今年5月，新城控股發行了一筆規模13.6億元的中期票據，總認購倍數超2.7倍，中債增為此提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，是行業里為數不多得到政策支持且成功發債的民營房企。

這是“好學生”的象征，意味著公司經營穩健，有足夠的底層資產，也意味著在信心低谷的當下，資本市場對于優質企業依然支持且偏愛。

近日，新城控股發布2024年半年報，透過這份“成績單”可以進一步看到這家開發商身上的韌性及更多可能。已有的“住宅+商業”雙輪驅動下，公司加碼輕資產業務，開辟代建賽道，為企業發展添加了一個新引擎。

商業勢頭強勁，代建新賽道發力

數據顯示，今年上半年，新城控股實現營收339.04億元，歸母凈利潤13.18億元，毛利率同比增長2.57個百分點至21.6%。

業務劃分來看，上半年，房地產開發業務帶來收入275.49億元，報告期內的合約銷售額為235.54億元，對應銷售面積326.22萬平方米；交付商品房超5.7萬套。

下行周期里，新城控股想要有質量地賣房，專注于做有回款的銷售。截至6月末，新城控股已實現247億元的全口徑資金回籠，資金回籠率達到105%，為公司提供了穩定的現金流。

核心指標保持穩定的基礎上，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積（含合聯營項目）達到1916.44萬平方米，為后續的業績兌現打下了基礎。

被視作第二增長曲線的商管業務發展勢頭更為強勁，業績貢獻度不斷走高。

今年上半年，新城控股實現商業運營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標的一半。其中租金收入同比增長19.4%至57.96億元，開源證券在研報中強調，“自2023年4月以來月度租金收入增速均超10%，表現優異”。

報告期內，新城控股新增開業六座吾悅廣場，持續為城市打造商業新地標、為消費者帶來幸福生活體驗。

截至6月末，新城控股已在137個大中城市布局吾悅廣場201座；已經開業運營物業166個，同比增加19個，開業商業面積達1527.98萬平方米；可供出租面積924.6萬平方米，同比提升11.5%；整體出租率達97.2%（其中吾悅廣場97.24%），同比提升2.01個百分點。

得益于出租率提升及提質控費，報告期內，新城控股商管業務的毛利率達到72.2%，同比提升2.7個百分點。

此外為充分發揮協同效應及資源優勢，新城控股成立房地產代建、代管業務平臺"新城建管"，持續拓寬發展賽道。

背靠母公司的戰略布局與資源積累，目前新城建管已基本實現全國化布局。數據顯示，截至2024年6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，累計商業綜合體管理項目超50個，上半年新增簽約面積超352萬平方米，規模穩步增長。

恪守財務底線，資金穩健

業務經營穩健的同時，新城控股恪守“底線思維”，持續壓降有息負債，不斷夯實財務基本面。

報告期內，公司如期償還境內外公開債券19.7億元，截至6月末的有息負債余額約558億元，較年初壓降13億元，債務結構進一步優化；合聯營權益有息負債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。

融資方面，今年5月，新城控股發行了一筆規模13.6億元的中期票據，總認購倍數超2.7倍。其中品種一8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。

這也是該公司繼成功發行四筆中債增全額擔保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。截至6月末，公司已獲得各大銀行的授信總額度為1059億元，其中公司及子公司已使用額度275億元，仍剩余74.03%的額度。

商業板塊也在持續為新城控股的融資性現金流帶來增量。

今年1-8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資。

半年度業績會上，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬透露，截至2024年6月末，公司剩余仍有近300億元投資性房地產處于尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求。

這些都在一定程度上保證了新城控股的循環發展以及現金流安全。

截至6月末，新城控股的凈負債率已經降至47%，擁有在手現金157.82億元。當期經營性現金流為20.88億元，實現連續六年為正，這是新城控股“內生造血”能力的體現，在下行市場中顯得尤為可貴。（CIS)