今年5月，新城控股發(fā)行了一筆規(guī)模13.6億元的中期票據(jù)，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍，中債增為此提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，是行業(yè)里為數(shù)不多得到政策支持且成功發(fā)債的民營房企。

這是“好學(xué)生”的象征，意味著公司經(jīng)營穩(wěn)健，有足夠的底層資產(chǎn)，也意味著在信心低谷的當(dāng)下，資本市場對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)依然支持且偏愛。

近日，新城控股發(fā)布2024年半年報，透過這份“成績單”可以進(jìn)一步看到這家開發(fā)商身上的韌性及更多可能。已有的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動下，公司加碼輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，開辟代建賽道，為企業(yè)發(fā)展添加了一個新引擎。

商業(yè)勢頭強(qiáng)勁，代建新賽道發(fā)力

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股實現(xiàn)營收339.04億元，歸母凈利潤13.18億元，毛利率同比增長2.57個百分點至21.6%。

業(yè)務(wù)劃分來看，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來收入275.49億元，報告期內(nèi)的合約銷售額為235.54億元，對應(yīng)銷售面積326.22萬平方米；交付商品房超5.7萬套。

下行周期里，新城控股想要有質(zhì)量地賣房，專注于做有回款的銷售。截至6月末，新城控股已實現(xiàn)247億元的全口徑資金回籠，資金回籠率達(dá)到105%，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

核心指標(biāo)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，截至報告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積（含合聯(lián)營項目）達(dá)到1916.44萬平方米，為后續(xù)的業(yè)績兌現(xiàn)打下了基礎(chǔ)。

被視作第二增長曲線的商管業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭更為強(qiáng)勁，業(yè)績貢獻(xiàn)度不斷走高。

今年上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為62.12億元，同比增長約19.44%，已完成全年目標(biāo)的一半。其中租金收入同比增長19.4%至57.96億元，開源證券在研報中強(qiáng)調(diào)，“自2023年4月以來月度租金收入增速均超10%，表現(xiàn)優(yōu)異”。

報告期內(nèi)，新城控股新增開業(yè)六座吾悅廣場，持續(xù)為城市打造商業(yè)新地標(biāo)、為消費者帶來幸福生活體驗。

截至6月末，新城控股已在137個大中城市布局吾悅廣場201座；已經(jīng)開業(yè)運營物業(yè)166個，同比增加19個，開業(yè)商業(yè)面積達(dá)1527.98萬平方米；可供出租面積924.6萬平方米，同比提升11.5%；整體出租率達(dá)97.2%（其中吾悅廣場97.24%），同比提升2.01個百分點。

得益于出租率提升及提質(zhì)控費，報告期內(nèi)，新城控股商管業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到72.2%，同比提升2.7個百分點。

此外為充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)及資源優(yōu)勢，新城控股成立房地產(chǎn)代建、代管業(yè)務(wù)平臺"新城建管"，持續(xù)拓寬發(fā)展賽道。

背靠母公司的戰(zhàn)略布局與資源積累，目前新城建管已基本實現(xiàn)全國化布局。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月末，新城建管累計管理項目超90個、總建筑面積超1300萬平方米，累計商業(yè)綜合體管理項目超50個，上半年新增簽約面積超352萬平方米，規(guī)模穩(wěn)步增長。

恪守財務(wù)底線，資金穩(wěn)健

業(yè)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健的同時，新城控股恪守“底線思維”，持續(xù)壓降有息負(fù)債，不斷夯實財務(wù)基本面。

報告期內(nèi)，公司如期償還境內(nèi)外公開債券19.7億元，截至6月末的有息負(fù)債余額約558億元，較年初壓降13億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至39.52億元，相比年初再次下降12.56億元。

融資方面，今年5月，新城控股發(fā)行了一筆規(guī)模13.6億元的中期票據(jù)，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍。其中品種一8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。

這也是該公司繼成功發(fā)行四筆中債增全額擔(dān)保中票后，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。截至6月末，公司已獲得各大銀行的授信總額度為1059億元，其中公司及子公司已使用額度275億元，仍剩余74.03%的額度。

商業(yè)板塊也在持續(xù)為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來增量。

今年1-8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資。

半年度業(yè)績會上，新城控股高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬透露，截至2024年6月末，公司剩余仍有近300億元投資性房地產(chǎn)處于尚未抵押狀態(tài)，以滿足未來融資需求。

這些都在一定程度上保證了新城控股的循環(huán)發(fā)展以及現(xiàn)金流安全。

截至6月末，新城控股的凈負(fù)債率已經(jīng)降至47%，擁有在手現(xiàn)金157.82億元。當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流為20.88億元，實現(xiàn)連續(xù)六年為正，這是新城控股“內(nèi)生造血”能力的體現(xiàn)，在下行市場中顯得尤為可貴。（CIS)