文/謝逸楓

2024年8月底，美聯儲最關心的通脹指數，美國核心個人消費支出價格指數（核心PCE指數）下降到了2.6%。根據美國勞工部的數據顯示，7月份就業增長人數從11.4萬進一步下修至8.9萬。

通脹指數下降，就業形勢堪憂，降息自然呼之欲出。北京時間周四（9月19日）凌晨，美聯儲宣布降息50個基點，將聯邦基金利率目標區間從5.25%至5.5%調低至4.75%至5.0%。毫無疑問，美國降息是預期之內的舉動。

在決議之前，市場對降息幅度的預期在25個基點和50個基點之間。上一次美聯儲降息是在2020年3月份，截至到今年9月19日降息50個基點，這意味著兩次降息已經時隔了四年半之長，超市場預期。

美國這個高利率周期，殺傷力實在太大了，“美元霸權”令世界痛苦。美聯儲自2022年3月開始加息，一直到2023年7月，累計加息幅度高達525個基點，是40年來最激進的加息周期，讓全球經濟苦不堪言。

美國降息的意味著什么，第一是美國進入了新一輪降息周期。美元利率反彈，主要是新冠疫情后貨幣大放水造成的，美聯儲一年多內連續加息11次。未來幾年，美國利率將逐步走低，重回疫情之前的超低利率時代。

美聯儲FOMC聲明表示，對通脹的信心增強，通脹正持續向2%邁進。就業和通脹目標面臨的風險處于平衡狀態。美聯儲點陣圖顯示，2024年底聯邦基金利率預期中值為4.4%，意味著年底之前還會降息25個基點。

美國進入貨幣首個寬松周期。美聯儲宣布將基準利率下調50個基點，標志著自2020年3月以來美國貨幣政策的首個寬松周期正式啟動。此舉旨在預防美國經濟和勞動力市場出現疲軟跡象，推動通脹進一步下降。

美國美元進入下行通道周期。由于市場預期美聯儲將要加息，美元指數2024年8月份就已創下年內最大單月跌幅。美元持續貶值，其它的主要貨幣都將從中受益，歐元和巴西雷亞爾可能會獲得最大幅度的提升。

美聯儲自2022年3月至2023年7月連續11次加息，累計加息幅度達525個基點。過去一年間內，美聯儲將聯邦基金利率目標區間維持在5.25%至5.50%之間，為23年最高水平。

第二是人民幣進入升值周期。為中國貨幣政策操作空間創造有利條件，打破貨幣操作限制的天花板，打開中國降息、降準新空間。過去，中國為減少、限制資金的外流，降息步子小，幅度有限。

美元指數回落，人民幣等非美貨幣則出現升值，提振人民幣資產的表現，資金回流中國。而人民幣升值為中國央行采取降息、降準、結構性貨幣工具等措施提供空間，以支持經濟增長提供了條件。

美元開啟降息周期后，中國未來幾年降息、降準空間加大，低利率時代來臨。若通過降息、降準、下調存量房貸利率等措施來降低資金成本，有利于推動經濟、樓市、股市復蘇，未來企穩和反彈。

第三是中國進入貨幣寬松周期。美聯儲宣布降息50個基點后，中國香港金融管理局隨即宣布降息。2024年9月19日，香港金融管理局宣布，將基準利率下調50個基點至5.25%，即時生效。

中國貨幣政策操作空間擴大，進入貨幣寬松周期。目前中國LPR（貸款基準利率）有80到100個基點的降息空間。預計近期LPR降息，跟上美國和中國香港的降息步伐。2024年內，至少降息一次，降準一次。

降準、LPR降息后，公積金貸款和商業貸款及存量房貸利率將可能會降息。存量房貸利率能否會全面下調嗎（超出貸款合同約定），關鍵是看銀行存款是否下降和央行是否跟進降息、降準、銀行的意愿。

第四是出臺中國房地產930重磅政策的信號。美聯儲降息后到年底，將是中國宏觀（貨幣、財政）政策發力的階段，以沖刺完成全年目標。最值得期待的是中國樓市是否9月30日出救市政策。

預計中國房地產930重磅政策，包括降準降息、一線城市和海南取消限購、存量房貸利率下降、房地產稅費免減、取消90/70政策、取消非普通住宅標準（免豪宅稅，契稅3%）、收儲庫存政策全面落地、房地產項目白名單擴容等。

930是房地產政策的出臺時間節點。例如2014年930房地產政策全面放松，2016年930房地產政策全面收緊，2022年930降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限、2023年9月調降存量房貸利率，放松認房不認貸。

中國房地產已經持續3年多的深度調整，房地產資產價格已經接近底部。對于外資而言，抄底中國不動產的時機到了。隨著新一輪外資的進入房地產，房地產大宗投資有望升溫，這對于中國樓市復蘇是利好機會。

