曾經吹出多大的泡沫，今天就會擠出多少的水分。萬物皆有因果，故能生生不息。

原創(chuàng) | 天府財經

撰文 | 潘談

數據確實很糟糕

2019年4月，我就寫過一篇。現在回頭來看，我們預判了很多人的誤判。

作為專業(yè)財經媒體，永遠讓數據先說話。

據中指研究院數據：8月成都市商品住宅供應面積為60萬㎡，同比下降39.8%，環(huán)比下降34.0%。成交面積為85萬㎡，同比下降45.0%，環(huán)比下降12.2%。

8月開盤只有6盤次，推盤量降至新低，環(huán)比下降25%，同比下降39%，整體去化率約80%。去化率還算不錯，但盤次少得可憐。

8月成都二手住宅成交套數為17494套，環(huán)比下降17.6%，同比上升6.4%。二手住宅成交面積為168萬平方米，環(huán)比下降 17.6%，同比上升8.8% 。

單看8月涉宅用地成交情況，一圈層成交只有1宗，位于高新區(qū)中和街道，由成都高投底價獲取，其余4宗涉宅用地位于遠郊。

前8個月中海地產以24.2億拿地金額居首，成都東部集團以99.6萬㎡居拿地面積居首，拍地總額與去年同期根本無法比。一個是央企，一個是平臺，其態(tài)勢一目了然。房地產市場央國平的“馬太效應”并無改觀。

成都高投所得地塊，為7月延遲拍賣土地，所在新川區(qū)域配套良好，是成都樓市的熱門板塊。但最終以17500元/㎡的底價成交，可見企業(yè)投資態(tài)勢之低迷。

天府新區(qū)依然是“龍頭”！8月商品住宅供應面積為9.14萬㎡，為成都市最高。商品住宅成交面積為15.0萬㎡，也為成都市最高。供應面積大幅少于成交面積，出清壓力有所緩解。

從麟評居住大數據研究院的數據來看，2024年1-8月成都新房成交857.74萬平米，下降37.5%；二手房成交141140套，下降6.7%。

企業(yè)端前10名企業(yè)的銷售業(yè)績約803億元，占TOP30業(yè)績的60%以上。TOP10企業(yè)的業(yè)績貢獻中，5+2區(qū)域占比超60%。在當下市場環(huán)境里，主城確實是扛把子。

前10名排行榜上，中鐵建與華潤爭冠，保利與龍湖爭雄。招商蛇口穩(wěn)坐第五，與第四名的保利差額不足3億。年底的排名爭奪戰(zhàn)，有確定，也有不確定。

對大多數企業(yè)而言，仍然還期待有傳統(tǒng)的“金九銀十”，各開發(fā)商的花式營銷層出不窮。努力是必須的，調整這么久的市場，短期內或將小幅回升。

但前期土地大幅縮量或制約房企供貨能力，進而拖累銷售恢復。再者市場見底信號有待確認，政策也有侍進一步降準降息降貸。

中美金融戰(zhàn)打到現在，都在比誰先扛不住。網絡上分析美聯(lián)儲9月可能降息，昨天美國就業(yè)數據并不理想，降的可能性是有，但大概也就25個，至多50個基點。

美國降息可能導致資金有所回流，雖然回流十分有限，但利好樓市企穩(wěn)回升。

成都樓市“相對論”

數據說完了，我們簡單看看成都樓市的趨勢。二手房與新房相比，新房銷售面積的下跌幅度非常大。今年絕不可能突破去年峰值！

但請注意，成都樓市量上的下跌比較大，但價格上并未出現大幅下跌。成都地價還在創(chuàng)新高，房價還在創(chuàng)新高。綜合各個樓盤數據，成都房價總體下跌幅度應該在10%左右。

