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內(nèi)參購房問答，實戰(zhàn)買房策略指引

提問越詳細(xì)，越能為大家指明方向

共同排除大家置業(yè)路上的

深“坑”巨“雷”

Q&A壹

提問： 這兩天陽光湖的規(guī)劃更新了，老師解讀一下吧，我住的是二期，還有拆遷的希望嗎？

回答：河南大學(xué)老校區(qū)南側(cè)，曹門大街以北的陽光湖片區(qū)，一期已經(jīng)于2022年拆遷完畢。但二期東部地塊因多重原因，征求意見稿于2022年3月底在現(xiàn)場公示之后，一直沒有音訊。

根據(jù)此次陽光湖近期規(guī)劃調(diào)整公示方案來看，陽光湖一期（湖北側(cè)），已經(jīng)拆遷平整的區(qū)域，住宅用地調(diào)整為商業(yè)用地。

并計劃于2024年12月開啟，對該區(qū)域投資約7520.36萬元，進(jìn)行海綿化改造建設(shè)的招標(biāo)推進(jìn)。具體建設(shè)內(nèi)容如下圖所示：

而備受區(qū)域民眾關(guān)注的陽光湖二期東部地塊，也就是北順城街以西、陽光湖以南、東三道街以北的區(qū)域，絕大部分將變更為住宅用地，和目前街區(qū)內(nèi)的居住面貌呈現(xiàn)，做齊呼應(yīng)。

其中，和陽光湖片區(qū)上一版規(guī)劃方案對比，最為顯著的變化，就是陽光湖湖面面積基本上不會再擴(kuò)張，之前曾布局的“黃河國際文化交流中心”也沒有了蹤影。

再結(jié)合順河回族區(qū)人民政府官網(wǎng)——《區(qū)長信箱》欄目的反饋來看，官方回復(fù)“陽光湖二期東部地塊范圍已不再征收”。因此，湖南側(cè)的棚戶區(qū)基本上不會有大的改變。

不過，轆轤灣街向東所對應(yīng)的湖南側(cè)，將修建一條規(guī)劃路，順著湖岸線一直延伸至挨著城墻的北順城街。同時，陽光湖東南角還將延伸出一條河道引至曹門大街，成為水系三期的一部分。所以，這兩個區(qū)域所途徑的局部范圍，仍然有征收拆遷的期盼。

*示意圖，不做任何意義延伸

最終以官方實際公布為準(zhǔn)

Q&A貳

提問： 寺門這的順河坊，還有后續(xù)嗎？這都開工陸陸續(xù)續(xù)兩年多了，我們住到這兒至今都不知道這里未來具體是個啥模樣？

回答：2022年，隨著順河坊項目（一期）房屋征收的啟動，順河坊一期至今已經(jīng)有了快三年的光景。一期項目圍繞的區(qū)域范圍，就是以清平南北街為主軸的東西區(qū)域。

*正在建設(shè)推進(jìn)的順河坊一期規(guī)劃總平圖

事實上，整體占地約600畝的順河坊，將分為五大業(yè)態(tài)區(qū)域，七項聚焦進(jìn)行推進(jìn)。分別為：寺門核心文旅區(qū)（一期在建，圖中橙紅色區(qū)域）、民俗展示區(qū)（圖中黃色區(qū)域）、文化休閑區(qū)（圖中紫色區(qū)域）、綜合服務(wù)區(qū)（圖中藍(lán)色區(qū)域）、品質(zhì)居住區(qū)（圖中玫紅色區(qū)域）。集中聚焦在“文”、“吃”、“游”、“娛”、“購”、“住”、“社”領(lǐng)域。

由此來看，整個順河坊改造，肯定還會有后續(xù)推進(jìn)。

*圖源：河南省自然資源廳

2024年8月《詳規(guī)探索》專欄

如今，順河坊一期范圍內(nèi)，清平南北街和北羊市街，正在進(jìn)行街景外立面改造，預(yù)計年底之前便可完全煥新呈現(xiàn)。

*清平南北街和北羊市街改造現(xiàn)場

除此之外，東大寺南側(cè)臨街的集中商戶大棚安置區(qū)，只是臨時搭建，它的目的在于保存寺門商業(yè)的煙火氣，避免商戶外流。待整個一期建設(shè)完成后，商戶將會回遷，臨主大街的這里預(yù)計將成為停車場來使用。

