剛剛，在國新辦發布會上，央行迅猛出擊，多箭齊發，正式官宣降準、降息、降存量房貸、降首付、增保障貸、設貨幣工具等數項重磅舉措，該消息一出，整個市場瞬間被點燃。

其中，對于樓市而言，最受關注的是“雙減政策”：降存量房貸和降首付。

央行重點提到：降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。

引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。

上周北京時間9月19日凌晨，美聯儲宣布降息時，筆者曾經撰文預測中國存量房貸有望同步下調，詳見《》。當然，上述預測基于整個市場實際上都已經有所期待。

因為早在2024年9月初，市場關于調降存量房貸利率的呼聲就此起彼伏，雖然上述傳聞當時并未得到官方回應，但樓市對此預期一直很高，尤其是美國降息后，此舉操作空間更大了。

在世界經濟格局中，美聯儲進入降息周期，無疑將對各國經濟產生深遠影響。而中國、美國作為全球TOP2的頂尖經濟體，彼此有著千絲萬縷的聯系，尤其是對中國經濟和樓市的影響值得關注。

公開數據顯示，美聯儲此前為了整治通脹，從2022年3月開始，強力啟動暴力加息，該政策持續至2023年7月，在短短16個月里，居然連續11次加息，累計加息幅度高達525個基點，長期保持在5.25％至5.5％之間，為2001年來最高水平！

如此最高水平的利率，促使大量資金回流美國，為了避免被過度抽血，各國相繼加入加息陣營，此舉也讓全球各大經濟體都苦不堪言。

因此，一直有呼聲要求美國降息。如今，美國高息降了，靴子落地，而且還是大幅降息，算是讓世界各國都緩了一口氣。

美聯儲降息，從客觀上來看，為中國提供了更多的貨幣政策操作空間。事實上，除了美國，英國、加拿大、歐洲、印尼等全球多個國家、地區近期同步宣布降息，世界主流的貨幣政策，正在集體向寬松周期沖刺。

所以，在全球普遍降息的大背景下，中國回旋余地就更大了。而且，存量房貸利率下調并不是什么新鮮事。

一年多前，2023年8月31日，監管部門發布通知調整存量首套房貸利率，該輪存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80個基點。

筆者認為，去年由監管層出面，統一協調各大銀行下調存量房貸利率，極大減輕購房者月供負擔，緩解大量家庭債務壓力，因此，備受好評，帶來諸多正面效果。

因此，這次央行再次繼續順應市場需求，統一下調存量房貸利率，將有助于提振國內消費，讓購房者愿消費、敢消費、能消費。

特別是在以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局中，消費是當前我國經濟復蘇的重點著力領域。

美聯儲的降息可能會改善市場對未來經濟的預期，從而提振樓市信心。雖說美聯儲降息更多是為美國經濟服務，但也從側面助力中國金九銀十樓市。

金九銀十是中國傳統的樓市銷售旺季，美聯儲的降息金九銀十樓市銷售有望帶來積極影響。

此番央行全面宣布樓市雙減政策后，更堅定了筆者之前的預判。在美國為首的全球各大經濟體普遍降息背景下，中國央行果斷出手，全力降低置業門檻，減輕購房壓力，將進一步帶旺金九銀十樓市人氣。

據央行公布數據顯示，此次存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

由上述央行數據推算，5000萬戶家庭每年減少1500億利息，平均每個家庭每年可節省3000元，以30年房貸計，相當于戶均減少9萬房貸壓力。

如果購房者有30年的100萬存量房貸，按照前文提到，當前存量房貸大概4%左右計算，等額本息還款月供4774.15元，利息總額71.87萬元。

經過這次央行平均降幅大約在0.5個百分點左右后，以3.5%測算，等額本息還款月供4490.45元，利息總額61.66萬元。

可見，購房者每月節省283.7元，全年可少付3404.4元，30年共計減少102132元。對于普通家庭而言，無疑是筆不小的開支節省，有助于提高他們的生活質量和消費能力。

這可是實打實的減輕購房者的月供負擔，把這些錢省下來后，購房家庭將擁有更多的可支配額度，用于日常消費。手里有錢，心里不慌，只有充實購房家庭的錢包，才能讓大家放心花錢。

