近日，一份有關寶安中心的用地規劃調整悄悄發布了，涉及寶中西區和南街坊的調整。

經過這次的調整，寶中新盤中鐵閱臻府與首宗解除限價的保利置業A001-0219項目，將直面一線海景，與沿江高速的牽絆更深了，更關鍵的是，后續項目旁將規劃有九年一貫制學校。

寶中商辦用地規調
新增九年一貫制+居住用地

11月9日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發布調整公告，擬對[寶安中心區]法定圖則11-07、11-08、11-09等地塊進行規劃調整。

涉及[寶安中心區]法定圖則17個地塊，這些用地皆位于寶安區新安街道。

調整情況大致如下：

將11-21、11-23等七個地塊及地塊間支路整合為規劃控制單元DY-01，用地面積為47548平方米，土地用途為“商業服務業、居住”，容積率為5.7；配套設施社區兒童游戲場地、體育活動場地等。

將11-07、11-08等八個地塊及地塊間支路整合為規劃控制單元DY-02，用地面積為58148平方米，土地用途為“商業服務業、居住”，容積率為5.0，配套有9班幼兒園、托育機構等。

同時，鼓勵控制單元內地塊與周邊地塊互聯互通。在用地出讓前，單元DY-01與單元DY-02間控制指標可適當騰挪。

最后，將原03-28、03-32地塊合并為03-28地塊，用地面積調整為17254平方米，用地性質由商業用地（C1）調整為教育設施用地（GIC5），將規劃為27班九年一貫制學校。

最后規調的03-28地塊，也就是保利置業、中鐵閱臻府旁的商辦，這兩個寶中住宅項目用地，都是通過商業辦公規劃調整而來。

近年深圳采取規調的方式，新增加了不少優質的居住用地，如前海、深超總以及后海總部基地等片區，均有先例。而此次涉及的是寶中的居住用地，除了寶中南街坊這種核心地段，未來還有更多的可能性！

旁邊中鐵+保利置業項目
喜提“海景房”？

原先是150米限高的商業辦公用地，如今改為教育用地，中鐵閱臻府和保利置業項目的景觀，一下豁然開朗了。

9月26日，深圳出讓寶安A001-0219宗地，該地塊是今年出讓的第二宗宅地，用地面積9997.8㎡，建筑面積54000㎡，容積率5.4，同樣是一塊“商業改住宅”規調用地，并且創造了多項深圳“首次”。

近8年來，首宗以“價高者得”形式掛牌出讓宅地。吸引了9家房企參與競拍，開拍后32分鐘，最終由保利置業以28.2億元總價競得，溢價率35.58%，樓面地價約52222元/㎡。

此外，A001-0219宗地商品房不限售價、沒有配建、不受“70/90”戶型政策限制，也是自2017年1月以來，深圳首宗破商品住宅“限價令”地塊。

最后，該宅地也是深圳首宗，在掛牌出讓公告中明確“交房即發證”地塊。業內預期，若15%利潤率下，對應房價將在10萬/㎡左右。

另一個住宅項目，中鐵閱臻府今年兩次拿證入市，首推1棟1、2單元，以及9月底加推1棟3單元的18-31樓14套房源，共推售318套預售房源。

該項目是深圳首個“期現房”結合銷售的住宅，開盤折后單價約8.3萬/㎡；根據土地出讓要求，剩下的房源必須以現房形式推售，主推108-109-138㎡四房戶型。

調整后，原先阻擋在兩個住宅盤西南側景觀的商業高樓不復存在，秒提“海景房”了嗎？

根據寶安2023年9月公布的《大鏟灣北部片區控制性詳細規劃（草案）》，距離項目最近的，是網紅產業重大項目基地——騰訊耗資高達319億打造的企鵝島。

這個新總部的位置在前海大鏟灣港區，項目一期工程計劃于2024年年底竣工，預計2026年全部完工。

企鵝島（樂居攝2024.09）

建成后的企鵝島，在商業、配套和產業上，為片區帶來強大的補充。那會不會對海景有遮擋？

據設計要點，保利置業項目限高150米，中鐵閱臻府矮一些限高135米，且大致是西南望海。毋庸置疑的是，低樓層在海景上會受到影響。

如規劃圖表所示，前海大鏟灣正對著中鐵和保利置業項目，近處雖無高樓，但是遠海依然是一片密布的商業體。

上名校提前至少7.5年購房
新學校猶如“拆盲盒”！

俗話說，福禍相依。

就在這一份規調文件上，位于沿江高速、濱海大道旁，與中鐵和保利緊鄰，用地編號為03-28的地塊，改為教育用地，規劃為27班九年一貫制學校。

寶中名校海韻學校，與中鐵閱臻府、保利項目一路之隔，雖說是在寶中片區，但目前該位置發展較為不成熟，距離前海壹方城商業還有段距離，不少買家沖著學校而來。

當前該片區優質教育資源稀缺，加上生源掐尖匯聚，因此海韻學校的入學積分高居不下。

根據寶安區2024年秋季義務教育公辦學校招生計劃及招生范圍，在最新的學區劃分上，海韻學校與海裕小學、寶安小學形成共享學區。

盡管在寶安區，未入伙新房的購房合同，能當做房產材料申請學位，但是，入學積分還與居住時間（滿1月+0.1分）、父母戶籍（居住證/寶安戶口）掛鉤。

以海韻學校近3年的錄取分數線為依據，小學部108.2、114.9，今年114.4；初中部分別116.6分和113.4分，今年116.2。

自購學區房的適齡兒童，起點分數105.5分，換句話說，買中鐵閱臻府和保利項目，交房即交證情況下，想上海韻學校，保守至少提前7.5年。

不然還是搶不過“老住戶”，只能到離家較遠一些的寶安小學、海裕小學。

如今家門口就有一所九年一貫制，在明知搶不到海韻入門票的家長，也許就會考慮這所新學校。

最終會是哪所教育集團掛牌，或者是成為“單享學區”？只有讓廣大家長自己去“拆盲盒”。