文/謝逸楓

目前國慶7天假期間、后一周北上廣深一二手房地產市場率先止跌回溫，杭州、嘉興、溫州、寧波、南京、蘇州、無錫、合肥、沈陽、大連、鄭州、武漢、青島、濟南、西安、東莞、佛山、成都、廈門、天津這20座二三線城市趕上了。

值得注意的是新政對市場的效果，一瞬間爆發出來。國慶假期受度假人口外出、網簽滯后性因素影響，市場效果沒有完全體現。上周末，一線城市和核心二線城市成交量釋放出來了，總體來看，這波政策刺激的效果比5.17新政有效。

按照這個政策傳導、樓市火爆的節奏來看，10月份、四季度市場將會在一線城市和核心二三線城市銷售止跌。一旦政策的全面落實、傳導至市場，預計一線城市和核心二三線城市的房地產區域市場由下跌轉止跌再走向回穩的趨勢。

北上廣深樓市國慶節期間，一二手房銷售、成交量爆發驚人的增長。因國慶假期期間二手房錄得數據存在一定滯后性，所以北上廣深樓市國慶節期間，一二手房銷售、成交量不是最終的成交套數。

住房和城鄉建設局數據顯示，國慶七天，北京新建住宅網簽面積累計成交2.81萬㎡，上海新建住宅網簽面積累計成交4.2萬㎡，廣州新建住宅網簽面積累計成交4.88萬㎡，深圳新建住宅網簽面積累計成交1.31萬㎡。

克而瑞研究集團統計數據顯示，國慶七天，北上廣深市場熱度穩步回升，新房和二手房成交均大幅增長，北廣深新房認購面積約44.75萬平，環比增長190%，同比增長42%。北上廣深二手房成交面積約83.78萬平，同比增長262%。

住建局數據顯示，10月1日-6日，北京新房、二手房網簽量同比大增730%和58%。主要在售新房項目來訪量、認購量增長68%和160%，二手房主要中介機構帶看量、三方協議簽約量較去年同期增長37%和150%。

麟評居住數據顯示，國慶假期間，上海二手房（含各類用房）簽約2133套，（含商業用房），日均成交量達到了305套，是2023年同期的接近三倍，2023年同期簽約1064套，同比增加100.47%。

住建局數據顯示，廣州市國慶期間全市一手住宅總認購量（不是網簽套數，是商品房買賣預售合同）5855套，認購面積約61萬平方米，7天的認購量超過8月、9月全市一手住宅單月網簽面積。

住建局數據顯示，深圳市國慶節期間新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平，認購量同比增長664.14%。二手房全市頭部中介機構帶看量、成交量分別為24620人次、1314套，日均值較2023年國慶假期分別增長22%、339%。

克爾瑞數據顯示，2024年三季度30城商品住宅成交面積總量2992.13萬平方米，較上季度下降20.6%，同比下降21.1%。其中一線城市成交總量551.22萬平方米，較上季度下降6.2%，比去年同期下降（同比下降）10.7%。

二、三線城市成交總量2440.91萬平方米，較上季度下降23.2%，比去年同期減少（同比下降）23.1%。季度內各月成交量均低于去年同期（同比），同比跌幅逐月擴大，7月下降12.3%，9月跌幅擴大至27.9%。

克爾瑞數據顯示，2024年三季度30城土地成交面積2009.09萬平方米，較上季度上漲21.7%，同比下降19.9%。成交總金額2863.96億元，較上季度上漲23.3%，同比下降42.2%。土地成交均價14255元/平方米，較上季度上漲1.3%，同比下降27.8%。

目前房地產新政和增量一攬子政策及地方政策利好不斷加碼情況下，一線和核心二三線城市的房地產市場火爆，市場拐點是否已經到來？國慶假期樓市的火熱是蓄勢待發還是曇花一現？火爆的房地產市場行情又能否持續？

目前談房地產市場拐點為時尚早，全國層面的房地產政策底沒有形成，政策大招落地不理想、新的政策大招落實緩慢、政策端傳導市場端總體不明顯、地方政策調整不及預期，房地產市場、房價上漲預期、入市信心修復需要時間。

一方面是房地產出清周期沒有結束，債務和交樓問題未徹底解決，況且金融端傳導不及預期。另一方面是市場基本面沒有實質性改變，房地產市場供求關系發生根本性變化，供大于求沒有改變，居民收入和市場預期、入市信心未恢復。

