四川
（鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊2024年09月12日發(fā)布 作者王婷婷）
4年前，國(guó)內(nèi)外多家廉價(jià)航空公司在疫情后啟用了一招“不退款、只退代金券”的政策，曾引起軒然大波。
彼時(shí)消費(fèi)者不買賬，聲稱“損害了基本權(quán)益”，機(jī)票代理、旅游平臺(tái)也均難買賬。在一波又一波的投訴、抵制和維權(quán)之下，政策很快就被按下。
2024年，換了一個(gè)行業(yè)、換了一個(gè)身份，結(jié)局卻截然不同。
越秀地產(chǎn)的120億“退地代金券”
對(duì)等置換還是拿地軍令狀？
今年8月和9月，越秀地產(chǎn)兩度發(fā)布公告，旗下廣州新秀及廣州城建先后退回了廣州市番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地和白云區(qū)廣龍地塊的土地使用權(quán)，對(duì)應(yīng)代價(jià)分別為50.03億元和70億元。
不過(guò)針對(duì)這120億元左右的土地使用權(quán)估價(jià)，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心補(bǔ)償?shù)牟皇乾F(xiàn)金，而是“應(yīng)付票據(jù)”。
并且根據(jù)越秀地產(chǎn)公告顯示，番禺退地退回的等價(jià)票據(jù)，公司只能用于番禺區(qū)收購(gòu)?fù)恋兀召?gòu)有效期是一年，但經(jīng)所需程序?qū)徟罂捎柩娱L(zhǎng)。
這意味著，未來(lái)至少一年時(shí)間內(nèi)，越秀地產(chǎn)還是需要把買地錢花出去。這張退地“代金券”仿佛也像另一張拿地“軍令狀”。
實(shí)際上，越秀地產(chǎn)并非毫無(wú)損失。公告顯示，本公司預(yù)期會(huì)因土地（番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地）收儲(chǔ)而錄得估計(jì)除稅前虧損凈額約人民幣1,743,800元。白云區(qū)地塊預(yù)期不會(huì)因土地收回事項(xiàng)而錄得任何重大收益或虧損。
不過(guò)相較持續(xù)投入，或許現(xiàn)時(shí)退地更能止損。中指院地產(chǎn)分析師楊永俊認(rèn)為，此時(shí)退地更有利于越秀地產(chǎn)減緩經(jīng)營(yíng)壓力，也給了它時(shí)間和機(jī)會(huì)置換更優(yōu)質(zhì)的土地。
不過(guò)，“代金券”一方面給企業(yè)后續(xù)選擇新地限定了范圍，又因?yàn)楝F(xiàn)金并未實(shí)際回流，越秀地產(chǎn)想要拓展廣州指定范圍外的新地塊，現(xiàn)金流壓力仍在。
退地只退代金券，對(duì)于地方市場(chǎng)而言，不會(huì)帶來(lái)當(dāng)年土地財(cái)政的真正收益和損失。廣州地產(chǎn)研究人士鄧浩志指出，因?yàn)檫@種操作本質(zhì)上是“土地置換”，只算是對(duì)下半年土地市場(chǎng)的支持吧。
房企退地或虧損或破裂？
“地票”之后還有很多問(wèn)題待解
自房地產(chǎn)步入本輪調(diào)控周期，“退地”便越來(lái)越常見(jiàn)。而在“代金券”模式推出前，房企退地的處境可謂要么“虧損”、要么“破裂”。
2013年雅戈?duì)?/strong>退回杭州地王項(xiàng)目，是較早引起行業(yè)對(duì)退地關(guān)注的事件。雅戈?duì)?010年以高達(dá)1.8萬(wàn)元/平的均價(jià)拿下的杭州兩宗地塊，最終因嚴(yán)厲調(diào)控和開(kāi)工難的壓力退給政府，雅戈?duì)栆虼擞?jì)提了4.842億元的減值損失。
