01

租賃合同的效力相關(guān)問(wèn)題

問(wèn)題1：將存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患或可能造成重大安全事故的危房進(jìn)行出租的，房屋租賃合同效力如何認(rèn)定？

答：將存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患或可能造成重大安全事故應(yīng)當(dāng)盡快拆除的危房進(jìn)行出租的，損害了社會(huì)公共利益、違背了公序良俗，人民法院應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，依法認(rèn)定租賃合同無(wú)效，按照合同雙方的過(guò)錯(cuò)大小確定各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 但在一審辯論終結(jié)前房屋經(jīng)加固修復(fù)通過(guò)檢測(cè)，符合繼續(xù)使用標(biāo)準(zhǔn)的，可根據(jù)實(shí)際情況不認(rèn)定租賃合同無(wú)效。

問(wèn)題2：出租人對(duì)租賃物沒有所有權(quán)的，是否影響租賃合同效力？

答：承租人以出租人在訂立合同時(shí)對(duì)租賃合同的標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)為由要求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。但是，因當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，承租人可以向出租人主張違約責(zé)任。

問(wèn)題3：租賃房屋部分違法加擴(kuò)建，租賃合同效力如何認(rèn)定？

答：存在租賃房屋部分違法加擴(kuò)建情形時(shí)，認(rèn)定租賃合同效力并非采取一刀切原則，應(yīng)考慮整體性與可分性。當(dāng)加擴(kuò)建部分面積較大且為建筑物核心組成部分，又不具有可分割條件，甚至對(duì)租賃物整體安全性造成實(shí)質(zhì)影響，導(dǎo)致合同簽訂目的無(wú)法客觀實(shí)現(xiàn)時(shí)，可認(rèn)定合同整體無(wú)效。當(dāng)加擴(kuò)建部分面積較小且能夠具體明確計(jì)算，具有可分割條件或能夠獨(dú)立區(qū)分，在不影響承租人整體使用，不會(huì)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，結(jié)合雙方當(dāng)事人意思表示，可作出部分有效、部分無(wú)效的處理。

問(wèn)題4：當(dāng)事人未提起確認(rèn)合同無(wú)效的訴請(qǐng)，法院是否應(yīng)主動(dòng)對(duì)合同效力進(jìn)行審查？

答：對(duì)合同效力的審查屬于法院依職權(quán)審查的范圍，即便當(dāng)事人在訴訟請(qǐng)求中未對(duì)合同效力提出異議，人民法院仍應(yīng)依職權(quán)對(duì)合同效力進(jìn)行審查。

02

租賃合同的履行相關(guān)問(wèn)題

問(wèn)題5：優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的如何認(rèn)定？

答：對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)中“同等條件”的認(rèn)定，既不能過(guò)分限制又不宜盲目擴(kuò)張，應(yīng)以客觀可量化的租賃合同核心事項(xiàng)為基礎(chǔ)，如考慮租賃用途、租賃面積、租賃期限、支付期限以及租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，以承租雙方的主觀信賴關(guān)系為審查重點(diǎn)，合理把握主觀條件與客觀條件的限制，租賃關(guān)系的特性和法律關(guān)系成立的平衡，綜合認(rèn)定個(gè)案中同等條件的內(nèi)容。

問(wèn)題6：如何認(rèn)定出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租？

答：人民法院應(yīng)綜合承租人的轉(zhuǎn)租行為、轉(zhuǎn)租后房屋的使用狀態(tài)是否有明顯跡象以及出租人對(duì)租賃房屋的管理控制程度來(lái)判斷出租人知悉轉(zhuǎn)租行為的可能性。次承租人以自身名義直接向出租人支付租金或要求出租人對(duì)房屋瑕疵進(jìn)行修繕，且出租人在合理期間未提出異議的，可以認(rèn)定出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)。次承租人使用承租房屋進(jìn)行工商登記、改變房屋用途且在房屋醒目處懸掛招牌等行為亦可體現(xiàn)轉(zhuǎn)租事實(shí)。

03

租賃合同的變更和轉(zhuǎn)讓相關(guān)問(wèn)題

問(wèn)題7：“雙減”政策是否構(gòu)成租賃合同的情勢(shì)變更？

答：當(dāng)承租雙方對(duì)房屋租賃用途明確約定或明知為義務(wù)教育階段學(xué)科類校外培訓(xùn)，承租人經(jīng)營(yíng)范圍亦對(duì)應(yīng)政策限制的內(nèi)容，“雙減”政策發(fā)生在租賃合同履行期間，繼續(xù)履行合同會(huì)使承租人經(jīng)營(yíng)成本顯著增加，投資收益大幅降低等明顯不公平的情況下，認(rèn)定符合情勢(shì)變更制度更為合理。

04

租賃合同的解除相關(guān)問(wèn)題

問(wèn)題8：經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，承租人能否請(qǐng)求解除合同？出租人是否對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任？

