轉眼，中秋節已過。2024年僅剩三個多月了。

今年的青島市場，新房月均成交在5000—6000套，二手房也是差不多的水平。這與2020—2022根本沒法比，落差太大。

當潮水褪去，青島樓市的這一輪調整，很多投資客已經被深度套牢。

1、上合投資客鎩羽而歸

五六年前，多個開發商+中介，熱炒過靈山灣、膠州上合和藍谷。

這其中，膠州上合板塊，可聊的內容可太多了。

三木家天下、樾府、榮盛錦繡外灘、花樣年、遠洋御城、御府、海韻、海達、中駿、天一等等，曾經十多個盤扎堆競爭，不少盤曾賣出高價，且熱銷多年。

榮盛和花樣年則是板塊內的流量大盤，高傭金的刺激下，中介瘋狂帶山東各地的投資客過來買房。臨沂、東營、淄博……

高端項目御府，2018年一期開盤，定價直接就是精裝15000元/平。

當時真的是轟動一時，板塊內的最高價，走高端。樾府高調亮相，慘淡收場，二手房市場是最直接體現。

目前，高層套三產品穩定在6000出頭。這個浮虧比例，大家可以用計算機自己算算。

讓人欣慰的是，以上這些樓盤，都陸續交付了，沒直接撂挑子。而且當花樣年、榮盛降價到5000—6500的區間，成交還可以。

這也說明，這個板塊的房價價值體現，也就這個水平了。

無論是貝殼APP的二手房成交數據，還是中介透露的真實成交價格，不得不承認一個現實：

上合板塊房價腰斬的很徹底。

誰能想到，當年的上合板塊，交付洪峰就是踩踏洪峰。當大家都在慌不擇路掛牌求成交時，哪有誰管什么洪水滔天。

對投資客們來說，遺憾+無奈：含淚拋售。

以榮盛錦繡外灘為例。五年前，一萬多一平。榮盛后來拉胯了，項目改名：榮盛城。

交付才兩年多，現在次新房，賣五千一平！而且還是經典套三雙衛，120平的。更讓人驚訝的是，還是帶裝修的。

總價60萬。這真是真下調??！5000一平，確實犀利。

從買入時候的120萬左右，到現在的60萬，這套成交房源賬面浮虧50%了，如果再算上算上稅費、房貸利息等資金成本，房東的虧損還會更大。

這樣的降價幅度，讓錦繡外灘近期成了板塊熱門小區，連續三天，一天成交一套，很快就成了熱度榜第一名。

2、跟風抄底的偽改善

偽改善這個詞，可能會得罪一些購房者。

這幾年，青島市場的偽改善其實很多，只是自己覺不出來罷了。

這類群體有個特點，本來就有居所，但看到房價松動，或者某些樓盤大促銷，他覺得買入是“機會”，將來可能會住。

總之，就是升值為第一目的，把居住放在第二位。

這部分購房者，有穩定收入的時候，再供一套房貸還可以。但當工作不順，收入不穩定，壓力就來了。情況嚴重的，就是被迫掛牌急售了。

這種情形已經出現了。比如，浮山后板塊的幾個剛交付次新房，不少都是純新未住過的。

包稅、降價、低于發票價、虧**萬……陸續都出現了。

浮山后這批房子，基本都是2020—2022年熱銷的。那批買房者，被“雙高”困住了，房價高+貸款利率高。

幾年后的今天，世事真就恍如夢。那批房子基本都“破發”了。

還有一個大盤，估計很快也會出現類似情形，那就是森林公園項目。這個盤，非常典型。

兩年時間，多次下調售價，有多批購房者被“卷”了進去。交付時候，很多鄰居的買入價相差會非常大。

極有可能，明后年，森林公園次新房會再次“砸盤”。必然會有不少人甩賣，撤出去。

3、塞翁失馬，焉知非福

大海的潮水，有漲有落，只不過潮退了，就能看出誰在裸泳了。

雖然今年青島樓市成交數據不太好看，但在需求端還是不乏猶豫徘徊的買房群體。

青島樓市的這一輪調整，就是投資客、投機者逐步退出的過程。青島樓市，也終將回歸理性。

客觀說，曾經樓市大起大落，有人說是什么螺旋式上漲。這都是以前了。

現在的經濟環境、發展階段跟過去已有很大不同。因時而異、因勢而異，高房價的基礎已經動搖。

雖然調整過程很痛苦，但未來可能會有新的機遇。

誰都不想當接盤俠！沒必要盯著眼前的“沉浮”。

沉住氣，想開點。