最關鍵的是本輪房地產救市規模與1998年四萬億、2015年四萬億不同，基本上是財政刺激+改革，不是貨幣刺激，其次是房地產救市的政策傳導側重點不同，基本上是化債務、去庫存、保交房，不是刺激房價上漲。

最后是需求端的政策目的不同，基本上不是創造需求，?是化債務、去庫存、保交房。收儲商品房庫存不能創造需求的主要原因?是由于成本收益不匹配、保障性住房需求與商品房庫存錯位以及地方財政壓力較大。

2022年以來調整房地產的是市場+財政+改革手段，好處在于不會導致房地產大起大落、大漲大跌，通過收儲方式，構建房地產市場新模式，形成購租并舉的住房制度和市場+保障的住房供應體系，比行政手段一刀切、印錢的做法更聰明。

中國面積這么大，城市這么多，城市的發展水平和居民收入水平及城市房地產供需關系千差萬別，各地市場情況各有不同，籠統說房地產市場出現拐點是不確切的。只有堅持用市場+財政+改革手段調整房地產，市場才會健康式止跌回穩。

什么地方有病，就醫治什么地方，不搞“一刀切”，中國房地產市場就不會出現大起大落的現象，一個行業要平穩發展，一定不應該出現很多拐點。因為拐點多了，就意味著房地產市場出現大起大落時刻來了。

基于一線城市和核心二線城市房地產市場量價、地王、民企回歸的國慶期間和國慶節后首周、市場的表現來看，房地產市場未到真正拐點，因為區域和少部分樓盤銷售火爆，全國層面市場指標沒有停止下跌，僅僅是跌幅收窄的邊際改善。

國慶假期一線和二三線核心城市樓市的銷售、成交、購房人氣火熱是蓄勢待發還是曇花一現，關鍵是看市場火爆行情的持續時間。目前來看，政策的落地之后，市場火爆短期延續，效果來看，是蓄勢待發不是曇花一現。

從全國一系列房地產新政的后續力和地方政策的落實及住房限制措施等調整力度，未來政策加碼的操作空間來看，短期內房地產市場火爆的行情將會持續。因為政策端傳導到市場端，需要時間，這個過程將是市場消化過程。

一線城市和核心二線城市、全國樓市能否持續性上漲（6個月以上，到9個月，甚至到1年以上），主要是市場和政策及市場外的幾個根本問題沒有徹底解決，將會影響到政策底、市場底的形成，影響政策傳導效果。

首先是全國房地產市場自2021年第三季度迎來下降拐點，已經持續超過3年下行周期，比1998年、2012年、2014年下行的周期更長，下跌的幅度更大，堪稱是史無前例的下降，市場的修復需要時間，并且要看政策的落實及傳導情況。

其次是房企債務和保交房問題，信用和市場預期、購房者信心的修復非常緩慢。目前房地產市場的債務、待交房的規模、面積大，出清周期沒有結果，至少需要到2028年，未來幾年房地產市場以穩為主，不會存大起大落，大漲大跌。

金融16條措施中的經營性物業貸款和存量的開發、委托、信托貸款展期至2026年的政策，需要時間落實，而房地產項目白名單的規模和范圍及對象有限，房企債務到期需要還。銷售款回收緩慢，影響債務、保交樓。

再次是商品房庫存和保障性住房建設問題，收儲房企庫存和閑置土地政策落實不達預期，規模有限，資金無法落實，房企庫存和閑置土地自身問題多，影響收儲政策的落地，進而影響房企債務和現金流問題化解速度。

再其次是需求、供應、資金政策端能否有效、持續性地傳導市場、房企端，存在不確定性。5.17、9.24、9.29、10.12一系列房地產市場一攬子新政和增量政策的實施，已經表明政策的出臺、落地、傳導，面臨問題和需要時間等待。

其五是居民就業不穩定、收入下降、居民杠桿率修復需要時間，影響居民購房門檻、購房能力、負債能力，影響房地產市場信心、預期、房價、銷售成交的止跌回穩速度。這是市場基本面外的最大影響因素，短期內唯通過政策刺激改變。

其六是人口增長、城市化人口、戶籍人口增長放緩和不均衡，人口低生育率和戶籍制度問題，短期之內很難通過改革、政策改變局面，需要時間。加上居民就業、收入不穩，短中長期看，一定程度上影響市場有效需求的增長，市場復蘇。