美國降息的背后，主因是通脹回落、勞動力市場降溫、經濟增長動能放緩。首先是美國通貨膨脹持續放緩。根據美國勞工部2024年9月11日公布的數據顯示，8月美國消費者價格指數(CPI)同比上漲2.5%，漲幅較7月收窄0.4%。

降至2021年2月以來新低，接近美聯儲2%的通脹目標。這是2021年2月以來最小漲幅，顯示出通貨膨脹繼續放緩的跡象。?美國通脹回落是降息的一個重要原因。隨著通脹壓力的緩解，有必要通過降息來預防經濟衰退風險。

具體來說，美國8月份的CPI同比增長率降至2.5%，連續5個月回落，創下了自2022年3月以來的最低增速。這一數據表明，美國的高通脹壓力正在逐漸緩解，為降息提供了條件。

其次是美國勞動力市場持續疲軟，失業率上升。美國的非農就業數據顯示，8月份季調后新增非農就業14.2萬人，低于預期的16萬人，而失業率升至4.2%，較疫情以來的低點上升了0.8個百分點。

這些數據反映出勞動力市場的降溫趨勢，表明美聯儲認為勞動力市場的變化為降息提供了空間。根據美國勞工部數據顯示，美國7月裁員人數增至176萬，為2023年3月以來最高水平。

預測到今年底，美國失業率可能繼續上升。9月18日，美聯儲上調2024年美國失業率預期至4.4%。美聯儲FOMC經濟預期：2024至2026年底失業率預期中值分別為4.4%、4.4%、4.3%（6月預期分別為4.0%、4.2%、4.1%）。

最后是經濟增長動能放緩。美國財政部的數據顯示，截至2024年7月26日，美國聯邦政府債務規模突破35萬億美元，敲響債務失控的警鐘。舉債成癮，寅吃卯糧，已陷入一種惡性發展模式。

預計美國2024年GDP增速為2.0%，6月料為2.1%；美國2025年GDP增速為2.0%，6月料為2.0%；美國2026年GDP增速為2.0%，6月料為2.0%；美國2027年GDP增速為2.0%；預計長期美國GDP增速為1.8%，6月料為1.8%。

美聯儲的降息決定既是為了促進增速放緩的經濟而采取的措施，也是為了防止經濟衰退。美聯儲大幅降息50個基點表明需要更積極、更緊迫地刺激經濟，以應對經惡化和疲軟的經濟狀況，避免美國經濟大衰退。

美國降息的影響，國內外均有影響。美聯儲9月19日凌晨宣布降息50個基點后，美國三大股指上漲、黃金創新高、人民幣離岸匯率創新高。說明降息對股市、黃金、人民幣匯率影響大。

美聯儲預計2024年年底前再降息25個基點，加上這次的50個基點，共75個基點。毫無疑問，美國降息，為中國貨幣政策操作空間創造有利條件，對樓市、股市、經濟迎來利好。

美國貸款利率下行周期中，資產價格（股價、房價、金價等）多為上漲。2020年疫情后那一輪貨幣寬松潮中，全球資產價格大幅上漲。反之，隨后的加息周期熱潮中，全球股價、房價、金價受到全方位打壓。

美聯儲降息，最直接影響就是隨著全球貨幣寬松時代的到來，中國貨幣政策操作空間加大，后續可能會通過降低逆回購利率、存量房貸利率、降息、降低存款準備金率等多種手段來提振經濟增長。

美聯儲降息后，預計后續中國降準、降息的調整將加快落地，以進一步降低企業和居民融資成本。對中國房地產市場而言，5年期以上LPR會隨之進一步下調，居民購房成本將跟隨下降。同時，有助于引導存量房貸利率的進一步下調。

美聯儲降息對中國房地產影響的邏輯為通過提振人民幣升值，促進中國央行降息降準、下調存量房貸利率、美元債降息，加快房地產筑底。如央行9月份采取降準降息、降低存量房貸利率等措施， 金九樓市在后半段會出現一波成交小高潮。

假如中國存量房貸下調80個基點，對存量房貸的業主重大利好。以100萬貸款本金、30年期等額本息”的存量房貸按揭來說，下調80個基點，每個月可減少500元，一年減少6000元，30年節省18萬元。

美聯儲降息對中國房企融資環境的改善是利好的，特別是有利降低房企的存量美元債和新發行美元債的融資成本，緩解房企資金鏈和現金流緊張、化解房企債務壓力，拓寬國內優質房企融資渠道。

即使中國跟進降息，短期之內無法扭轉房地產頹勢。目前房價上漲的信號非常微弱，缺乏上漲的動力，首先供求關系沒有逆轉。其次房企債務和保交樓壓力大。再次居民收入和購房能力較低，缺乏加杠桿的能力。最后市場基本面缺乏支撐。