最近，急著買婚房的@蔡勇焦慮了！

在他所住的地方，同一街道上的兩家中介都說樓市要漲了，

尤其是最近一些房產專家、投資大v直言“核心城市房價要漲4-5倍”，深圳某機構預測“優質資產半年漲幅100%”，還有很多自媒體鼓吹“政策利好將引爆新一輪暴漲”…

漲價的消息絡繹不絕，讓本就焦慮的購房者們更是心亂如麻。

那么，下半年的房價真的會如這些大咖們所講的一路狂飆嗎？真相究竟是什么？

這一期我們就好好捋一捋這個事，“翻倍論”背后的真相是什么？

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預言背后的真相

為了證實市場即將大漲，一些專家大v拿出了部分一二線大城市的數據，乍一看好像挺紅火，但仔細琢磨卻發現，全是“繁榮假象”。

比如專家說，深圳新房庫存去化周期從過去的19個月驟降至7.69個月。但是這些成交數據里面其實摻雜了大量的“以價換量”促銷的水，實際房價，核心區都在一路下降。

再比如，成都一季度二手房成交6.01萬套，同比激增32.9%。但這里面很多其實都是拆遷房票的功勞，根本不是真實的購房需求。

當然，去年大城市也出現了好幾個日光盤，但這也是局部現象，算不得全面復蘇。說的再直接一點，這些所謂的“繁榮”，更像是政策給樓市打了一針“強心劑”后的短暫反應，不是真的全面復蘇。

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專家“翻倍論”背后的四大謊言

①貨幣寬松房價漲

有專家表示，“在2025年寬松的貨幣政策下，房價必漲。”

然而，事實擺在眼前的卻是，央行降準釋放的1萬億資金，70%都流向了基建與實業，房企融資依舊很難。

有開發商抱怨：“銀行寧愿買國債，也不愿給地產項目放貸！”

②城中村改造拉動需求增長

專家說，“城中村改造，房票入場拉動需求”，但現實是，房票帶動的只是指定的遠郊樓盤，核心區的房源，要么高不可攀，要么房票根本用不了。

③土拍漲價帶動房價必漲

專家說，前幾個月出現了土拍市場溢價高的情況，比如杭州，今年前4個月土地出讓金已經有去年全年的60%以上，溢價率20%-40%。土拍漲價，房價豈有不漲之理

但是，地價漲也不意味著房價就能馬上漲，實際上，杭州近幾個月的房價依舊處于下行趨勢。

④人口流入帶動需求增長

專家說，大城市住房自有率低，年輕人持續流入，房價必然無疑。

但是，深圳常住人口1700多萬，住房自有率30%，看似需求旺盛，2024年的租金卻下跌了15%

有年輕人算過賬：“租房比還月供能省50%”，人口多不代表有購買力。

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殘酷真相：政策難阻趨勢下行

盡管一系列利好加持，但行業依舊面臨3大阻力。

①供需難逆轉，庫存壓力大

當前，全國新房待售面積7.8億平方米，加上二手房在內，商品房庫存高達數10萬億，三四線的去化周期甚至延長超30個月。

就算是一二線城市，同樣難逃掛牌量激增的命運，想要快速成交，得降價20%才有機會。

②保障房沖擊商品房需求

去年，政府推出五年600萬套保障房計劃，這種房子租金只有市場的60%，當深圳保障房價格比周邊低40%時，剛需購房者坦言：“買商品房是錢多人傻”。直接把需求都分流走了。

③主力群持續萎縮，債壓居高不下

2024年出生人口956萬，結婚人數只有610萬對，意味著購房主力群體（25-44歲）規模不斷萎縮。

再者，居民房貸收入比高達58%，法拍房數量激增到150萬套，斷供潮隨時可能爆發。眼下，除非大家收入突然大幅增加，否則很難激起房價大漲。

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普通人的“保命”建議

①改變信仰，別再幻想房子是財富，

比如三四線遠郊房、超高層住宅、超20年房齡老房子，這種以后跌多漲少，拿手上虧錢不如及時變現。

如果是北上廣深核心區的房子，可以繼續留著，租出去還能抵些持房壓力，但是口袋起碼也要有一定的月供資金。

②降低債務，現金為王

建議控制房價占比，別超過收入的40%，不然一旦出現降薪或失業，很容易陷入斷供。最好的法子就是減少負債，增加現金流，才能在這個變幻莫測的樓市里站穩腳跟。

總之一句話，專家們預言的下半年房價翻倍漲，不過是幻想。身為普通老百姓的你，可千萬別被這種虛無縹緲的預言迷住了雙眼，守住自己的錢袋子，才是王道！

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