應有盡有。

另外，東方華庭、瑞?；▓@D區、科達天意華苑等也都是掛牌大戶，都是150套左右的掛牌量。

而靈山灣板塊（東方影都板塊）掛牌的二手房足有4000多套。7月份，板塊二手房成交量是47套（貝殼數據）。搞笑的是7月份新增了428套房源。

最近兩年交付的次新房，正在逐步進入二手房市場。這批次新房太多了，影都壹號多個地塊、靈山灣壹號、悅府、龍璽、海信靈山灣、融信、中交、和達……

供應量持續增加。很明顯，接下來，靈山灣板塊會迎來真正的考驗。

別忘了，這些次新房幾乎都是2020—2022上市的，純高點。

在房師傅看來，靈山灣板塊，還在探底中。

目前樓市的走勢，毫無疑問，哪個區域投資屬性強，房價下滑就越嚴重。

靈山灣板塊，回歸正常狀態，還需要長期調整。真正自住需求占主導的時候，市場才會相對正常。

投資客撤離，對靈山灣來說，不是壞事。