一線城市和核心二三線城市現日光盤，一二手房市場、價格有沒有見底？首先是看9.29、10.12一系列房地產新政、存量政策是否全面落實和地方放松政策效果的持續力，市場基本面修復，政府傳導情況，地方是否有新的政策放松或者加碼。

其次是一線城市和核心二三線城市的一二手房地產市場總體成交量、價格沒有止跌。僅僅是一線城市和核心二三線城市部分區域、樓盤出現大幅度的爆漲，總體拉升了全市的銷售成交量，出現成交量短期止跌了。

9月、10月一線城市和核心二三線城市的一二手房地產市場價格總體保持下跌，但是出現跌幅收窄的邊際改善信號，有的區域、樓盤房價或者某個城市房價上漲，最主要原因是市場供應、產品成交的結性上漲。

房價沒有止跌回穩，即沒有見底，房價不會像股價一樣的大漲。例如70城新建商品住宅房價、全國平均房價的價格跌幅暫時會明顯收窄，但真的要止跌，還需要觀察，需要時間的修復。短期之內，房價以跌幅收窄的邊際改善趨勢為主。

目前房價大漲的樓市基礎不牢固，不存在，不能期望樓市像股市那樣出現放量式的價格快速上揚的場景，因為股市、樓市的基本面不同，市場機制等不同。房地產市場局部地區出現分化式的價格上漲，基本上為結構性上漲為主。

例如第三方機構的9月100城、297城房價顯示，環比、同比持續下降，跌幅收窄。其中房價下降的城市比上漲多，大部分城市的房價還是下降的。說明房地產市場以價換量是主趨勢，有少部分城市的房價上漲，主要是結構性上漲。

最后是一線城市和核心二三線城市的土地市場總體不溫不火，區域呈現火爆行情，但是以國企、央企、城投為托底為主，民企拿地非常少。全國層面的土地市場低迷，成交面積規模下降幅度大。

房價短期內被房地產金融去杠桿（三道紅線和房地產貸款集中制）、房地產出清周期（化解房企債務、去庫存保交房）、市場運行（市場供大于求、樓市下行周期時間超長和指標超跌、房價上漲預期和入市信心未修復、止跌回穩需時間）。

加上市場基本面（實體經濟未復蘇、居民就業和收入不穩定、人口增長放緩）、政策端的落地和傳端（5.17、9.24、9.26、9.29、10.8、10.12一系列房地產新政和存量一攬子政策的落地需要時間，政策傳導滯后）的五大壓力被摁住。

現在的房價是被摁住了，房價已經調整到位，聰明的購房者要趁著政府幫你摁著并且全方位放開條件的時候趕緊去買，要是貨幣政策+財政政策實施大規模的刺激，并且統一落實，房價不摁著，房價早就起飛，價格要比現在高。

2021年三季度以來，到目前70城房價、全國平均房價穩中有降，低價格、低首付、低利率、低稅費，現在買就是抄底。未來房價下一個階段產生上升的可能性遠遠大于現在下滑的趨勢。持續下滑，可能會持續一段時間，但不會永遠下滑。

這輪樓市抄底與2008年、2015年情形不同，市場沒有現在這么多的問題、風險，即實體經濟、居民收入、市場預期和入市信心沒有現在這么糟糕，現在叫抄底樓市更多的是一種預期抄底，帶有信心抄底，即相信政府會把房地產止跌回漲的。

作為購房者、投資者來說，誰都想抄底，但股票、買房抄底的人有多少，都是買漲不買跌，所以真正想抄底，是不可能的。因為股票、房價低谷、上漲拐點，即最低位、入市時機，政策短期的時間，不是誰都可以把握住的。

房地產不會永遠下滑，真正想抄底的，是不可能。我不認為房價會大跌大漲，止跌回穩是今年到未來幾年的一個主旋律。短期內，政府會用不得已而為之的政策來調整市場，這是一個階段性的短期行為，關鍵是短期短到什么時間。

現在如果手頭有錢，不建議炒股，買房最合適，買房只要15%-20%的資金。短期內，買房的收益少于炒股不是不可能，但是買股票你要拿出100%的資金，買房你用15%至20%的投入就可以撬動100%的資金，賬要看怎么算。

最關鍵的是股票跌了，后果比房價下跌更加嚴重，因為股票跌了，100%的資金就沒了，房價短期跌了，房子還是你的，中長期房價還是要回漲的。所以，沒有經驗和技術及資源的人，買房比炒股靠譜，因為買房永遠比炒股安全。

