從3月公積金放寬到4月樓市政策“組合拳”，再到5月自規(guī)局10條新政，青島正以“月度級”政策節(jié)奏構建房地產市場的“立體支持體系”。這種環(huán)環(huán)相扣的政策體系，既精準錨定購房成本、以舊換新、產品品質等，展現出對市場痛點的精準洞察，也透露出“以政策紅利持續(xù)激活樓市”的長遠考量。

NO.1 商品房簽約情況

根據青島銳理數據統(tǒng)計，1-5月青島共計簽約商品房27879套、約369.76萬㎡，簽約總金額538億，較去年同期套數下滑0.9%，面積和銷售金額分別上漲2.1%和4.8%。前5個月商品住宅簽約均價為14544元/㎡，同比上漲2.7%。

（2025年4月商品房供銷價數據為5.1-5.29）

5月新增商品房2977套、37.98萬㎡，簽約新建商品房6582套，約89.59萬㎡，銷售總金額137.98億元，簽約套數、簽約面積、金額較上個月均出現大幅上漲，漲幅分別為39.8%、42.3%和46.6%，較去年同期相比，套、面、金同比下滑6.0%、1.2%和1.0%。受簽約結構調整的影響，5月簽約均價為15401元/㎡，環(huán)比上漲3.0%。

其中商品住宅新增2716套，約33.38萬㎡，簽約5447套、約71.52萬㎡、銷售總金額111.69億元，簽約套數、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅上漲，幅度維持在46%左右。簽約均價為15616元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。5月份青島市二手房成交5613套，環(huán)比下滑18.4%，同比下滑13.7%。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，5月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸、膠州、城陽、即墨。具體數據表明，西海岸新區(qū)以1749套、24.07萬㎡的簽約量位居第一位，占全市總簽約量的33.7%；膠州市在膠州灣空港新城、榮盛錦繡外灘(品月苑)等項目集中網簽的帶動下，簽約量躍至高位，1015套、約12.28萬㎡，占比17.2%；即墨區(qū)簽約718套、約8.28萬㎡，占比11.6%；城陽區(qū)簽約460套、約7.52萬㎡，占比10.5%。

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

去化周期方面，商品住宅市場的去化周期縮短至19.8個月（去化周期已去除死庫存），其中主城區(qū)（市南、市北、原四方、李滄、嶗山）去化周期縮短至17.8個月，低于18個月風險警戒線。盡管當前房地產市場整體活躍庫存去化周期呈現下行趨勢，但這并不足以說明市場已完全脫離中高風險區(qū)間。在居民住房消費理念加速迭代的背景下，各區(qū)域市場的發(fā)展態(tài)勢出現顯著分化。不同板塊在供需關系、價格走勢和成交活躍度上的差異持續(xù)擴大，部分熱點區(qū)域憑借配套資源優(yōu)勢、產品力等去化效率顯著提升；而部分缺乏核心競爭力的區(qū)域，仍面臨庫存積壓、銷售乏力的困境，市場風險尚未得到有效緩解。

其中原市北區(qū)去化周期最短，13.1個月。缺乏新地供應是導致原市北區(qū)去化周期短的關鍵因素，該區(qū)域2023年至今區(qū)域內僅成交1宗商住用地。近期市北新都心板塊新掛牌兩宗地——市北果品市場地塊&福州北路雙山地塊，于6月拍賣，兩宗地塊的入市，將打破區(qū)域新房市場的沉寂，為板塊帶來新的項目選擇。

此外，李滄區(qū)去化周期為14.9個月。其中東李世博園板塊隨著森林公園、招商璀璨璟園等項目的去化，存量房源大幅減少，去化周期明顯縮短。目前，該板塊的存量房源主要集中在昆侖天麓灣和青鐵芳華地等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。金茂LC0605-27地塊規(guī)劃方案公示，11棟5-12F別墅、洋房，預計7月份入市。

作為剛需和剛改新寵的老四方區(qū)去化周期為14.9個月。其中老四方板塊是主城區(qū)新盤最集中的區(qū)域，不僅有海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等流量盤，還有通和悅章、國信和悅等住宅新規(guī)下，得房率大幅提升的品質樓盤。此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊、市北城發(fā)地塊等預計也將在今年面世。