比如攜父母下幾次館子，帶伴侶來趟說走就走的旅行，陪娃多逛逛樂園，或者給家里置辦臺洗碗機，加裝個凈水器，定制儲物柜……

這些新增消費讓購房者，成為很多商家的“衣食父母”，帶動經濟循環起來，帶動資金流動起來，這對于拉去當前內需，有莫大地推動作用，改變有效需求不足的局面。

說完購房者，我們再來看看銀行。

1500億對于銀行來說，不能說完全沒影響，但是，并不會造成太大的問題?？梢哉f，這次利率調整對銀行凈息差的影響總體保持中性，甚至能幫銀行留住優質的房貸客戶。

下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。換句話說，如果銀行固守著高利率不降，那購房者會選擇提前還款，反而導致銀行大量優質客戶流失，由此造成的損失將更加嚴重。

2021年樓市巔峰期，房貸利率一度高到6%以上，而今普遍降到4%以下，新增房貸甚至低于3%，出現2.9%、2.8%等優惠利率。新舊房貸利差巨大，造成前幾年貸款的購房者不斷通過申請提前還款，來減輕自身經濟負擔。

但是，很多銀行為了保住未來相對確定的業績收益，將提前還貸流程設置得特別復雜。大部分銀行都將提前還貸申請“冷處理”，往往需要購房者等待一個月，甚至有些銀行還要長達三個月。

有些銀行還規定，提前還貸限制次數，甚至個別銀行設置了一年只能申請一次的限定。之所以搞得這么復雜，無非就是銀行緩解提前還貸對業績的影響，減少住房貸款優質資產快速流失。

但效果卻適得其反，很多購房者對銀行這類限制非常反感，從而加劇提前還貸的勢頭。

所以，銀行與其被動等著優質房貸客戶流失，還不如主動下調存量房貸利率，實現雙方共贏。

樓市好的時候，購房者愿意加杠桿；樓市低迷的時候，購房者爭相去杠桿。因此，銀行如果還是不變通的話，最終吃虧的還是自己。

這個時候，由央行統一協調，聯動全國各大銀行一致行動，反而是為銀行最大限度保留優質客戶，進而確保銀行業績能夠保持相對穩定。

雖然存量利率降了，但是，央行同步宣布的降準行為，相當于為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。

而且，未來存款利率也會同步下調，因此，對于銀行來說，可以對沖掉因為降低房貸利息所帶來的損失。

另外，今年銀行股價接連攀升，銀行財報顯示利潤可觀。

筆者專門整理銀行股漲幅、凈利潤表格可見，下調存量房貸幫購房家庭節省的1500億利息，還沒有工商銀行凈利潤1713億、建設銀行凈利潤1650億高，說明銀行業的抗風險能力較強，主動讓利于民，更能爭取到客戶的認可。

而且，在今年A股普遍下跌的行情下，前十大銀行股卻逆勢走高，全線上漲，農業銀行大漲26.92%，遙遙領先，工商銀行漲19.67%、中國銀行漲17.54%緊隨其后。

另外，全國二套房貸款最低首付比例統一下調到15%，這對于大量潛在改善買家來說，更是難得機會，以前因為二套房貸比例、利率高企，導致很多改善家庭對樓市望而卻步。

后來雖然有些城市出臺政策，在賣一買一、租一買一的前提下，二套房可享受首套房的待遇，但這只是部分城市執行。

如今，全國都統一實行二套房首付比例跟首套房一樣，更加方便各地改善購房者置業，激發潛在購買力，促成樓市更多交易。

因此，這次樓市雙減調整，對銀行來說，非但不會有沖擊，更能使之保持長久穩定發展。

受國新辦央行、金督局、證券會輪番發布各大政策利好，A股市場本日上午開盤A股、港股集體猛拉，滬指重回2800點創指漲超3%，兩市超4900只個股上漲。

備受關注的銀行板塊，總計42家銀行股，就有高達41家銀行上漲，僅有1家銀行下跌。

其中，常熟銀行漲4.49%、交通銀行漲4.04%均突破4%，招商銀行、中信銀行、鄭州銀行、建設銀行漲幅均超過3%。

由此可見，市場看好本次金融支持經濟高質量發展各項舉措，相信在美國等全球主要經濟體降息背景下，中國同步在推動經濟發展方面發力，都將有助于中國樓市全面復蘇。