大家好，我是堂主。

苦苦相盼的及時(shí)雨——降低存量房貸，終究沒(méi)能下成。

前段時(shí)間小作文傳出要轉(zhuǎn)按揭38萬(wàn)億的存量房貸，鬧得動(dòng)靜還是很大的。

不管是市場(chǎng)，還是居民，都在翹首以盼。

不過(guò)嘛，最后還是沒(méi)來(lái)，

先是招行行長(zhǎng)在2024年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上，表示沒(méi)有接到監(jiān)管部門個(gè)人存量房貸轉(zhuǎn)按揭的通知，監(jiān)管部門更沒(méi)有向商業(yè)銀行征求意見(jiàn)。

然后央行在9月5日新聞發(fā)布會(huì)上直接表態(tài)：存貸款利率下行面臨約束 .

具體是什么樣的約束呢？人說(shuō)的也很直接：受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。

給大家概括提煉一下：

1，銀行存款向資管產(chǎn)品分流，就是“存款搬家”，流向了銀行理財(cái)、貨幣基金等低風(fēng)險(xiǎn)的資管產(chǎn)品。

2，銀行凈息差收窄，就是銀行的營(yíng)收利潤(rùn)變小了。

整理一下上面的，是啥意思呢？

招行行長(zhǎng)說(shuō)轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)你個(gè)鬼啊？你不說(shuō)我壓根都不知道還有這事、

央行則更直接，一來(lái)怕你們會(huì)把錢存到低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，都不拿去投資消費(fèi)了，二來(lái)銀行現(xiàn)在也很難啊，請(qǐng)大家多多體諒一下。

雖然這個(gè)轉(zhuǎn)按揭被辟謠了，不過(guò)我認(rèn)為還是可以稍微聊一聊的。

同樣被房地產(chǎn)泡沫席卷過(guò)的美國(guó)和日本，均推出過(guò)轉(zhuǎn)按揭的政策。

美國(guó)搞過(guò)兩次。

第一次是在上世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，羅斯福搞了一個(gè)《1933房主再融資法案》

財(cái)政部先拿出2億美元，注入到政府成立的房主貸款公司。

再由房主貸款公司購(gòu)買家庭部門的存量按揭貸款，然后家庭部門可以選擇更優(yōu)惠、更長(zhǎng)期的新按揭貸款。

當(dāng)然了，2億美元肯定是不夠的。

所以房主貸款公司獲準(zhǔn)發(fā)行了不超過(guò)20億美元的自有債券。

頭三年的時(shí)間里，房主貸款公司向100多萬(wàn)個(gè)家庭提供了近35億美元的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

然后又經(jīng)過(guò)十多年，到了1950年，房主貸款已經(jīng)收回公司95%以上的貸款。

等到房主貸款公司完全清算時(shí)，財(cái)政部全額償還其資本預(yù)付款，同時(shí)增加了數(shù)百萬(wàn)美元的盈余。

第二次就是2008年金融危機(jī)后，美國(guó)再度推出轉(zhuǎn)按揭政策。

2009年2月，奧巴馬簽了《美國(guó)復(fù)蘇與再投資法案》。

聯(lián)邦住房管理局推出了住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP）。

向家庭部門提供轉(zhuǎn)按揭、或者是再融資，以實(shí)現(xiàn)更低利率來(lái)降低負(fù)擔(dān)。

到2018年該計(jì)劃終止之際，有近350萬(wàn)戶家庭通過(guò)再融資來(lái)降低利率或降低抵押貸款的負(fù)擔(dān)。

日本在1991年發(fā)生了地產(chǎn)泡沫，日本央行多次下調(diào)利率，至1999年時(shí)，無(wú)擔(dān)保隔夜拆借利率至零，日本首次進(jìn)入“零利率”時(shí)代。

但是，由于家庭部門與日本財(cái)政部注資的住房貸款公司、簽訂的是固定利率按揭合同。

換句話說(shuō)，哪怕到了2000年后日本利率已經(jīng)接近了零了，可之前的房貸利率，還是沒(méi)有降的

因此地產(chǎn)泡沫破滅后，日本家庭部門的按揭早償率，一直處于高位。

就是提前還貸的人，一直挺多的。

直到2007年，日本住房金融廳出面，取代了虧損的住房貸款公司，推出創(chuàng)新性的合同條款。

比如Flat 35。

家庭可以選擇相對(duì)靈活的固定利率，又可以選擇還款方式，可以每月還，也可以每半年還。

更重要的是，家庭可以在不同銀行之間申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭，以獲得更優(yōu)惠更低息的貸款。

從效果來(lái)看，日本這個(gè)轉(zhuǎn)按揭的藥效，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及美國(guó)，甚至毫無(wú)作用。

因?yàn)槿毡咀》哭D(zhuǎn)按揭的成本較高，涉及到的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、估價(jià)、以及按揭保險(xiǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用，這對(duì)于已經(jīng)背負(fù)房貸的家庭來(lái)說(shuō)，是一筆不小開(kāi)支，所以實(shí)際去搞轉(zhuǎn)按揭的家庭，占比并不多。

所以我們能看到，美國(guó)房地產(chǎn)都爬起來(lái)兩次了，日本一倒下，就失去了二十年。

值得提一下的是，日本住房金融廳搞的這個(gè)Flat35，雖然當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)按揭的藥效不咋地，不過(guò)后來(lái)成為了日本房地產(chǎn)的續(xù)命符，給一些想買房的年輕人，給足了誘惑條件。

當(dāng)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、且居民收入壓力增大的時(shí)候，通過(guò)轉(zhuǎn)按揭，把原本銀行存量高的房貸利率，轉(zhuǎn)移到另一個(gè)低利率的銀行，確實(shí)是可以減輕家庭負(fù)擔(dān)，進(jìn)而提振經(jīng)濟(jì)。

