近日，一份有關(guān)寶安中心的用地規(guī)劃調(diào)整悄悄發(fā)布了，涉及寶中西區(qū)和南街坊的調(diào)整。

經(jīng)過(guò)這次的調(diào)整，寶中新盤(pán)中鐵閱臻府與首宗解除限價(jià)的保利置業(yè)A001-0219項(xiàng)目，將直面一線海景，與沿江高速的牽絆更深了，更關(guān)鍵的是，后續(xù)項(xiàng)目旁將規(guī)劃有九年一貫制學(xué)校。

寶中商辦用地規(guī)調(diào)
新增九年一貫制+居住用地

11月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布調(diào)整公告，擬對(duì)[寶安中心區(qū)]法定圖則11-07、11-08、11-09等地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

涉及[寶安中心區(qū)]法定圖則17個(gè)地塊，這些用地皆位于寶安區(qū)新安街道。

調(diào)整情況大致如下：

將11-21、11-23等七個(gè)地塊及地塊間支路整合為規(guī)劃控制單元DY-01，用地面積為47548平方米，土地用途為“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”，容積率為5.7；配套設(shè)施社區(qū)兒童游戲場(chǎng)地、體育活動(dòng)場(chǎng)地等。

將11-07、11-08等八個(gè)地塊及地塊間支路整合為規(guī)劃控制單元DY-02，用地面積為58148平方米，土地用途為“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”，容積率為5.0，配套有9班幼兒園、托育機(jī)構(gòu)等。

同時(shí)，鼓勵(lì)控制單元內(nèi)地塊與周邊地塊互聯(lián)互通。在用地出讓前，單元DY-01與單元DY-02間控制指標(biāo)可適當(dāng)騰挪。

最后，將原03-28、03-32地塊合并為03-28地塊，用地面積調(diào)整為17254平方米，用地性質(zhì)由商業(yè)用地（C1）調(diào)整為教育設(shè)施用地（GIC5），將規(guī)劃為27班九年一貫制學(xué)校。

最后規(guī)調(diào)的03-28地塊，也就是保利置業(yè)、中鐵閱臻府旁的商辦，這兩個(gè)寶中住宅項(xiàng)目用地，都是通過(guò)商業(yè)辦公規(guī)劃調(diào)整而來(lái)。

近年深圳采取規(guī)調(diào)的方式，新增加了不少優(yōu)質(zhì)的居住用地，如前海、深超總以及后海總部基地等片區(qū)，均有先例。而此次涉及的是寶中的居住用地，除了寶中南街坊這種核心地段，未來(lái)還有更多的可能性！

旁邊中鐵+保利置業(yè)項(xiàng)目
喜提“海景房”？

原先是150米限高的商業(yè)辦公用地，如今改為教育用地，中鐵閱臻府和保利置業(yè)項(xiàng)目的景觀，一下豁然開(kāi)朗了。

9月26日，深圳出讓寶安A001-0219宗地，該地塊是今年出讓的第二宗宅地，用地面積9997.8㎡，建筑面積54000㎡，容積率5.4，同樣是一塊“商業(yè)改住宅”規(guī)調(diào)用地，并且創(chuàng)造了多項(xiàng)深圳“首次”。

近8年來(lái)，首宗以“價(jià)高者得”形式掛牌出讓宅地。吸引了9家房企參與競(jìng)拍，開(kāi)拍后32分鐘，最終由保利置業(yè)以28.2億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率35.58%，樓面地價(jià)約52222元/㎡。

此外，A001-0219宗地商品房不限售價(jià)、沒(méi)有配建、不受“70/90”戶型政策限制，也是自2017年1月以來(lái)，深圳首宗破商品住宅“限價(jià)令”地塊。

最后，該宅地也是深圳首宗，在掛牌出讓公告中明確“交房即發(fā)證”地塊。業(yè)內(nèi)預(yù)期，若15%利潤(rùn)率下，對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)將在10萬(wàn)/㎡左右。

另一個(gè)住宅項(xiàng)目，中鐵閱臻府今年兩次拿證入市，首推1棟1、2單元，以及9月底加推1棟3單元的18-31樓14套房源，共推售318套預(yù)售房源。