國慶假期后，北上廣深樓市一二手房銷售、成交量延續火爆的行情。杭州、嘉興、溫州、寧波、南京、蘇州、無錫、合肥、沈陽、大連、鄭州、武漢、青島、濟南、西安、東莞、佛山、成都、廈門、天津這20座二三線城市趕上了。

居住大數據研究院數據顯示，10月14日-20日15城新建商品住宅成交量為24287套，環比上漲12.39%，同比上升23.82%。當前政策效應繼續存在，新房成交在繼續放量，“銀十”當前總體表現尚可。當前周度及累計成交趨勢均呈向好態勢。

北京樓市火爆延續

居住大數據研究院數據顯示，10月1日~20日，北京新建商品住宅成交量2719套，環比上漲56.2%，同比下降12.5%。累計成交來看，截至10月20日15城新建商品住宅成交49259套，較上月同期上升42.03%，較去年同期上升12.61%。

北京鏈家統計數據顯示，北京鏈家二手住宅成交量較前一周增長58.4%，與節前常規水平相比增長135.9%，單周成交量達到今年以來的最高水平。10月13日，二手住房單日成交量再創新高，為2021年1月以來的最高水平。

安居客北京統計數據顯示，10月13日，北京大中介成交超過1000+套。按市占率50%推算，全市成交超過了2000套，當天成交登頂20年歷史新高。10月13日僅網簽223套，上周（10月7日至13日）網簽共3735套，環比上漲234.68%。

上海樓市延續爆發

居住大數據研究院數據顯示，10月1日-20日上海新建商品住宅成交量5461套，環比上漲12.6%，同比下降188.0%。深圳新建商品住宅成交量6220套，環比上漲497.5%，同比上漲297.4%

上海二手房交易平臺數據顯示，上海二手房成交單周（10月7日至13日）共成交6412套，日均916套，比10月8日900套還高，已恢復至6月年內高位水平。10月13日網簽套數暴增至1334套，創下去年9月以來單日新高。

10月上半月，廣州共賣出8426套二手房，不敵上海（9950套），但遠超北京（5727套）、深圳（2461套），截至10月20日，廣州二手房累計成交11110套。截至10月20日，上海二手房總成交量已達14385套。

廣州樓市火熱延續

廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，新政實施以來（9月30日起至10月14日），廣州房地產市場成交量明顯增加，一手住宅認購量6687套，是2023年同期的2.37倍，增長137%。二手住宅網簽3771套，同比增長23%。

這是廣州在全面放開住房限購后，國慶樓市成交的狂熱一面。住房和城鄉建設局10月12日數據顯示，新政實施以來（9月30日起至目前），廣州全市一手住宅認購6687套，是去年同期的2.37倍，二手住宅網簽3771套，同比增長23%。

廣州市住建局數據顯示，新政實施以來（截至10月21日），廣州全市一手住宅認購量7680套，較9月全月一手住宅網簽總量（5164套）增長48.7%。同期廣州全市一手住宅網簽6300套，與9月全月一手住宅網簽5164套增長19.47%。

廣州房地產中介協會公布數據顯示，10月7日~10月13日，廣州二手住宅共計網簽3120宗，交易套數創下自去年3月以來周最高水平。冰山數據顯示，截至10月22日，廣州二手房成交已經達11525套，創下今年以來新高。

克而瑞數據監測顯示，隨著國慶假期的結束及補錄的持續進行，2024年10月上半月，廣州商品住宅網簽面積36.92萬平方米，較9月下半月環比增長32%，較去年10月上半月同比增長20%。截至10月13日，廣州全市商品住宅存量面積為1174.4萬平方米，去化周期21.19個月。

深圳樓市火爆延續

深圳市房地產信息平臺數據顯示，10月13日深圳一手住宅認購323套，截止到10月13日，新房住宅認購量已經達到4418套。10月13日二手住宅過戶119套，止到10月13日，累計過戶1526套。

深圳中原研究中心監測數據顯示，上周全市二手住宅共成交1463套，環比增長776%。截至10月13日，深圳二手住宅10月成交1526套。10月13日，貝殼深圳合作門店的二手房成交量，創下近四年來的最高紀錄。

深圳市房地產中介協會數據顯示，深圳第41周（10月7日-13日）二手房錄得2316套（二手買賣合同簽約，不是網簽成交套數），環比增長649.5%，創近3年周成交量歷史新高，堪稱爆發式增長。

