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房地產股昨天尾盤猛沖，昨天又迅速回調。 短短24h不到，玩了一把過山車。

昨天住哥的發布會還是可以感受到壓力和努力釋放的政策。

但顯然，從資本市場用腳投票的結果來看，對于會議釋放的消息，并未滿足預期。

昨天住哥的發布會，打了一套“組合拳”—— 四個取消、四個降低、兩個增加。

四個取消：

充分賦予城市政府調控自主權，因城施策，調整或取消各類限制性措施，包括取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低：

• 降低住房公積金貸款利率0.25個百分點；

• 降低首付比例，統一首套、二套房貸最低首付比例到15%；

• 降低存量貸款利率；

• 降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔；

兩個增加：

一、通過貨幣化安置等方式，新增100萬套城中村危舊房改造

這次，對條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，提前干、抓緊干，主要采取貨幣化安置。

而且住建部領導的表態很有講究： “將通過貨幣化安置房方式新增100萬套城中村改造、危舊房改造。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續加大力度。”

這句話的意思是，先增100萬套，效果好可以繼續加。 這樣的說法，大家有沒有熟悉感覺？

貨幣化棚改這一招，似曾相識。

早在2015年，在樓市岌岌可危的時刻，國家就曾釋放"棚改貨幣化"的大招。那一年，各地樓市坐地起飛，一年內少則上漲30%，多則翻倍。讓深陷泥潭的三四線城市樓市獲得了喘息之機。??????????100萬套住房拆遷，平均每戶賠償150萬計，一輪拆遷下來，預計釋放資金1.5萬億。

按理說這個表態一出，地產板塊莫非又要從ICU里沖出來嗨了？

實際上，真金白銀的資本，看這個問題眼光要毒要準的太多。昨天 用腳投票的結果就是：市場并不買單。

為什么？

重啟棚改貨幣化100萬套，涉及三個關鍵的問題：

1. 這一次，錢從哪里來？沒有明確。

這一點就足夠說明很多問題。

2. 從規模上來看，100萬套看著挺多，實際上經不起推敲。

• 2015年貨幣化安置601萬套；

• 2016年606萬套；

• 2017年600萬套；

• 2019年285萬套；

這次100萬套的規模看著刺激，但對2019年的樓市都沒作用，那么對2024年的樓市作用也有限。

3. 模式疑問：這次貨幣化安置，是真金白銀給錢，還是給房票？

錢是錢，和房票就不是一個性質的東西，在當下國內戶籍制度加速退場的背景之下，錢和房票的潛在巨大的價值差距。

三個不確定性疊加，讓這次重啟貨幣化安置的新表態，被打折不少。

二、年底前，將“白名單”項目，信貸規模增加到4萬億

城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

現在一提到四萬億，似乎就像魔咒一樣，代表著向好的希望和救贖的良藥。

規模挺大，但實際用途更重要。當下國家放開信貸口子，給開發商增加流動性，開發商拿這個錢去會去干什么？

沒有任何的想象力空間，其實就是盡可能給還有救的房企貸款，讓他們趕緊保交樓，或加大供給力度。

貸款是要給利息的，按照當下樓市成交低迷，開發商去化艱難的實際情況來看，對貸款有什么動力？

這個本質，都不需要什么行內行外的說法了，一目了然的事情。

資本市場一看，喲，又是預期管理的那一套？

最后小結：

結合這次發布會的措施，當前住哥對于樓市的判斷是：經過三年不斷調整，市場已經開始筑底。意思是樓市正在回暖，對近期樓市政策雖然不能說“滿意”，但至少是給了“肯定”。

住哥上層對于房地產的態度，還是希望居民上杠桿，也為了能繼續杠杠，降低資金成本和門檻。

通過地方債、國債作為啟動資金和托底，來實現“止跌回穩”。注意，是回穩，不是回升。

再直白一點，“托而不舉，以穩為主”。心里有數了吧。

Spenser，大灣區第一商業博主，base深圳&香港；加我個人微信，圍觀我的朋友圈。