“滬七條”落地50天后，上海樓市又迎來重磅松綁政策。

孫婉秋攝

11月18日，上海市住建委發(fā)布通知，明確取消普通住房和非普通住房標準，相關增值稅、個稅等亦有所調整，自2024年12月1日起施行，買房門檻進一步降低。

上海中原地產資深分析師盧文曦算了一筆賬，從房東的視角，假設其將800萬元總價購入的150平方米面積住宅、以1000萬元的價格掛牌出售，按持有年限3年來計算，那么按原政策，他需要繳納增值稅10萬元[（1000-800）*5%]，而新政則無須繳納；個稅方面，新政前需繳納20萬元（1000*2%），而新政后只需繳納10萬元（1000*1%）。

兩相結合，相當于置業(yè)成本直接省下20萬元。

盧文曦強調，前期受政策利好推動，上海剛需項目交易活躍，眼下大戶型產品降低交易成本，利好改善需求釋放，這樣可以形成熱點接續(xù)，“所有利好全部兌現后，買家出手速度或會加快，二手房市場這股交易熱情有望延續(xù)到年底”。

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繼續(xù)松綁

此次新政主要涉及個人所得稅、增值稅及契稅。具體來看：

個人所得稅方面，新政明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據相關規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。按規(guī)定，上海市取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規(guī)定。其他個人所得稅方面的政策未作調整。

關于個人出售住房增值稅，即個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

個人購買住房契稅方面，上海市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，取消普通住房和非普通住房標準于上海樓市而言是較大利好，因為上海已經是絕對的存量市場，二手房交易占主導，今年以來二手房與新房的成交套數比例接近4∶1，“非普標準取消后，滿2年144平方米以上二手房交易的增值稅為0，今年上海144平方米以上的房子占全市二手房中成交金額占比17%。”

他指出，目前上海二手房均價52000元/平米，非普住宅總價底線在750萬元左右，因此這部分房源滿兩年免征增值稅的力度較大，能夠有效激活二手房市場的活躍度。且上海是一二手聯(lián)動比較明顯的城市，這也可帶動新房市場的成交。

盧文曦也表示，普宅和非普宅差異弱化利好大戶型房源，降低房東銷售成本，買賣雙方在價格談判上有很大的回旋余地，交易促成的概率變大，為成交保持相對高位繼續(xù)發(fā)揮支持力量。

左宇 攝

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市場企穩(wěn)

一個共識是，此次新政可以承接“滬七條”所帶來的熱度，市場積極情緒得到延續(xù)。

今年9月末，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局、市財政局等六部門聯(lián)合印發(fā)通知，從“住房限購調整”“優(yōu)化住房信貸”“調整住房稅收”等方面對樓市進行松綁。

主要包括：

縮短非上海戶籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社保或個稅年限至1年；

對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇；

首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為“不低于15%”……

多條舉措之下，樓市熱情隨即被點燃。

第三方咨詢機構克而瑞數據顯示，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬平方米，同比上漲66%，環(huán)比上升52%。另據上海中原地產數據，當月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環(huán)比增加39.8%，同比增加14.4%。

宋紅衛(wèi)直言，進入11月后，二手房市場熱度仍在持續(xù)，“1—17號的二手房成交量達到15076套，其中5天成交量破千”。

一名房產經紀人告訴《國際金融報》記者，最近一個多月來，上海房地產市場的成交量在向上走，價格方面，由于之前下跌幅度較大，當前尚未看到明顯回升，但是已經有止跌跡象，供需關系正在趨于平衡。

其表示，當前自己所在的門店每月業(yè)績大概在100多萬元，比此前提高了10%左右。

吳典攝

經紀人王磊（化名）也表達了相似的看法。王磊的主要業(yè)務范圍在普陀區(qū)武寧板塊，他說“滬七條”之后，市場成交量一直在上升，價格略微止跌回穩(wěn)。在他看來，這已經是很好的現象，雖然當前掛牌總量依然較多，“其實不論價格漲跌，只要有量，我們的日子就會好過一些”。

談到最近的市場變化，王磊說“滬七條”后，外地客戶明顯變多，許多此前沒有購房資格的購房者受益于政策松綁，開始提前入市；另一點是如今老破小不再吃香，購房者觀念發(fā)生轉變，預算低的客戶甚至會更愿意選擇郊區(qū)的新房，“郊區(qū)新房供應充足，商業(yè)、地鐵等設施也都在完善，90年之前的老公房沒什么人買了”。

11月過半，王磊已經簽了兩單，相比上半年已經非常好，他說“滬七條”政策前三四個月才能開一單，此次政策加碼讓他后市的看法積極了很多。

在王磊看來，后續(xù)樓市熱度肯定會下降一些，但是明年肯定會比今年好，“不會再像今年上半年這么差的”。

記者吳典

編輯孫婉秋