不管是新房還是二手房，降價主要出于三個原因。一是市場下行企業(yè)需要走量換空間；二是法拍房成了降價的主推手；三是老式產品設計需要急速出清。

接下來成都樓市階段性的最后一跌，應該是高高在上的豪宅。

豪宅端的人對價格沒有剛需端敏感。但只要買的豪宅屬于投資型，有價無市與降低趨勢傳導，業(yè)主也扛不住。

客觀地講，一些所謂的豪宅產品脫離主城，設計過時，全靠過往的品牌慣性支撐。市場終會扯開假裝清高的面紗，蝴蝶效應就會出現。

的確，個別項目確實下降幅度很大，甚至引發(fā)輿情。但個例不能代表普遍，很顯然，成都樓市在減量穩(wěn)價。

天府新區(qū)2024年到目前為止，一塊地都沒拍，8月份一圈層就拍了成都高投底價拿的新川地塊。政府從控制土地供應上，緩解市場壓力

成都是個高度依賴房地產經濟的城市，除了沒買房的，其他都不希望降價。投資客不想，開發(fā)商不想，政府更不想。

上半年成都GDP增長率只有4.8%，低于全國，低于全省。房地產下行對成都經濟的影響是巨大的，三季度的GDP數據可能更難看。

好消息是經過三年的調整，再加上國家政策力度不斷加大，上海，深圳等樓市已經開始回暖。成都樓市最后一跌后，應該也會隨之企穩(wěn)。

在整個西部成都樓市的表現至今都是最好的，去年能奪雙冠也有底層邏輯。

一方面，相對于全國一線城市，或者杭州、蘇州等同級的新一線城市，成都的房價并沒有高得離譜。另一方面，成都的舒適宜居性，在整個西部有強大的虹吸效應。再者，政府太需要房地產穩(wěn)經濟。

特別強調的是，我們說的只是階段性企穩(wěn)，不敢說能看清更長期趨勢。你可以先搞懂自己真正的需求是什么？是自住改善還是金融投資，來決定你是否出手。

“西派現象”的啟示

寫公共稿件，一般不會單寫一個企業(yè)。但中鐵建地產所造就的“西派現象”，筆者認為它已成“公共產品”。

中鐵建地產成立的時間并不長，只有十七年，但17年磨出的“西派”系，在樓市成了“網紅盤”的代名詞。

從2012年金融城的第一座西派項目——西派國際開始，到目前已經有15座西派系項目落子成都。

2024年，從率先面市的武侯西派瑧境，到8月面市的西派善境，再到重回金融城的西派交子，在如此艱難的市場環(huán)境里，每個項目都成了網紅盤。在成都市場上，目前只有中鐵建地產。

2023年的土地儲備，中國鐵建并不占強。但大半年過去，中鐵建憑借這幾個項目的優(yōu)秀表現，以112.6億的銷售額位居華潤置地之后。冠亞軍形成的第一梯隊，拉開了排行榜的梯隊差距。

特別值得一提的是，中鐵建銷售額位列第2名，銷售面積卻在第6名。很明顯，西派產品系的單價是比較高的，產品力得到了市場的高度認可。

我一直在想，中鐵建地產只有17年發(fā)展史，為什么能夠穿透整個房地產周期？直到準備寫這篇成都樓市的總結才找到答案：創(chuàng)新與穩(wěn)定！

從一開始，中鐵建就以產品力立市場，這與傳統(tǒng)的國企印象形成強烈的反差。

從1.0升級到4.0，整個創(chuàng)新升級之路，從沒有脫離過西派系最初的產品力定位。“西派現象”就是用17年的時間磨出來的。

比如從西派國際開始，法式風格就奠定了西派的審美基調。顏政作為主設計師，一直參與產品系創(chuàng)新升級。歷經西派國際、西派瀾岸、西派城、西派善成等經典的創(chuàng)新與演繹，法式審美已成為西派的高端印記。

2024年的西派善境，就是最新集大成之作，首開即售罄不是沒有緣由。

其次是穩(wěn)定，團隊的穩(wěn)定！這么多年以來，中鐵建地產在成都市場上，管理團隊，設計團隊，施工團隊，營銷團隊相對都很穩(wěn)定。

穩(wěn)定與創(chuàng)新并不相悖，只有穩(wěn)定的團隊，才有更多的時間創(chuàng)新。

穩(wěn)定的管理團隊，才能保證產品基因的傳承；穩(wěn)定的設計團隊，才能創(chuàng)新出迭代的產品；穩(wěn)定的施工團隊，才能保證建筑品質的持續(xù)；穩(wěn)定的營銷團隊，才能保持營銷的水準。

因為他們持續(xù)深耕于企業(yè)，深耕于產品，深耕于市場。

別人練一萬種功夫，它把功夫練一萬遍。在拼規(guī)模時代不冒進，在市場調整期不降維。中鐵建集團的“大國工匠”精神，是中鐵建地產能十年磨出“西派現象”的底層基因。

【西派交子暮光書吧 實景圖】

天府財評 TFviewpoint：

本篇是對成都樓市八月的簡要分析，也是對房地產市場的個人預判。再強調一次，我們所分析的成都樓市最后一跌，只是指階段性的，未來誰能保證！

在當下房地產調整時期，“西派現象”本身就是一種“公共產品”。有的房企換人像走馬燈，營銷做得花里胡哨，就是不重視創(chuàng)新與穩(wěn)定，并不利于健康地可持續(xù)發(fā)展。

這是媒體人的觀察，也是留給業(yè)內的啟示。

(感謝中指研究院，克而瑞，麟評大數據的數據支持）

撰文Writer | 潘談

「天府財經」出品人 「天府財評」首席評論

原四川日報集團成都報道編委

《巔峰》雜志總編輯 迅雷看看四川CEO

視覺 | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李尚川

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