答：無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃合同應(yīng)當(dāng)解除。 經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租賃合同的出租人應(yīng)配合協(xié)助承租人辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 因客觀條件限制無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)綜合考慮合同約定、出租人和承租人雙方的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、溝通情況、是否存在主觀惡意、是否怠于履行義務(wù)等因素進(jìn)行過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

問(wèn)題9：租賃合同約定的解除條件成就，但違約方的違約行為不屬于根本違約，守約方能否解除合同？

答：租賃合同約定的解除條件成就，違約方根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，守約方有權(quán)解除合同；違約行為違約程度顯著輕微、不影響守約方目的實(shí)現(xiàn)的，守約方請(qǐng)求解除合同不予準(zhǔn)許。人民法院應(yīng)審慎適用合同解除制度，從合同性質(zhì)、履約情形、當(dāng)事人交易習(xí)慣、誠(chéng)實(shí)信用原則等角度對(duì)違約方的違約行為進(jìn)行綜合考慮，進(jìn)而對(duì)違約行為是否顯著輕微、是否影響守約方合同目的的實(shí)現(xiàn)作出綜合判斷。

05

租賃合同的違約責(zé)任相關(guān)問(wèn)題

問(wèn)題10：售后返租模式下，開發(fā)商的責(zé)任如何認(rèn)定？

答：“售后返租”經(jīng)營(yíng)模式下，開發(fā)商通過(guò)引入第三方公司與購(gòu)房人簽訂房屋租賃合同或委托經(jīng)營(yíng)合同的，如果開發(fā)商與第三方公司形成捆綁銷售，未明確對(duì)外披露說(shuō)明或雖然披露說(shuō)明但存在財(cái)產(chǎn)、人員混同或宣傳廣告已構(gòu)成要約的情況下，出租人要求開發(fā)商與第三方公司就欠付的租金承擔(dān)連帶支付責(zé)任，人民法院可予以支持。

問(wèn)題11：建設(shè)工程領(lǐng)域中實(shí)際施工人、分包項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或其他人員對(duì)外訂立租賃合同，建筑企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)付款責(zé)任？

答：建設(shè)工程領(lǐng)域中行為人以其自身名義或建筑企業(yè)名義與出租方訂立租賃合同，不得僅以租賃設(shè)備材料實(shí)際用于建設(shè)項(xiàng)目或建筑企業(yè)對(duì)出租方有過(guò)付款為由徑行判令建筑企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。判令建筑企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)結(jié)合租賃合同的簽訂場(chǎng)所、簽訂合同人員身份、授權(quán)委托、印章加蓋、款項(xiàng)支付等具體情形，著重審查行為人對(duì)外訂立租賃合同是否構(gòu)成委托代理、職務(wù)代理或表見代理。

問(wèn)題12：承租人提前退房后，出租人未在合理期間及時(shí)收房的，是否可主張房屋占有使用費(fèi)？

答：承租人要求提前退租且房屋具備收回的客觀條件的，出租人應(yīng)在合理期間內(nèi)及時(shí)收回房屋。出租人長(zhǎng)期怠于收房并向承租人主張高額占有使用費(fèi)的，對(duì)因其未履行減損義務(wù)所產(chǎn)生的擴(kuò)大部分損失，人民法院不予支持。

06

其他相關(guān)熱點(diǎn)法律問(wèn)題

問(wèn)題13：當(dāng)事人約定租金定期支付的，訴訟時(shí)效應(yīng)如何計(jì)算？

答：個(gè)案中需結(jié)合租賃合同具體條款及當(dāng)事人履行合同實(shí)際情況，綜合判斷各期租金之間的整體性大于獨(dú)立性還是獨(dú)立性大于整體性。 如整體性更大，亦即約定了同一債務(wù)分期履行，訴訟時(shí)效期間應(yīng)自最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算； 如各期租金之間更具有可分性和獨(dú)立性，應(yīng)認(rèn)定為獨(dú)立債務(wù)，每一期租金均可成立獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，該種情況下訴訟時(shí)效期間應(yīng)自每一期租金債務(wù)履行屆滿之日分別計(jì)算。

問(wèn)題14：普通車輛租賃合同與車輛融資租賃合同之間如何區(qū)分？

答：合同性質(zhì)的認(rèn)定不能僅以合同名稱為判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)合同所約定的當(dāng)事人主要權(quán)利義務(wù)、實(shí)際履行情況等要素進(jìn)行判斷。若車輛租賃合同中明確約定由出租人根據(jù)承租人的選擇購(gòu)買相應(yīng)車輛后提供給承租人使用，合同到期后，承租人支付尾款即可獲得車輛所有權(quán)，實(shí)際履行亦按照合同約定進(jìn)行，此情況下合同性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為車輛融資租賃合同。

來(lái)源：民商法茶座

編輯：Sumy