在板塊方面，除世博園和老四方板塊外，張村河由于地理位置優(yōu)越且土地供應充足，吸引了眾多開發(fā)商入駐，成為市場競爭的熱點。該區(qū)域內包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區(qū)間方面，90-144㎡的住宅面積段在當前市場上占據了最高的市場份額，其占比穩(wěn)定在65%至80%之間，其中110-130㎡表現最為突出，本月占比為32.0%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且需求表現穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

青島供地這盤棋的“棋感” 越來越通透了。

剛剛過去的5月，青島將供地聚焦于城市核心與潛力板塊。嶗山王家村地塊、市北新都心福州南路地塊、新都心果品市場地塊、西海岸金沙灘、西海岸江山南路等6宗優(yōu)質地塊上線，為區(qū)域房地產市場的發(fā)展注入新的活力。值得注意的是，其中嶗山王家村地塊、市北果品市場地塊、黃島中心城區(qū)漓江西路南地塊采用的是地塊預申請制度。這種 “先探需求、后定供應” 的創(chuàng)新玩法，避免了土地資源錯配，給房企預留了深度研判的空間，更顯青島在土地管理上 “以市場為導向” 的智慧。

市北新都心福州南路地塊，為商住用地，（商住比45：55），占地面積約2.46萬㎡，容積率2.5，建面約6.16萬㎡。容積率2.5，地塊起拍樓面地價9600元/㎡。

市北新都心果品市場地塊，住宅用地，占地面積約27347.8㎡，容積率2.4，計容建面6.6萬㎡，起拍樓面地價11000元/㎡。

發(fā)布預申請公告的西海岸金沙灘漓江西路南地塊，容積率僅1.1，建面約3.4萬㎡，周邊各項配套完善，且海景資源豐富，疊加低容積率，未來極有可能打造瞰海低密高品質住宅產品。

西海岸江山南路東地塊，城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積約5.13萬㎡，容積率1.8，建筑密度約9.22萬㎡，起拍價7999元/㎡。地塊坐擁優(yōu)質學區(qū)資源、教育配套實力強勁，且周邊多個熱門新盤中海半山雲境、瑞源名嘉荷府等。

嶗山區(qū)王家村梅嶺東路以北地塊發(fā)布出讓預公告，城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積約18653㎡，容積率2.0，地塊起拍樓面地價22500元/㎡，起拍價低于柏悅府28796元/㎡的起拍價，每平米低6296元。

第三批次的高新區(qū)火炬路南側地塊成功出讓，被金茂&高新區(qū)投資開發(fā)集團（青島東方伊甸園文化旅游開發(fā)有限公司）斬獲！成交樓面地價3850元/㎡，成交總價3.86億。

NO.4 政策層面

5月自規(guī)局10條新政重磅發(fā)布，從推動好地塊建設好房子、支持大型商業(yè)綜合體（購物中心）有序建設到推進已建成地下空間有效利用三個方面助力房地產市場的發(fā)展。值得注意的是，這是繼2024年兩次出臺《關于優(yōu)化居住用地供應和規(guī)劃管理措施》后的又一重要政策調整。

在推動建設好房子方面，新政進一步擴大了對居住項目容積率的支持，包括風雨連廊、單層小區(qū)大堂、小區(qū)內必要的配套設施等方面均做了不計容計算。同時陽臺管控方面也做了優(yōu)化，進深不超過2.1米的部分計一半面積。

新政提出支持大型商業(yè)綜合體有序建設，瞄準城市商圈能級提升與消費場景創(chuàng)新；此外，還推進已建成地下空間有效盤活，針對部分區(qū)域存在的地下空間閑置問題，提出簡化用途變更手續(xù)等。

房貸利率方面，5月7日國新辦舉行新聞發(fā)布會，宣布降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。

5月20日，央行發(fā)布降息信息：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。與4月的3.6%相比下調10個基點，這是本年度第一次降息。LPR下調后，青島房貸利率同步調整，銀行在LPR基礎上的加點空間小幅收緊5BP，青島首套和二套房貸利率執(zhí)行“LPR-45BP”，也就是3.05%。

