久違了！

剛剛，北京海淀功德寺兩塊宅地，被成功拍出。

既是觸頂價，又是搖號確定買家，兩塊地先后迎來“6搶1”和“7搶1”的局面，最終成交總價達到115.575億。

至此，北京今年土拍的戰績更新至36塊，1233億！

要知道，近半年的北京土拍市場，別說觸頂搖號了，就是有點溢價成交的地塊，大家都覺得吃驚，因為大部分地塊都是底價成交的命運。

可這樣的局面，終于被海淀功德寺打破了，簡直功德無量啊！

海淀功德寺地塊環線位置

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京市海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊、北京市海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-002地塊

拿地房企：綠城（001地塊）、越秀（002地塊）

拿地金額：51.75億元（001地塊）、63.825億元（002地塊）

綜合樓面價：7.11萬/平（001地塊）、7.16萬/平（002地塊）

住宅指導價：10.5萬/平（兩塊地都是這個指導價）

從2020年開始，海淀熱門區域土拍就流行“雙響炮”，從四季青中塢鎮南北村到海淀樹村南北地塊，再到去年的四季青雙新大小王，還有今天的功德寺雙雄，也許一次賣地超百億，會讓地塊的關注度加倍吧。

但它是海淀啊，只要出地就注定是焦點。

關于今天功德寺兩塊地的具體信息，還有海淀今年的新房市場也熱鬧起來，尤其是永豐北、永豐南、翠湖等產業板塊的新房項目，感興趣的加包哥微信，咱們私聊去。

接下來咱們好好聊聊海淀功德寺地塊。

地塊具體位置在哪兒？

001、002地塊北邊直線600米就是著名的中關村軟件園。

關于中關村軟件園，可能你知道它很牛*，但可能不知道它多牛*， 我們直接 用 某度 某科的介紹↓

中關村軟件園占地2.6平方公里，聚集國內外700余家知名科技創新企業，從業人員近8萬人。

截至2020年底，園區聚集企業近700家，其中上市公司70家，收入過億企業87家，總收入突破3366.3億元。

也就是說，中關村軟件園每平方公里產值1300億元。

功德寺地塊具體位置

另外，地塊西北側就是聯想、百度、網易、新浪、騰訊等互聯網大廠的總部，距離地塊的直線距離都在2公里范圍內。

這地塊妥妥就是中關村互聯網大廠的后花園啊。

我們再將功德寺地塊周邊范圍擴大，你會發現該有的配套都有。

除了北邊挨著的中關村軟件園和各種頭部互聯網大廠外，南側基本上就是中國農業大學、北京體育大學、清華大學、北京大學這些高等學府。

重點是，功德寺地塊周邊的人大附西山分校、中關村二小、首師大附中、上地實驗學校等頂級教育資源非常豐富，這也是項目附加值方面非常重要的一點。

功德寺地塊周邊配套

此外，功德寺001、002地塊距離北五環直線2500米，而北五環南側就是圓明園遺址公園和頤和園。

商業也有西北旺萬象匯、清河萬象匯這些頂級商業。

地鐵方面，地塊距離16號線馬連洼站直線距離2公里，13號線、昌平線清河站直線距離1.6公里，不算近。

但13號線B線正在建設的軟件園站，距離地塊直線距離只有800米，計劃2025年開通，補齊了地塊的軌道交通短板。

成熟的配套也是功德寺地塊，在如今的市場環境下仍能被爭搶的一個重要原因吧。

再來看看地塊本身。

兩個地塊都比較方正，除了北側規劃寬15米街坊路的要求外，沒有其他配建要求。

功德寺地塊形狀（圖源北京規自委文件）

其中，001地塊比002地塊小一些，001用地規模3.47萬平，地上建筑規模7.28萬平，002用地規模4.25萬平，地上建筑規模8.92萬平。

兩塊地的建設要求都一樣，容積率都是2.1，控制高度都是30米，綠地率也都是30%。

功德寺地塊建設要求

未來兩地塊合計要入市的住宅面積超過16萬平，而且控高30米的話，按照單層層高3米計算，估計未來產品會做10層以下的洋房產品。

功德寺地塊就沒有什么問題嗎？

肯定有，沒有哪塊地是十全十美的，功德寺地塊的問題就是高壓線。001地塊靠西、002地塊靠東，西邊的001地塊受高壓線影響最大，西側和北側均受影響。

這個問題要看拿地房企后期怎么協調高壓線入地事宜了。

最后，咱們看價格。

功德寺001、002兩塊地的指導價都是10.5萬/平，上下浮動8%。

因為是觸頂成交，所以成交樓面價也要高一些，001地塊達到7.11萬/平，002地塊比001高500塊，達到7.16萬/平。

與指導價相比，兩塊地的房地縫差都在3萬/平以上，還是有比較充足的利潤空間的。

10.5萬/平的指導價，在包哥看來不算過分的價格。

因為新地塊周邊，品質比較好的小區2000年后的二手房掛牌均價都得9萬/平以上，而2010年之后的二手房掛牌均價都超11萬/平了。

功德寺地塊建設要求

功德寺地塊南側不到兩公里就是售罄交房的圓明天頌，成交均價11.5萬/平。

而項目東北側的西山壹號院，南區的二手房掛牌均價都到12.8萬/平了。

另外，海淀新房關注度頗高的海開永豐南項目頤海澐頌，在功德寺新地塊西北直線5公里，指導價9.3萬/平。

功德寺地塊沒正式掛牌之前，包括包哥在內的好多圈內人都猜肯定是10萬+了，只不過沒想到只是10萬出點頭。

你認為功德寺地塊10.5萬/平的指導價合理嗎?關于海淀新房市場你還有啥想知道的？加包哥微信，咱們私聊去。

個人觀點 僅供參考