不管房地產涼了還是又熱了，絕大部分物業公司一直在增收。

據中指院研究報告，2023年上市物業公司營收均值46.04億元，同比增長7.74%。

不過，一場要求“物業費降價”的風潮正在席卷全國。

今年5月31日，青島市城陽區發布《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，打響全國物業降費第一槍。

目前重慶、成都、武漢等多個城市“降低物業費”新聞頻頻登上熱搜，重慶一些小區業主甚至要求物業費從3.2元/平方米·月降到1.9元/平方米·月，降幅高達40%。

扎客輿情公關認為，不管是物業公司被動降、主動降、降多還是降少，或者堅持不降，這波“物業費降價風波”注定沒有贏家。稍有不慎，還很有可能釀成群體性事件。

因為物業和業主的“對立關系”沒有發生改變，而政府也沒有辦法靠一紙文件來實現根本性的扭轉。

“降價”治標不治本

“物業費必須降，再說物業公司有過服務嗎？”

網上的一條熱門評論，表明了業主的強烈訴求，也道盡了業主的辛酸和無奈。

房地產市場紅火的時候，一筆“茶水費”相當于幾十年的物業費，所以前些年物業矛盾被繁榮表象掩蓋。這兩年行業大逆轉后，很多問題逐漸浮出了水面：

·物業費收取不規范，豪宅天價物業費讓業主買得起、住不起，普通住宅物業費堪比租金；

·車位租金高，或者只賣不租，還額外收管理費；

·物業費收取標準和服務標準嚴重脫節，外墻玻璃清洗和翻新需要業主自籌；

·物業以管理者自居，把業主當成碗里的肉，只收錢不辦事等等。

因此，“降價”成為如今業主最強烈的呼聲。但是，業主必須要追問自己幾個問題，包括但不限于：

1、降價前沒有的服務，降價后會有嗎？

2、降了價服務不變或者更差，繳納物業費的意愿會更強嗎？

3、不交或者遲交物業費，會讓物業的服務更好嗎？

4、業委會真的能代表業主的利益嗎？

5、換一個物業公司真的就能解決問題嗎？

別忘了，商人逐利，亙古不變。李嘉誠曾說：“我就是一個商人，請不要拿道德來綁架我”。

降價，必然伴隨著降質。降質，會推動新一輪的“降價”。如此往復、惡性循環。而且降下來都很難，漲回去就更難了。即使最后換了一家物業公司，服務標準早就悄然變低了。

“質價相符”遙不可及

這次降低物業費風潮，起源于多地調整物業服務收費標準，對物業費價格進行“封蓋”。

以武漢市江夏區為例，根據《武漢市住宅物業服務等級標準》（DB4201/T534-2017）實行分級定價，最高基準價下調至2.4元/㎡，上浮最高20%，下浮不限，自2024年7月1日起執行。

隨著市場環境的變化，政府適時調整指導價，有利于防止物業費不合理上漲，消除“質價不符”的情況，將有效保護消費者權益。

但是，指望政府主管部門或者物業協會通過“發布指導價，規范服務標準”來徹底解決問題，猶如水中撈月。原因很現實：

·指導價定高了，業主不滿；

·定低了，物業受不了；

·定得越精準，但凡市場有一點小變動，就越容易引發更大的矛盾，因為指導價不可能實時變化。

所以指導價只能是“指導”，而無法“強制”和“一刀切”。

同時，依賴市場調節來實現“質價相符”也是一條很難走通的路。原因有3點：

1、業委會挑不起“質價相符”的重擔。能否實現這一目標，既取決于業委會成員的個人能力，也取決于小區成員的整體素養。一旦業委會責任心缺失、運作不規范，或者部分業主刻意追求服務品質上限，就容易產生信任危機。

2、業主與物業之間“信任長期缺失”。任何一位業主都可以對物業服務透明度、滿意度提出質疑。這種情況下，既不能說業主的不滿都是無理取鬧，也無法簡單判定物業服務水平真的存在很大問題，導致溝通成本迅速增加。

3、物業公司背負了很多“隱形成本”。諸如違章搭建、高空拋物、群租治理、垃圾分類、消防管理、禁煙管理、管線維護等這類本該政府承擔的職能，都被分解到物業公司身上，無形中增加了運營成本。這些成本，業主要么不了解，要么了解了也不愿意分擔。

因此，“質價相符”現階段只能說是一個美好的愿望，難以普遍實現。有網友笑稱：“能實現的話，早就實現了。”

物業和業主能否“雙贏”？

所有健康持久的關系，都靠“雙贏”。任何一方吃了虧，這段關系遲早要散伙。

物業和業主要實現雙贏，一定得滿足兩個條件：一是業主對服務滿意；二是物業公司能賺到該賺的錢。

道理說起來很簡單，做起來很難。因為業主、物業公司都是局中人，眼里全是對方身上的問題。比如：業主責怪物業公司成天不干事，就知道催繳物業費；物業抱怨業主沒事找事，還不交物業費。

實現雙贏的關鍵在于，物業公司要高度重視自己的“聲譽”！當業主對物業公司失去信任的時候，最高頻的詞匯就是罵它“不要臉”。一個讓業主感覺到“非常要臉”的物業公司，是不可能遭到業主抵制的。

作為服務方，聲譽是與業主建立信任的基礎，是開展經營業務的前提，是落地各項服務的出發點。

可以說，一旦建立了良好的聲譽，一切問題都將迎刃而解。

扎客輿情公關認為，聲譽不是一句口號，而是靠積極的行動、持續的努力和長時間的積累。

具體而言，物業公司需要以“建立良好的聲譽”為統領，重點做好以下幾方面的工作：

1、增強服務意識。多問問業主“你覺得我們哪里還做得不夠好”，并且馬上改善。

2、增強風險意識。以全面開展聲譽風險排查和化解為契機，推動服務細節和品質的全面提升。

3、增強傳播意識。好事要出門，要敢于把自己架到時時刻刻為業主辦好事、辦實事的位置上，倒逼服務質量的提升。

4、增強活動意識。把物業品牌活動和業主文化需求、生活需求相結合，在活動中拉近物業與業主之間的距離。

5、增強IP意識。把業主身邊的“服務者”，打造成為業主身邊的“貼心人”，這樣的IP才能立得住、不塌房，進而擦亮物業服務的“窗口”。

6、增強經營意識。把經營業主關系作為重點，把經營業務放在自然而然的位置，一切才能水到渠成。

時代在變，理念也要與時俱進。重視聲譽管理的物業公司，能夠以良好的聲譽贏得業主的信任和青睞，構筑“品牌護城河”，提高“口碑運營競爭力”，在新一輪的市場競爭中快速取得領先優勢。

如果繼續走老路，長期與業主處于對立關系，缺乏有效的化解措施，這樣的物業公司注定要被市場淘汰。

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