2021年宋都股份退回杭州地塊，也損失了參拍時(shí)繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約保證金，這筆資金占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的14.19%，不容小視。
當(dāng)年，還有一家小房企博策地產(chǎn)退回了杭州一宗地塊，有1185萬(wàn)元-2370萬(wàn)元的保證金損失。據(jù)悉，這是一家小股操盤的公司，走“競(jìng)拍后找實(shí)力房企合作”的模式，數(shù)千萬(wàn)對(duì)于這樣的輕重結(jié)合型房企來(lái)說(shuō)，并非小數(shù)目。2021年還有瑞安房地產(chǎn)退回佛山兩宗地塊。
鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊注意到，自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)“退地”的現(xiàn)象明顯增加。例如在2022年就有華夏幸福退回廣州白鵝潭CBD地塊；富力地產(chǎn)退回廣州花都區(qū)地塊；招商積余退回天津經(jīng)開(kāi)區(qū)土地；方盛實(shí)業(yè)解除廣州黃埔區(qū)土地合同；時(shí)代中國(guó)退回廣州黃埔、增城、從化等8宗地塊；恒大退回全國(guó)多處地塊等案例。
絕大多數(shù)自動(dòng)或被動(dòng)退掉地塊，主要是為防止繼續(xù)投入大筆開(kāi)發(fā)資金，面臨保證金等部分前期資金的損失。但也有少數(shù)房企退地后土地出讓金和保證金雙雙落空，跟地方政府打起官司。
據(jù)中房報(bào)跟蹤的一則新聞顯示，2023年“海南誠(chéng)城鑫隆文化旅游投資有限公司”曾將政府部門訴至法院，起因是兩年前受讓的海南萬(wàn)寧市一宗土地。
公司認(rèn)為其競(jìng)得的土地理應(yīng)是“凈地交付”，但土地現(xiàn)狀不具備“拿地即開(kāi)工”條件。但萬(wàn)寧市資規(guī)局認(rèn)為，土地出讓合同中約定的是“現(xiàn)狀交付”，并非企業(yè)所說(shuō)的“凈地交付”。企業(yè)要求解除土地出讓合同，返還企業(yè)所繳納的2.31億元土地出讓金及承擔(dān)相應(yīng)利息等。不過(guò)一審開(kāi)庭審理后，法院駁回了企業(yè)訴求。之后海南省第一中級(jí)人民法院通知雙方當(dāng)事人，并當(dāng)庭就爭(zhēng)議案件事實(shí)部分進(jìn)行了詢問(wèn)，雙方當(dāng)事人均表達(dá)了有進(jìn)一步溝通協(xié)商的意愿。
在退地問(wèn)題上，政企走到對(duì)簿公堂的程度，尚屬少見(jiàn)。尤其近年土地招拍掛市場(chǎng)以國(guó)資背景企業(yè)為主，國(guó)企更不會(huì)和地方政府關(guān)系破裂。
某曾任職國(guó)資房企的資深地產(chǎn)人直言，國(guó)企不愿意和地方鬧僵，也不能明著“吃虧”，審計(jì)過(guò)不去。雙方都有“政治任務(wù)”的情況下，怎么辦？“退地代金券”某些層面來(lái)看其實(shí)就是一個(gè)折中且能拖延的法子。
的確，地方財(cái)政緊張、房企資金也緊張，“代金券”能暫緩一些矛盾的激發(fā)，但很多問(wèn)題依然在。
例如“退地代金券”能夠多地推廣嗎？如果退地代金券本質(zhì)是另一張“拿地軍令狀”，有多少房企能夠“以時(shí)間換空間”？
如果已投入了出讓金，只能拿券不能回款，普通民企愿意拿么？
被退掉的土地，如果是連越秀地產(chǎn)這樣的國(guó)企都“吃不下”的果子，還有誰(shuí)敢吃？
而這些被留下的問(wèn)題，為了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，總有一天須得到解決。
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