但是，這里面涉及的難度還是挺大的。

你看這個(gè)轉(zhuǎn)按揭涉及的銀行之間的業(yè)務(wù)交叉、以及產(chǎn)生的費(fèi)用等等，這些都需要有人站出來(lái)去牽頭，更需要強(qiáng)大資金去支持。

當(dāng)然最簡(jiǎn)單粗暴的方法，就是讓原來(lái)銀行把存量的高房貸利率直接換成新的低利率、

可正如央行說(shuō)的，當(dāng)下銀行自己也很難啊。

所以現(xiàn)在就卡住了。

要是搞轉(zhuǎn)按揭，那么這轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)生的利差，誰(shuí)來(lái)出？

之前高峰的時(shí)候，比如2020年和2021年、這兩年的LPR在4.65%之上，加上浮動(dòng)利率，有的大冤種甚至去到了6%左右。

哪怕到了去年，2023年的房貸利率也是在4%之上，現(xiàn)在新的房貸利率在3%左右。

民生證券說(shuō)，存量房貸和新發(fā)房貸利率之間有50bp以上的利差，

央行數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度末個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元、

假設(shè)轉(zhuǎn)按揭將使得貸款利率下調(diào)50至80個(gè)基點(diǎn)，那么銀行總利潤(rùn)將減少1900億元至3000億元。

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，這錢誰(shuí)出呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)：銀行可以通過(guò)降低存款利率的方式進(jìn)行對(duì)沖。

比如存款利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，便可以對(duì)沖50個(gè)基點(diǎn)的按揭貸款利率下行。

按照這種對(duì)沖方式，銀行當(dāng)然也可以不用出錢，但是利率不斷下行，對(duì)于當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，不大被允許。

要是降存量房貸利率，那銀行就很被動(dòng)。

要知道去年2023年8月已經(jīng)搞過(guò)一次了。

央行2023年四季度貨幣政策報(bào)告說(shuō)：

超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%，平均下調(diào)0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及5000多萬(wàn)戶家庭1.6億人，每年節(jié)省利息支出約1700億元。

現(xiàn)在要銀行再降存量房貸利率，個(gè)人覺(jué)得，還真的不大可能。

銀行現(xiàn)在也很難啊。凈息差在收窄，去年搞過(guò)了，現(xiàn)在又來(lái)搞，概率真的不大。

當(dāng)然了，現(xiàn)在不搞不代表未來(lái)不搞。

如無(wú)意外，還是會(huì)下調(diào)存量房貸利率，只是不會(huì)是現(xiàn)在。

大家有沒(méi)有想過(guò)一個(gè)問(wèn)題，為什么都在呼吁轉(zhuǎn)按揭去下調(diào)存量房貸呢?

一個(gè)根本的原因是現(xiàn)在家庭部門的需求不足，從而倒逼了市場(chǎng)讓利。

市場(chǎng)也必須要讓利給家庭部門，家庭部門才有可能去支撐起市場(chǎng)。

既然是存量房貸整不了，那么有沒(méi)有其他的辦法解決需求不足呢？

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長(zhǎng)毛振華教授，在今年3月在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇上，給出了“10萬(wàn)億刺激補(bǔ)貼，并減少10萬(wàn)億基建支出”提振經(jīng)濟(jì)的建議。

我去看了他的言論，發(fā)現(xiàn)也是有變化的。

早先的時(shí)候，他是說(shuō)發(fā)放10萬(wàn)億的消費(fèi)券。

現(xiàn)在改口了，說(shuō)分批發(fā)放10萬(wàn)億現(xiàn)金補(bǔ)貼。

至于為什么是10萬(wàn)億呢？他也沒(méi)說(shuō)，只是說(shuō)了一個(gè)數(shù)據(jù)：從2021年到2023年，居民部門的房產(chǎn)資產(chǎn)累計(jì)縮水約9.8萬(wàn)億。

10萬(wàn)億平攤到人均，大概是每人7000元。

個(gè)人看來(lái)，這個(gè)建議也是有一定的道理。

08年4萬(wàn)億的刺激，投入到基建是沒(méi)問(wèn)題的，畢竟那會(huì)城市化還不到一半。

現(xiàn)在已經(jīng)接近70%，甚至有的地方城市化，已經(jīng)達(dá)到80%以上，比如珠三角地區(qū)。

那么下一輪的經(jīng)濟(jì)刺激，再聚焦城市化的基建投資，多少有點(diǎn)不符合實(shí)際情況了。

城市化之后會(huì)是什么呢？

有人說(shuō)是二次城市化，也有人說(shuō)是城市更新，這些都對(duì)。

不過(guò)不要忽略了一點(diǎn)：

過(guò)去我們的城市化，是以地為主的城市化。

而接下來(lái)的城市化，應(yīng)該是以人為本的城市化。

10萬(wàn)億的現(xiàn)金發(fā)放，現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)不可能。

但是，我倒認(rèn)為可以投在國(guó)民收入上，比如搞個(gè)國(guó)民收入倍增計(jì)劃。

你看現(xiàn)在都放開(kāi)城市戶籍限制、鼓勵(lì)進(jìn)城了，之前不是還喊話“有1.9億農(nóng)民工還沒(méi)進(jìn)城買房”嘛。

進(jìn)城沒(méi)問(wèn)題，問(wèn)題是進(jìn)城之后，怎么提高收入？

這才是接下來(lái)刺激消費(fèi)以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底層支撐。

而市場(chǎng)呼吁的降低存量房利率，不過(guò)是以人為本的城市化的市場(chǎng)回應(yīng)而已。

我是堂主，希望內(nèi)容對(duì)你有所幫助，我們下期再見(jiàn)。