該項(xiàng)目是深圳首個(gè)“期現(xiàn)房”結(jié)合銷售的住宅，開(kāi)盤(pán)折后單價(jià)約8.3萬(wàn)/㎡；根據(jù)土地出讓要求，剩下的房源必須以現(xiàn)房形式推售，主推108-109-138㎡四房戶型。

調(diào)整后，原先阻擋在兩個(gè)住宅盤(pán)西南側(cè)景觀的商業(yè)高樓不復(fù)存在，秒提“海景房”了嗎？

根據(jù)寶安2023年9月公布的《大鏟灣北部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）》，距離項(xiàng)目最近的，是網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目基地——騰訊耗資高達(dá)319億打造的企鵝島。

這個(gè)新總部的位置在前海大鏟灣港區(qū)，項(xiàng)目一期工程計(jì)劃于2024年年底竣工，預(yù)計(jì)2026年全部完工。

企鵝島（樂(lè)居攝2024.09）

建成后的企鵝島，在商業(yè)、配套和產(chǎn)業(yè)上，為片區(qū)帶來(lái)強(qiáng)大的補(bǔ)充。那會(huì)不會(huì)對(duì)海景有遮擋？

據(jù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)，保利置業(yè)項(xiàng)目限高150米，中鐵閱臻府矮一些限高135米，且大致是西南望海。毋庸置疑的是，低樓層在海景上會(huì)受到影響。

如規(guī)劃圖表所示，前海大鏟灣正對(duì)著中鐵和保利置業(yè)項(xiàng)目，近處雖無(wú)高樓，但是遠(yuǎn)海依然是一片密布的商業(yè)體。

上名校提前至少7.5年購(gòu)房
新學(xué)校猶如“拆盲盒”！

俗話說(shuō)，福禍相依。

就在這一份規(guī)調(diào)文件上，位于沿江高速、濱海大道旁，與中鐵和保利緊鄰，用地編號(hào)為03-28的地塊，改為教育用地，規(guī)劃為27班九年一貫制學(xué)校。

寶中名校海韻學(xué)校，與中鐵閱臻府、保利項(xiàng)目一路之隔，雖說(shuō)是在寶中片區(qū)，但目前該位置發(fā)展較為不成熟，距離前海壹方城商業(yè)還有段距離，不少買家沖著學(xué)校而來(lái)。

當(dāng)前該片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺，加上生源掐尖匯聚，因此海韻學(xué)校的入學(xué)積分高居不下。

根據(jù)寶安區(qū)2024年秋季義務(wù)教育公辦學(xué)校招生計(jì)劃及招生范圍，在最新的學(xué)區(qū)劃分上，海韻學(xué)校與海裕小學(xué)、寶安小學(xué)形成共享學(xué)區(qū)。

盡管在寶安區(qū)，未入伙新房的購(gòu)房合同，能當(dāng)做房產(chǎn)材料申請(qǐng)學(xué)位，但是，入學(xué)積分還與居住時(shí)間（滿1月+0.1分）、父母戶籍（居住證/寶安戶口）掛鉤。

以海韻學(xué)校近3年的錄取分?jǐn)?shù)線為依據(jù)，小學(xué)部108.2、114.9，今年114.4；初中部分別116.6分和113.4分，今年116.2。

自購(gòu)學(xué)區(qū)房的適齡兒童，起點(diǎn)分?jǐn)?shù)105.5分，換句話說(shuō)，買中鐵閱臻府和保利項(xiàng)目，交房即交證情況下，想上海韻學(xué)校，保守至少提前7.5年。

不然還是搶不過(guò)“老住戶”，只能到離家較遠(yuǎn)一些的寶安小學(xué)、海裕小學(xué)。

如今家門口就有一所九年一貫制，在明知搶不到海韻入門票的家長(zhǎng)，也許就會(huì)考慮這所新學(xué)校。

最終會(huì)是哪所教育集團(tuán)掛牌，或者是成為“單享學(xué)區(qū)”？只有讓廣大家長(zhǎng)自己去“拆盲盒”。