文/鄧浩志

地產(chǎn)龍頭打響“保價(jià)第一槍”，房?jī)r(jià)是不是真的能“保”？

近日，某龍頭房企旗下多個(gè)項(xiàng)目公司，均在“金九銀十”推出“保價(jià)”活動(dòng)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少購(gòu)房者因價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生的擔(dān)憂，增強(qiáng)購(gòu)房信心。具體涉及溫州、西安、四川、濟(jì)南、成都、廣東等多個(gè)城市樓盤。不僅如此，新政之后，不少地方，不少樓盤都宣稱要“漲價(jià)”。這事，于我看，純粹是個(gè)營(yíng)銷噱頭，不可能有一點(diǎn)可行性。

具體幾個(gè)方面：

1、“保價(jià)”和“無(wú)理由退房”都不是什么新鮮的營(yíng)銷招數(shù)。大量樓盤，房企都玩過(guò)，當(dāng)年恒大也曾高調(diào)宣傳了一波，但也沒(méi)見(jiàn)對(duì)行業(yè)有什么持續(xù)影響，也不見(jiàn)他們自己堅(jiān)持了多久，也不見(jiàn)對(duì)市場(chǎng)有什么真實(shí)的影響。另外，最近一兩年，大量樓盤早就采用“無(wú)憂購(gòu)房”模式，客人下定后，在一定時(shí)間內(nèi)，無(wú)論任何理由，也都可以退房。操作模式也是大同小異，所以不見(jiàn)這這次營(yíng)銷手段會(huì)額外帶來(lái)紅利。

2、房子是非標(biāo)產(chǎn)品，根本無(wú)法說(shuō)清楚有沒(méi)有降價(jià)。舉個(gè)極端的例子，例如江邊的住宅，同一棟，同一個(gè)產(chǎn)品，一線看江的朝向和完全不看江的朝向，單價(jià)差距在30%—50%之間，如果前期買了一線看江的客戶，單價(jià)是1萬(wàn)元，之后買看江的，也賣1萬(wàn)，你說(shuō)降價(jià)了么？從數(shù)字角度看，完全沒(méi)有降，從實(shí)際情況判斷，簡(jiǎn)直是大幅跳水。所以只要裝修，景觀，區(qū)位的一點(diǎn)變動(dòng)，都可以讓是否降價(jià)完全說(shuō)不清。最終降價(jià)賠錢，就是個(gè)無(wú)法執(zhí)行的承諾。

3、宣傳要“保價(jià)”這家開(kāi)發(fā)商目前被同行譽(yù)為“價(jià)格殺手”，各大城市，各個(gè)板塊，他們都是降價(jià)速度最快，降價(jià)幅度最大的先鋒。全面以價(jià)換量已經(jīng)是他們近期的既定營(yíng)銷。

央行924新政，最利好樓市的其實(shí)是這個(gè)：3000億支持保障性住房再貸款，央行支持比例由60%提高至100%

因?yàn)?24新政的內(nèi)容實(shí)在太多了，而降低存量房貸利率涉及家庭數(shù)量最多，關(guān)心的人也最多。其次是統(tǒng)一首套房和二套房的首付比例，因?yàn)檫@個(gè)表面上看似乎很重磅，但實(shí)際影響也不大（之前我已經(jīng)分析過(guò)，大家可以回看）

而央行提高支持收購(gòu)保障性住房的資金為什么重要呢？因?yàn)檎召?gòu)市場(chǎng)上的商品房作為保障性住房本就是重磅大招，可以快速消化市場(chǎng)上一大批滯銷房源，并且可以帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。但517新政公布實(shí)施這個(gè)計(jì)劃后，這項(xiàng)目=工作基本沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。主要原因之一是現(xiàn)在大家都在過(guò)緊日子，地方手上都沒(méi)錢。因?yàn)槿鄙倌?0%的自有啟動(dòng)資金，于是就無(wú)法撬動(dòng)央行那60%的再貸款支持，最終使得央行這3000億并沒(méi)有用起來(lái)。現(xiàn)在央行給予100%支持，也就是哪怕地方?jīng)]錢，收購(gòu)依然可以啟動(dòng)，因?yàn)檠胄锌梢匀~進(jìn)行貸款。只要你看上這個(gè)房子就可以。

所以，以上政策如果全面落地，政府收購(gòu)商品房作為保障性住房的工作有機(jī)會(huì)大幅提速。這對(duì)樓市去庫(kù)存將起到非常積極的作用。當(dāng)然，還會(huì)有人問(wèn)：收購(gòu)的房源怎么選擇？如何估值？如何防止腐敗？我認(rèn)為那是技術(shù)問(wèn)題，而現(xiàn)在，至少資金問(wèn)題已經(jīng)完全解決了。