調整后，青島商業(yè)房貸利率：

住宅首套：利率3.05%（首付15%）；

住宅二套：利率3.05%（首付15%）；

公積金首套利率2.6%（首付15%）；

公積金二套利率3.075%（首付15%）。

2025年1-5月

開發(fā)商銷售金額排行榜TOP20

2025年1-5月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約267億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的49.6%。其中，前十名開發(fā)商的表現尤為亮眼，凸顯了它們在市場競爭中的強大實力和不斷提升的影響力。

特別值得一提的是，海信地產在青島房地產市場表現卓越，市場份額持續(xù)增長。1-5月簽約金額36.76億元，海信君璽簽約6.07億、海信臻悅簽約5.3億、海信璟悅簽約4.8億。

憑借銀豐玖璽城、銀豐御璽、 銀豐玖璽臺三大紅盤的強勁熱銷勢頭， 銀豐地產 迎來業(yè)績大幅增長，以28.82億元的亮眼簽約成績位列榜單亞軍寶座。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網簽的帶動下，位居第三位，共計簽約25.92億。

2025年1-5月

開發(fā)商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進行審閱。

2025年1-5月，海信地產在新建商品房開發(fā)商權益銷售榜單中獨占鰲頭，以36.64億元的權益銷售額高居榜首。特別值得一提的是，幾乎所有項目均由海信地產獨立開發(fā)，這不僅展現了其在項目開發(fā)上的雄厚實力，也凸顯了其在市場競爭中的顯著優(yōu)勢。

銀豐地產 以權益銷售金額28.82億，位居第二。

天一仁和權益銷售金額為25.13億，排名第三位。

2025年1-5月

新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20

2025年1-5月新建商品房開發(fā)商銷售面積TOP20累計銷售面積153.85萬㎡，占全市簽約總面積的41.6%。

海信地產以簽約14.96萬㎡位居第一位，海信臻悅、海信君璽和海信璟悅成為拉動銷售的絕對主力，為海信地產的領先地位奠定了堅實基礎。

華新園和天一仁和分別以簽約面積11.66萬㎡和11.42萬㎡，緊隨其后，展現出強勁的市場競爭力。

2025年1-5月

商品住宅銷售總金額TOP10

在房地產市場的分化時期，隨著市場泡沫的逐步剔除，行業(yè)將逐步回歸至地段與產品力的核心競爭。品質，日益成為檢驗市場的關鍵“試金石”，那些具備卓越品質的“好房子”愈發(fā)受到消費者的熱捧。

從榜單中也可以發(fā)現，嶗山區(qū)高品質改善型樓盤在市場上占據明顯優(yōu)勢，天一仁和吾疆、銀豐玖璽城、越秀青鐵和樾府、嶗山·首府、海信君璽、海信臻悅6盤躋身TOP10。高端改善市場的活躍反映了人們對高品質生活的追求，以及對稀缺資源的需求。

天一仁和吾疆部分房源集中網簽，簽約量猛增至第一位，共計14.28億。

位于嶗山前海一線的頂級豪宅項目銀豐玖璽城，以10.86億元的簽約額榮登銷售榜亞軍寶座。自項目入市以來，憑借其金家?guī)X優(yōu)越城市地段和卓越的產品品質，始終穩(wěn)居高端市場熱銷前沿。

張村河板塊有三個盤入選，越秀青鐵和樾府簽約7.57億，海信君璽簽約6.07億，海信臻悅簽約5.3億，三大項目憑借板塊發(fā)展紅利與高品質產品，成為改善客群的焦點選擇。

作為嶗山核心備受矚目的品質樓盤， 嶗山·首府 工程進度穩(wěn)步推進中。項目依托金家?guī)X核心不可復制的地段優(yōu)勢、精工匠造的建筑品質與高端改善的產品定位，自面市起便成為高凈值人群競相爭藏的焦點。今年1-5月，其以6.21億在全市商品住宅銷售榜中穩(wěn)居第六位；在嶗山區(qū)商品住宅市場中亦表現亮眼，躋身銷售前列。

2025年1-5月

商品住宅銷售總面積TOP10

2025年1-5月商品住宅銷售總面積TOP10中，膠州灣空港新城集中網簽5.59萬㎡住宅，遙遙領先。

華新園愛樂之城和融創(chuàng)維多利亞灣集中網簽大批房源，以簽約5.52萬㎡和5.37萬㎡位居第二、三位。

1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年5月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監(jiān)測數據、公開數據對企業(yè)相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2025年，青島該不該買房？