*未來，大棚的這里預(yù)計將改為停車場

同時，目前一期集中推進(jìn)的地方，就是東大寺北側(cè)，正在全速建設(shè)的二號院。這里作為一期的公共活動空間，將集納美食與文化活動為一體，設(shè)置四處出口，將居民與市井煙火氣緊密聯(lián)系在一起。

*二號院施工現(xiàn)場及改造效果圖

整體來看，順河坊歷史文化街區(qū)，將按照“一街一行、一巷一品、一院一景、一房一策”的設(shè)計方法，為1.2萬居民和商戶、18條街巷胡同量身定制更新方案，修繕老式建筑，更新危舊房屋，拆除影響文物保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的少量建筑，保留街巷肌理和城市文脈。實現(xiàn)"居民在生活、商戶在經(jīng)營、游客在體驗、市民在休閑"的和諧場景，打造特色歷史風(fēng)貌街區(qū)，做成“開封宋文化旅游目的地”的一張城市名片。

*正在建設(shè)推進(jìn)的

清平南北街改造效果圖

目前，多個部門針對順河坊，依然在不斷推進(jìn)項目土地出讓、審批等相關(guān)政策，落實2025年項目謀劃的具體要求。

*2024年10月底， 開封市住建局 召開

順河坊支持政策研判會暨項目謀劃研判會

其實，順河坊在推進(jìn)過程中，曾經(jīng)歷過多輪的規(guī)劃方案更新。有的方案確實能夠讓人眼前一亮，讓人回味不斷；有的方案也的確乏善可新，讓本地人都覺得毫無新意、味同嚼蠟。

下面 ，精選幾張曾經(jīng)的規(guī)劃方案圖，來讓大家看一看順河坊改造的演變過程，是否做到了大家的滿意呢？

*一期改造區(qū)域規(guī)劃過程方案效果圖

*穆家橋街“順河坊”主入口牌坊過程方案效果圖

*清平南北街，街景過程方案效果圖

*清平東西街，街景過程方案效果圖

*穆家橋街與內(nèi)環(huán)東路交會處西北角

運河廣場過程方案效果圖

*街區(qū)內(nèi)景觀過程方案效果圖

Q&A叁

提問： 開封公積金貸款新政策，是不是可以不用擔(dān)保人了？

回答：在我市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房，符合公積金住房貸款條件的職工(含異地繳存職工)，向開封市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。

擔(dān)保有以下兩種方式:

一、階段性擔(dān)保方式。繳存職工在我市申請預(yù)售商品房（新房）公積金貸款時，采用房產(chǎn)抵押加階段性擔(dān)保方式。階段性擔(dān)保可采用“開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保”或“單位法人擔(dān)保或第三自然人擔(dān)保”的方式。

二、抵押擔(dān)保方式。繳存職工在我市申請存量房（二手房）公積金貸款時，擔(dān)保方式由現(xiàn)行“房產(chǎn)抵押+第三人保證”，調(diào)整為只提供房產(chǎn)抵押擔(dān)保。

省流總結(jié)：

1.新房用公積金，還需要擔(dān)保人。因為開發(fā)企業(yè)不可能給每戶都做階段性擔(dān)保，買房人的單位法人更不可能做擔(dān)保，所以只能求助第三自然人擔(dān)保。

2.二手房用公積金，不需要擔(dān)保人，只 需要拿房產(chǎn)抵押擔(dān)保就行。

Q&A肆

提問： 老師，晉安路上老政府老市委大院要做什么呀？這幾個月我看干的熱火朝天，兩個老院外墻立面都扒完了！

回答：無圖無真相，直接上圖看圖吧！

*晉安路、老市委市政府大院現(xiàn)狀圖

*未來該區(qū)域要建成“開封創(chuàng)新科技生態(tài)港”

開封創(chuàng)新科技生態(tài)港，將以數(shù)字技術(shù)為引領(lǐng)，以生物醫(yī)藥、儀器儀表兩大產(chǎn)業(yè)為核心，以商務(wù)服務(wù)、產(chǎn)教融合、眾創(chuàng)孵化、成果轉(zhuǎn)化四大服務(wù)為支撐，打造集科創(chuàng)辦公、科技服務(wù)、科技體驗和創(chuàng)意街區(qū)為一體的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

------The end------

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