深圳貝殼研究院監測數據顯示，截止至10月13日，深圳二手房掛牌量比新政前（9月28日）增長約6700套。新增掛牌房源的均價為7.1萬元/㎡，環比小幅上漲1.4%，主要是中高端物業放盤量有一定的增加，令掛牌均價結構性上漲。

樂有家研究中心監測顯示，截至10月22日，10月深圳全市一手住宅累計認購量達到8405套，達到深圳交易量的繁榮線水平，平均每天認購382套。按此趨勢發展月底累計認購量有望超10000套，意味著成交創2022年以來歷史最高。

深圳中原研究中心統計顯示，截至10月22日，深圳全市新房住宅成交1664套，較9月同期增長44%。二手住宅過戶3838套，較9月同期增長62%。需要注意的是，成交量與認購量存在較大背離是因為兩者之間存在一定時間差，且認購存在小部分撤銷的可能性。

深圳住建局數據顯示，截至10月19，10月前三周，深圳新房成交量5378套（認購），每周新房的平均成交套數就是1792套。如果按天計算，剩余11天成交量在280套。按照每天成交280套估算，未來11天會有3113套成交，10月份新房成交量8491套。

美聯物業披露數據顯示，深圳一二手房成交量有明顯回溫。2024年10月1日~20日，深圳一手住宅網簽備案1432套，較9月同期增長(同比)37.56%。2024年10月1日~20日，深圳二手房網簽備案2906套，較9月同期增長（同比）增長27.62%。

樂有家研究中心監測顯示，截至2024年10月21日，10月深圳累計網簽量已達5005套（10月22-23日暫未更新），對比9月的3810套大幅度提升了1195套，漲幅31%。深圳新房交易量達繁榮線水平，全月認購量有望超10000套。

國慶假期和國慶假期后樓市走勢來看，房地產市場已經產生八大變化。

第一是全國層面的政策落地、地方政策力度和市場效果呈正比，落實好、地方的政策刺激力度越大，市場效果越明顯。例如一線城市、核心二線城市的銷售火爆。

例如一線城市的北京、上海、廣州、深圳的住房限購等政策調整力度不一樣，出現市場效果不一樣的反應。深圳、上海、廣州頻現日光盤，總體來看一線城市沒有出現大反轉，因為日光盤不代表全市的房地產市場反轉。

一線城市房地產市場要止跌回穩，除了落實一攬子房地產新政外，還要全面取消住房限購等限制城市，例如取消限購、限貸、限售、限企、限離、限商住、限價、限簽、90/70、普通住宅和非普通住宅標準。其中廣州已經取消限購限售。

第二是二手房市場的存量市場比一手房市場的增量市場火爆。其中一線和二線核心城市的二手房市場比一手房市場火爆最為明顯，二手房市場的火熱程度超過一手房市場，與現房、性價比高、配套全有直接的關系。

第三是市場以價換量的大趨勢未改變，其中二手房市場的價格下調力度超過一手房，一定程度上擠壓一手房價格上漲預期。同時，一手房的價格下降范圍和力度，與銷售成交量成正比，價格調整大，銷售成交大。

第四是房地產市場區域分化、城市分化、城市內部分化、樓盤分化，分化的市場主題特征表現非常明顯，可謂是氷火兩重天。這與城市政策的松綁力度、政策落地情況、人口增長和資金流入及城市的定位、功能、產業有關。

第五是北上廣深和核心二線城市樓市一二手房銷售、成交量日環比呈現回調趨勢，能否持續性（6個月以上）上升，有待觀察。因為目前一線和核心二線城市的銷售回升，是政策短期的刺激效果。

第六是全國新政落地、地方政策的調整力度低于市場預期，政策落實、傳導緩慢，大招正在研究中。例如收儲商品房庫存和土地及4萬億的項目白名單及100套城中村、危舊房貨幣化安置的方案，落實后面，新的全國稅收大招正在研究中。

第七是全國層面的新政、地方政策的效果持續性低于市場預期，沒有出現一針見血的全面上漲。主要是市場的指標超跌、債務和保交房、土地市場的低迷、房企資金狀況、市場預期和信心的修復效果不明顯，傳導通道不通暢。

第八是市場預期和入市信心的修復，需要新的大招。本輪房地產刺激政策持續顯效，對市場信心具有一定的持續性提振作用。當前市場信心指數未走出低迷區間，期待后續政策的助力以引導市場信心的繼續修復。